N° RG 25/00768 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N5EU

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 25 Septembre 2025

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[Z] [S]

C/

[U] [C]

[V] [R]

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copie exécutoire délivrée le 25/09/2025 à :

Maître David GUINET de la SELARL AVODIRE – 45

M^e Sébastien CHEVALIER – 256

copie certifiée conforme délivrée le 25/09/2025 à :

dossier

copie électronique délivrée le 25/09/2025 à :

l’expert

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 9]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 11 Septembre 2025

PRONONCÉ fixé au 25 Septembre 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame [Z] [S], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître David GUINET de la SELARL AVODIRE, avocats au barreau de NANTES

Madame [V] [R], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître David GUINET de la SELARL AVODIRE, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

N° RG 25/00768 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N5EU du 25 Septembre 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Contexte :

Mme [Z] [S] est propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 7] qu’elle donne en location.

Se plaignant de ne pas avoir pu obtenir l’autorisation de ses voisins, propriétaires au [Adresse 3] de la même rue, de pénétrer chez eux pour procéder à des travaux d’étanchéité sur un mur en dépit de démarches amiables, alors qu’un dégât des eaux a été constaté lors de la tempête Ciaran du 2 novembre 2023, Mme [Z] [S] a fait assigner en référé M. [U] [C] et Mme [V] [R] par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024 afin de solliciter la condamnation des défendeurs à laisser l’entreprise MCT PRO qu’elle a mandatée réaliser le travaux d’étanchéisation du mur extérieur de sa bâtisse pour partie enclavée dans leur propriété sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, ainsi que le paiement d’une somme de 1 000 € en réparation du préjudice subi du fait de l’abus de droit et de celle de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec condamnation des défendeurs aux dépens.

Par ordonnance du 23 mai 2024, le juge des référés a :

— autorisé l’entreprise MCT PRO, mandatée par Mme [Z] [S], à passer sur le fonds de M. [U] [C] et Mme [V] [R] afin d’y réaliser les travaux d’étanchéité et de drainage pendant une durée de 2 jours, selon la description figurant dans le devis du 16 avril 2024, à charge :

— de prévenir ses voisins des dates d’exécution des travaux par lettre recommandée avec demande d’avis de réception réceptionnée au moins 10 jours à l’avance ou par tout moyen ayant date certaine,

— de faire exécuter à ses frais un constat par commissaire de justice de l’état des lieux où s’exerce le tour d’échelle avant et après travaux,

— condamné M. [U] [C] et Mme [V] [R] à payer une astreinte de 30 € par jour de refus d’accès à leur propriété pour l’exécution du tour d’échelle après la signification de la décision et l’exécution des formalités préalables d’avertissement sur la date des travaux et de constat de commissaire de justice avant travaux,

— condamné Mme [Z] [S] à payer à M. [U] [C] et Mme [V] [R] une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

— condamné Mme [Z] [S] aux dépens, avec autorisation de recouvrement direct donnée à la SCP CADORET TOUSSAINT DENIS dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La présente procédure :

Soutenant qu’en dépit des travaux réalisés en vertu du tour d’échelle, elle subit toujours des désordres dans sa maison, dont les causes identifiées par son expert, M. [W], sont notamment la prolifération des bambous sur la parcelle voisine et la présence d’une terrasse au ras de la paroi enterrée, Mme [Z] [S] a fait de nouveau assigner en référé M. [U] [C] et Mme [V] [R] par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025 pour solliciter, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 671 et 672 du code civil, la condamnation des défendeurs :

— à l’arrachage de la haie de bambous en limite séparative de propriétés, au découpage de la terrasse, au nettoyage et à la décontamination des pierres en soubassement, à la mise en œuvre d’une étanchéité à chaud avec pose d’un delta MS et mise en œuvre d’un drain en pied de raccordement sur le chéneau et à la constatation par voie d’huissier de l’effectivité de ces travaux sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— au paiement par provision des sommes de 15 000 € en réparation de ses préjudices et de 5 000 € de provision ad litem,

— au paiement d’une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières conclusions, par lesquelles elle maintient ses prétentions initiales sauf à réclamer à la place de l’arrachage des bambous le traitement intérieur et extérieur du mur infesté de rhizomes et à demander subsidiairement l’organisation d’une expertise au sujet des infiltrations subies, Mme [Z] [S] fait valoir que :

— à réception de l’assignation, les défendeurs, à qui l’arrachage des bambous était réclamé depuis 5 ans, ont signé un devis et l’intervention annoncée a été exécutée,

— le mur est infesté de rhizomes et doit être traité pour les éradiquer, ce qui est à la charge de ses voisins comme conséquences de la prolifération des bambous,

— le BET AREST a été consulté et un traitement manuel ne sera pas suffisant,

— la terrasse construite par les défendeurs engendre d’inévitables infiltrations par contact direct avec le mur, absence de dispositif d’évacuation d’eau, ni joint de désolidarisation,

— si la charge de l’enduit lui incombe, celle des travaux concernant la terrasse relève des obligations de ses voisins,

— les travaux de remise en état intérieure ont été chiffrés à 7 184,10 € et elle subit une perte locative de 7 000,00 € suite au congé de sa locataire le 1er septembre 2024,

— elle n’a pas les moyens d’avancer les frais d’une expertise judiciaire, alors que nombre d’experts se sont déjà prononcés,

— les rhizomes n’ont pas détruit le mur mais contribué aux infiltrations,

— les défendeurs ont dévoyé l’évacuation des eaux pluviales tardivement et ont enlevé les bambous après l’assignation, ce qui démontre leur mauvaise foi,

— les travaux de MCT PRO n’ont pu être exécutés que jusqu’à la terrasse, face à l’opposition des défendeurs pour permettre une exécution efficace,

— les modifications de pente du terrain alléguées en défense ne sont pas établies,

— une expertise peut être organisée si c’est nécessaire, étant souligné que l’opposition des défendeurs est contradictoire avec leur contestation des conclusions de M. [W].

M. [U] [C] et Mme [V] [R] concluent au débouté de la demanderesse avec condamnation de celle-ci à leur payer une somme de 3 000 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile, et répliquent que :

— les demandes se heurtent toutes à des contestations sérieuses et il n’y a ni dommage imminent ni trouble manifestement illicite,

— les différentes expertises ne font aucun lien entre les infiltrations et la présence des bambous,

— la cause des infiltrations a été relevée dans un manque d’étanchéification extérieure de l’appentis au moment de sa transformation en chambre à coucher,

— il n’est pas sérieux de prétendre que les rhizomes de bambous auraient traversé le mur et perforé la cloison,

— dans le seul souci d’un apaisement, ils ont fait procéder à l’arrachage de leur haie de bambous sans reconnaissance de responsabilité,

— l’évolution de la demande pour obtenir le traitement du mur n’est pas fondée, alors que la demande de tour d’échelle ne portait que sur les travaux d’étanchéité du mur auxquels ils n’étaient pas opposés,

— l’emplacement de l’ancienne canalisation d’eaux pluviales était sans lien avec les infiltrations et ils ont fait dévoyer la canalisation,

— les nouveaux travaux d’étanchéité demandés à leur charge ne sont pas justifiés, alors que ceux réalisés par la société MCT PRO étaient destinés à remédier aux désordres,

— ils ne se sont pas opposés à l’exécution des travaux, mais ont simplement réclamé un descriptif des travaux et leur prise en charge par la demanderesse, ce qu’ils maintiennent puisqu’il s’agit de protéger le mur propriété exclusive de celle-ci,

— si les travaux initiaux étaient inefficaces, il appartient à Mme [S] d’agir contre l’entreprise sur la base du rapport AMOTEX, qui caractérise les manquements aux règles de l’art,

— entre 2008, date de création de leur terrasse, et 2019, date d’acquisition du bien voisin par Mme [S] et de la transformation de l’ancien appentis en chambre à coucher, aucune infiltration n’avait été constatée,

— aucun expert n’a mentionné l’absence de joint de désolidarisation,

— la demanderesse a procédé à d’importants travaux ayant conduit à enterrer son mur adjacent à la terrasse,

— les demandes de provisions ne sont pas fondées sur la démonstration d’un fait dommageable ni d’un lien de causalité, alors qu’ils ne peuvent être rendus responsable du choix de Mme [S] de ne pas étancher le mur lors de la rénovation de l’appentis en 2019,

— la demande d’expertise est inutile, alors que les causes des infiltrations sont connues.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes d’exécution de travaux sous astreinte :

La preuve est suffisamment rapportée par les constatations concordantes du cabinet AX EAU et de M. [W], réalisées en présence de M. [U] [C] et Mme [V] [R] et de leur avocat, ainsi que de l’expert de leur assurance, M. [X] [F], qui rapporte les mêmes constatations, qu’un rejet de bambou était visible et a d’ailleurs été photographié dans l’intérieur de la maison de Mme [Z] [S].

Il y a donc bien un trouble anormal de voisinage nécessitant une intervention aux frais des propriétaires voisins, qui n’ont pas maîtrisé suffisamment la végétation présente sur leur terrain, avant de procéder à l’arrachage intervenu en cours d’instance.

Toutefois, la mesure sollicitée pour y remédier est imprécise et impossible à exécuter, dès lors que les défendeurs n’ont pas qualité pour exécuter des travaux non définis précisément sur la propriété de leur voisine.

Il est manifestement nécessaire de recueillir préalablement l’avis d’un technicien pour définir les mesures propres à supprimer au mieux les rejets de bambous dans le mur et à chiffrer ces travaux.

La demande concernant les travaux d’étanchéité par découpage de la terrasse de M. [U] [C] et Mme [V] [R] et mise en place de différents dispositifs se heurte à une contestation sérieuse en l’état, dès lors que les avis d’experts sont divergents sur l’origine des infiltrations, et que notamment le dernier rapport de M. [W] n’explique en rien la relation causale entre les travaux préconisés et les infiltrations constatées, ni ne donne un avis sur l’écoulement des eaux pluviales selon la pente, les éventuelles accumulations à cause de l’existence de la terrasse, le manque de protection du mur. L’expert de l’assureur de M. [U] [C] et Mme [V] [R] considère lui que la cause des infiltrations reste indéterminée.

Il est donc nécessaire au préalable d’avoir l’avis d’un technicien pour savoir si les désordres peuvent être imputés aux défendeurs, soit au titre d’un trouble anormal de voisinage, soit au titre d’un défaut lors de la construction de la terrasse.

Les demandes d’exécution de travaux doivent donc être rejetées en l’état.

Sur les demandes de provisions :

M. [W] a clairement indiqué que la présence des bambous dans le mur n’était qu’un facteur aggravant des désordres.

Il s’ensuit que, bien qu’un trouble anormal de voisinage soit établi du fait de la présence des bambous, il n’est pas établi en l’état que les préjudices liés aux infiltrations résultent de ce trouble anormal ou d’une autre cause principale dont l’origine est incertaine.

Les demandes de provisions sur les préjudices et ad litem ne sont donc pas fondées sur une obligation non sérieusement contestable.

Sur la demande d’expertise :

Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaint Mme [Z] [S] concernant notamment les infiltrations dans sa maison sont en litige.

L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige à tout le moins en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Sur les frais :

La procédure a été menée alors que M. [U] [C] et Mme [V] [R] n’ont pas déféré à la demande, plusieurs fois réitérée, de contenir l’invasion des bambous sur leur propriété, et que ceux-ci n’ont fait les travaux d’arrachage demandés que pendant l’instance.

Par ailleurs, il est établi que l’invasion était telle que des rejets ont été constatés à l’intérieur de la maison de la demanderesse.

Les défendeurs sont donc bien la partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile et les dépens seront mis à leur charge.

Il est équitable fixer à 1 500 € l’indemnité qui sera due par M. [U] [C] et Mme [V] [R] à Mme [Z] [S] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes d’exécution de travaux et de provisions de Mme [Z] [S],

Ordonnons une expertise confiée à M. [L] [O] [I], expert près la cour d’appel de [Localité 10], demeurant [Adresse 6], Tél : [XXXXXXXX01], Mél. : [Courriel 8] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter les immeubles voisins, décrire leur état général, en précisant si celui de Mme [S] présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués concernant les infiltrations, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

* rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d’un vice de matériaux ou matériels, d’une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d’une mauvaise exécution de travaux ou d’entretien, d’un non-respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu’à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables,

* rechercher si les causes des infiltrations trouvent leur origine dans l’immeuble selon les aménagements réalisés par Mme [S] ou si l’origine se trouve dans l’immeuble voisin de M. [U] [C] et Mme [V] [R] soit à raison de l’aménagement de leur terrasse soit par un manque d’entretien ou le non-respect d’une servitude,

* décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s’avérer urgents,

* donner son avis sur les préjudices subis,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que Mme [Z] [S] devra consigner au greffe avant le 25 novembre 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 novembre 2026,

Condamnons M. [U] [C] et Mme [V] [R] à payer à Mme [Z] [S] une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons M. [U] [C] et Mme [V] [R] aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE