TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07573 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TBC

N° MINUTE : 8/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 mars 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT – OPH, [Adresse 3], représenté parla SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [Y], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté

Madame [B] [Y], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 07 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07573 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TBC

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 28 octobre 2019 à effet du 25 avril 2019, PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [Y] [B] et Monsieur [Y] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] et la cave, étant précisé qu’un premier bail a été d’ores et déjà résilié par le tribunal d’instance le 24 avril 2019.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 1356, 01 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 10 avril 2024.

Par acte d’huissier en date du 18 juillet 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [Y] [B] et Monsieur [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner solidairement Madame [Y] [B] et Monsieur [Y] [V] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 2225, 34 euros, , ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majoré de 50%,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 4] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 10 avril 2024.

A l’audience du 7 janvier 2025, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4316, 38 euros, selon décompte en date du 31 décembre 2024, décembre 2024 compris, le bailleur précisant que le paiement du loyer courant n’a pas été repris, et s’opposant, de fait, aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés à étude, Madame [Y] [B] et Monsieur [Y] [V] n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 22 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Dans le cas de l’espèce, au vu de la date de signature du contrat, il y a lieu d’appliquer, de ce fait, un délai de deux mois, au demeurant, indiqué dans le commandement de payer.

En l’espèce, le bail conclu le 28 octobre 2019 à effet du 25 avril 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 1356, 01 euros. Ce commandement, régulier en sa forme, correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juin 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’absence de comparution des défendeurs laisse le tribunal dans l’ignorance de leur situation financière, ne permet pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par les débiteurs pour acquitter la dette, dans le délai légal précité, le bailleur s’opposant à tout délai de paiement. Par ailleurs, absents, il n’ont formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et n’ont pas repris le paiement du loyer courant. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions.

Madame [Y] [B] et Monsieur [Y] [V] étant sans droit ni titre depuis le 11 juin 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [B] et Monsieur [Y] [V] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [Y] [B] et Monsieur [Y] [V] restent lui devoir la somme de 4316, 38 euros, hors frais de poursuite, à la date du 31 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [Y] [B] et Monsieur [Y] [V] seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 4316, 38 euros.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 11) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

Madame [Y] [B] et Monsieur [Y] [V] seront aussi condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et peut en tout état de cause être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [B] et Monsieur [Y] [V], parties perdantes, supporteront, in solidum, la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2019 à effet du 25 avril 2019 entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Madame [Y] [B] et Monsieur [Y] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation et la cave situés au [Adresse 1] sont réunies à la date du 10 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Y] [B] et Monsieur [Y] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Y] [B] et Monsieur [Y] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [B] et Monsieur [Y] [V] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 4316, 38 euros (décompte arrêté au 31 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation.

CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [B] et Monsieur [Y] [V] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DISONS n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [B] et Monsieur [Y] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président