TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e AMIEL et M^e RAISON

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/13694

N° Portalis 352J-W-B7F-CVHYI

N° MINUTE :

Assignation du :

06 octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 27 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] – [Localité 7], représenté par son syndic le Cabinet N.G. IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0235

DÉFENDERESSES

S.A.S.U. LLOYD’S France, radiée depuis le 25 octobre 2021

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2444

S.A.S. FARCOT ADB, représenté par la S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Maître [M] [Y] ès qualité de liquidateur judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentée

Décision du 27 juin 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13694 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHYI

PARTIE INTERVENANTE

S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2444

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 31 janvier 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis a été administré par le cabinet Farcot ADB jusqu’au 28 juin 2016, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a désigné le cabinet NG Immobilier pour lui succéder en qualité de syndic.

Ayant constaté des anomalies dans la comptabilité de la copropriété après avoir reçu les pièces remises par son prédécesseur, le cabinet NG Immobilier a adressé au cabinet Farcot ADB deux mises en demeure les 4 août 2016 et le 26 janvier 2017.

Ces mises en demeure étant restées sans réponse, l’assemblée générale du 11 mai 2017 a autorisé le cabinet NG Immobilier à agir en justice à l’encontre de la société Farcot ADB Gestion.

Le tribunal de commerce de Paris a prononcé le 30 mars 2017 l’ouverture de la liquidation judiciaire de la SAS Farcot ADB et désigné la SELAFA MJA en la personne de Me [M] [Y] en qualité de liquidateur.

Le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance auprès du liquidateur le 16 juin 2017 pour un montant de 58.782,09 euros, dont 38.782,09 euros au titre du préjudice financier subi et 20.000 euros au titre du préjudice pour résistance abusive.

C’est dans ces conditions que par exploits délivrés les 6 octobre et 27 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] a fait assigner la S.A.S. Lloyd’s France et la SAS Farcot ADB prise en la personne de la SELALFA MJA, liquidateur, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de fixation de sa créance et de condamnation sous astreinte à communiquer divers documents.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] demande au tribunal, au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1992 du code civil, de :

« – Fixer la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] – [Localité 7] à l’égard du cabinet FARCOT ADB, aujourd’hui en liquidation judiciaire avec pour mandataire liquidateur la SELAFA MJA, pour la somme de 38.782,09 €, au titre des factures réglées et injustifiées, au titre du remboursement du chèque de Madame [V] [F] encaissé mais non porté à son compte de charge et enfin au titre des écarts de rémunération de Madame [G].

— Condamner la SELAFA MJA, ès qualité de liquidateur judiciaire du cabinet FARCOT ADB, et ce sous astreinte de 1.000,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, les documents suivants :

— le dossier de l’assemblée générale du 3 mars 2015 convoquée par BERTAULT,

— le dossier de l’assemblée générale du 3 mai 2011 réalisant la passation entre VITOUX et CHARPENTIER,

— le contrat d’employée d’immeuble de Madame [J] et toutes les fiches de paye afférentes,

— le Grand Livre de l’exercice comptable 2015, allant du 1er janvier au 31 décembre,

— l’ensemble des pièces transmises par l’administrateur judiciaire CID, au regard de la facture de ce dernier en date du 23 juillet 2015,

— le rapport d’infiltrations et le diagnostic technique de AEC Architecture du 29 juin 2015, au regard de la facture de ce dernier du 8 juillet 2015,

— l’ensemble des factures visées ci-avant dont le règlement apparaît uniquement sur l’état des dépenses et reprises pour plus de simplicité dans le tableau

— Dire et juger que le cabinet FARCOT ADB est redevable d’une somme de 20.000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice dont il a rendu victime la copropriété du [Adresse 3] – [Localité 7].

— Dire et juger en conséquence que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] – [Localité 7] est titulaire d’une créance envers le cabinet FARCOT ADB pour un montant total de (38.782,09 + 20.000,00) = 58.782,09 €.

— Donner acte en tant que de besoin à la LLOYDS INSURANCE COMPANY de son intervention volontaire dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, et de plus fort,

— Condamner la LLOYD’S INSURANCE COMPANY à garantir le cabinet FARCOT ADB de l’ensemble de cette condamnation et en tout état de cause à verser cette dernière somme au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].

— Autoriser le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] – [Localité 7] à inscrire sa créance au passif de la liquidation judiciaire du cabinet FARCOT ADB, pour la somme de 58.782,09 €.

— Condamner in solidum la SELAFA MJA, ès qualité de liquidateur judiciaire du cabinet FARCOT ADB GESTION, la LLOYD’S INSURANCE COMPANY et SEGAP à payer à NG IMMOBILIER, ès qualité de syndic du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] – [Localité 7], la somme de 10.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens dont distraction est demandée au profit de Maître Pierre AMIEL en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

— Ordonner l’exécution provisoire. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2023, la société Lloyd’s Insurance Company demande au tribunal, de :

« A titre liminaire,

— CONSTATER que la société LLOYD’S France SAS a été radiée le 25 octobre 2021 et qu’aucune demande n’est susceptible d’être formée à son encontre ;

— DONNER ACTE à la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA de son intervention volontaire ;

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la LLOYD’S FRANCE SAS ;

A titre principal,

— CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 7] n’établit pas le solde de trésorerie au jour de la perte du mandat de syndic de FARCOT ADB ;

— CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 7] ne justifie pas d’une créance certaine, liquide et exigible ;

En conséquence :

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la LLOYD’S INSURANCE COMPANY ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 7] à payer à la LLOYD’S INSURANCE COMPANY’S la somme de 2.500 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 7] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL RAISON AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

*

Bien que régulièrement assignée, la SAS Farcot ADB prise en la personne de la SELAFA MJA, liquidateur n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2023 et la date de plaidoirie a été fixée au 31 janvier 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 4 avril 2025 prorogée au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire », « juger » et « constater » qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formulent et ne consistent en réalité qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions qu’ils formulent.

1- Sur l’intervention volontaire de la société Lloyd’s Insurance Company

L’article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

Suivant les articles 325 et suivants du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, aux termes de ses conclusions la société Lloyd’s Insurance Company souhaite intervenir volontairement à l’instance aux lieu et place de la Lloyd’s France, radiée le 25 octobre 2021. Elle précise que cette dernière a été assignée par erreur, au lieu et place des Souscripteurs du Lloyd’s dont elle a repris l’ensemble des contrats d’assurances le 25 novembre 2021.

Il conviendra ainsi de la recevoir en son intervention volontaire, au demeurant non contestée par le demandeur, et de mettre hors de cause la société Lloyd’s France.

2- Sur la créance alléguée du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la liquidation judiciaire de la SAS Farcot ADB

Au soutien de ses demandes principales, le syndicat des copropriétaires formule de nombreux griefs à l’encontre de la SAS Farcot ADB. Il invoque notamment 54 factures payées sur les comptes de la copropriété alors qu’elles n’étaient soit pas nécessaires soit n’ont pas donné lieu à prestation. Le syndicat relève encore que des charges pourtant acquittées par un copropriétaire n’ont pas été prises en compte, que des factures ont été acquittées pour des travaux pourtant non autorisés par l’assemblée générale et enfin, que la gardienne de l’immeuble a perçu des salaires inférieurs à ceux convenus, l’ensemble de ces éléments constituant des fautes de gestion susceptibles d’engager la responsabilité de l’ancien syndic et la fixation de sa créance à la somme de 58.782,09 euros au titre des 54 factures injustifiées outre 20.000 euros au titre du préjudice distinct causé par les manquements du syndic.

Sur ce,

Aux termes de l’article 18 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Par ailleurs, aux termes de l’article 18 II de ladite loi, il assure la gestion comptable et financière du syndicat et à ce titre est notamment chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

En application de l’article 1992 du code civil, le syndic est responsable de sa gestion et répond des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission à l’égard du syndicat des copropriétaires, cette responsabilité étant de nature contractuelle.

La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

Enfin, les articles 1302 et suivants du code civil, relatifs au paiement de l’indu, disposent que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. La restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9 du même code.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance auprès du liquidateur le 16 juin 2017 pour un montant de 58.782,09 euros, dont 38.782,09 euros au titre du préjudice financier subi et 20.000 euros au titre du préjudice distinct.

Décision du 27 juin 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13694 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHYI

Le syndicat des copropriétaires reproche à la SAS Farcot ADB Gestion des fautes de gestion consistant en la facturation de frais non justifiés, en l’entrée en comptabilité de frais non justifiés par des factures et en la facturation de frais compris dans le contrat de syndic ainsi que des honoraires indument imputés à la copropriété.

* sur les frais facturés sans justification

Il ressort des éléments de la procédure et de l’état des dépenses 2015 et 2016 produits aux débats que la SAS Farcot ADB a facturé à la copropriété :

— des frais de diagnostic d’évaluation des risques professionnels et de prévention des risques professionnels (factures PREFOS du 18 décembre 2014 pour des montants de 1.470 et 1.404 euros et factures PREFOS du 8 janvier 2016 et 12 janvier 2016 pour des montants respectifs de 972 et 702 euros) pour lesquels aucun ordre de service n’est justifié et pour lesquels aucun document n’établit que ces prestations ont été effectivement effectuées en l’absence de transmission de ces pièces par l’ancien syndic. Le tribunal relève que contrairement ce que soutient le syndicat des copropriétaires, ces diagnostics constituent une obligation légale pour le syndic comme pour tout employeur. Leur utilité est dès lors incontestable. Toutefois, les diagnostics en question n’ont pas été transmis au nouveau syndic par le cabinet Farcot ADB, qui engage donc sa responsabilité à ce titre à l’égard de son mandant. Le préjudice en résultant sera fixé à la somme de 800 euros.

— des frais d’architecte pour un montant de 1.100 euros (facture AEC du 5 novembre 2015), une facture GRUN du 13 novembre 2015 pour un montant de 1.320 euros dont l’objet de la prestation n’est nullement justifié, aucun ordre de service n’ayant été produit ni aucun document n’attestant de la nature des prestations et de leur réalisation effective.

— une somme de 440 euros portée au débit de la copropriété le 31 décembre 2015 intitulée « Rmbt pour service rendu » sans que le contenu et le destinataire de ce remboursement ne soient justifiés.

Les fautes de gestion ainsi commises engagent la responsabilité de la SAS Farcot ADB et justifient la fixation du préjudice subi à hauteur de 3.660 euros.

* sur les frais entrés en comptabilité sans factures

Il ressort des pièces produites par le syndicat que les frais suivants ont été facturés au syndicat sans que les factures de ces prestations ni les documents attestant de leur réalisation ou de l’appel de ces sommes aient été adressés à la société NG Immobilier, nouveau syndic, lors de la remise des pièces ou suite à la mise en demeure adressée par ce dernier par lettre recommandée du 26 janvier 2017 versée aux débats :

— des frais de diagnostics amiante, termites, plomb et plomb-eau (4 factures ADDIP du 1er janvier 2015 pour un montant de 300 euros chacune et 4 factures ADDIP du 12 janvier 2016 pour un montant de 300 euros chacune) d’un montant total de 2.400 euros. Le tribunal relève que si ces diagnostics peuvent consister en une obligation légale pour la copropriété et que leur caractère inutile n’est dès lors pas démontré, il n’est pas établi que leur récurrence annuelle soit en revanche justifiée. En s’abstenant de justification de la nécessité annuelle et de la réalisation de ces diagnostics et en ne les transmettant pas au nouveau syndic, la SAS Farcot ADB engage sa responsabilité. Le préjudice subi par la copropriété sera à cet égard évalué à la somme de 1.200 euros.

Décision du 27 juin 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13694 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHYI

—  2 débits correspondant à des frais de désourisation et désinsectisation (Qualité Clean du 5 janvier 2015) de 132 et 275 euros pour lesquelles aucune facture et attestation de réalisation n’est justifiée.

— une facture AEC du 8 juillet 2015 relative au « diagnostic technique de la toiture du bâtiment A » pour un montant de 648 euros.

— une facture CID&Associés du 23 juillet 2015 de 600 euros inscrite en comptabilité sous l’intitulé « Documents d’administration judiciaire » dont aucune justification n’est établie.

—  6 interventions de la société SGEE, toutes datées du 28 juillet 2015, pour des pannes diverses (digicode, porte sur rue, réparation porte rue), qui ne sont justifiées par aucune facture et dont l’utilité et la réalité ne sont pas justifiées pour un montant total de 2.753,30 euros.

— trois débits intitulés « facture TBA du 11/01/2016 » pour des prestations de désourisation, désinsectisation et dératisation pour un montant total de 539 euros sans qu’aucune justification de ces prestations ne soit établie.

En s’abstenant de justifier de la nature et de la réalité de l’ensemble de ces prestations portées au débit de la copropriété, la SAS Farcot ADB a commis une faute de gestion et engagé sa responsabilité à l’égard du syndicat. Le préjudice en résultant sera fixé à la somme de 6.147,30 euros.

En revanche, le syndicat sera débouté de la demande relative à la taxe communale payée le 30 novembre 2015 pour un montant de 418 euros, s’agissant d’une obligation légale incontestable dont l’utilité ne saurait être remise en question par le demandeur.

* sur les prestations facturées en sus des prestations incluses dans le contrat de syndic

Le syndicat des copropriétaires reproche au cabinet Farcot ADB d’avoir facturé les sommes suivantes, dont rien ne justifie selon lui qu’elles ne soient pas comprises dans le contrat de syndic et puissent ainsi être facturées à des prestataires externes à la charge de la copropriété :

—  3 factures BUROTIC du 1er janvier 2015 (« gestion des archives, numérisation et carnet d’entretien 2014 ») pour des montants de 144, 360 et 360 euros soit un total de 864 euros.

— des frais de « fiches de paie » pour les employées de l’immeuble pour un montant total de 172,03 euros (factures PREFOS du 5 août 2015 de 43,01 euros, du 5 novembre 2015 pour 64,51 euros et du 31 décembre 2015 pour 64,51 euros) outre des frais de « mise en place de la mutuelle employée » pour 360 euros (facture PREFOS du 15 septembre 2015).

— quatre débits imputés à la copropriété le 11 juin 2016 (144, 360, 360 et 120 euros respectivement intitulés « contrat gestion d’archives », « contrat numérisation », « contrat extranet » et « contrat demande ICS ».

Le tribunal relève s’agissant de ces sommes que le syndicat des copropriétaires, sur lequel repose la charge de la preuve des paiements indus, s’abstient de produire le contrat de syndic, auquel il est pourtant partie, que la SAS Farcot ADB n’aurait pas respecté en facturant ces frais. Dans ces conditions, il n’établit pas que les frais en question ont été indûment facturés et sera débouté des demandes relatives à l’ensemble de ces sommes.

* sur les honoraires prétendument indument facturés par l’ancien syndic

— s’agissant des honoraires facturés pour les mois d’avril et mai 2015 : en l’absence de contrat de syndic versé aux débats, le tribunal n’est pas en mesure de déterminer les dates précises du mandat de la SAS Farcot ADB et donc l’existence d’une facturation indue d’honoraires pour les mois d’avril et mai 2015 représentant un montant de 798 euros telle qu’alléguée par le demandeur, qui sera débouté de sa demande à ce titre.

— s’agissant des honoraires de tenue d’AG facturés le 31 janvier 2016 par le cabinet Farcot pour un montant de 528 euros : il apparaît que ces honoraires ont été portés au débit de la copropriété alors qu’aucune facture n’est produite pour préciser l’assemblée concernée et qu’il n’est au surplus pas établi qu’une assemblée se soit tenue en janvier 2016, la seule assemblée générale justifiée à la procédure étant celle réunie le 28 juin 2016. Dès lors, ces honoraires ayant été indûment facturés, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à en solliciter le remboursement.

— une somme de 1.197 euros correspondant à une facture FARCOT du 1er janvier 2016 intitulée « reprise comptabilité 2014 » sans qu’aucune justification de la reprise en question n’ait été transmise à la société NG Immobilier.

— une somme de 1.197 euros correspondant à une facture FARCOT du 31 janvier 2016 intitulée « vacation sinistre hall », qui n’est justifiée par aucun ordre de mission ou autre document permettant d’établir la réalité et l’objet de cette prestation.

Le montant des honoraires indument facturés sera ainsi fixé à la somme de 2.922 euros.

* sur les autres sommes prétendument indument imputées à la copropriété

— s’agissant de la facture Eau de Paris du 27 mai 2015 pour un montant de 105,94 euros :

Le syndicat reproche à la SAS Farcot ADB Gestion une négligence dans sa gestion et fait valoir que cette facture correspond à des pénalités de retard liées à la gestion fautive du syndic ; le tribunal relève toutefois que le demandeur ne rapporte la preuve d’aucune négligence fautive dans ce retard de paiement, la facture produite aux débats ne mentionnant pas qu’il s’agisse de pénalités de retard. La carence du syndic à cet égard n’étant pas établie, cette somme ne sera pas retenue.

— s’agissant des factures relatives aux travaux de reprise des fissures de la façade arrière du bâtiment A :

Le syndicat indique que ces travaux facturés pour un montant total de 9.680 euros, ont été engagés sans autorisation de l’assemblée générale, la résolution les autorisant ayant été rejetée lors de l’assemblée générale du 28 juin 2016 afin de permettre au nouveau syndic de solliciter de nouveaux devis. Le syndicat indique que malgré ce rejet, les ordres de service ont été signés et les travaux entrepris en mai 2016, sans autorisation ni mandat.

Décision du 27 juin 2025

8ème chambre 3ème section

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Il ressort des pièces produites aux débats (facture CBA du 29 avril 2016 de 2.904 euros et facture CBA du 25 mai 2016 de 6.776 euros) que ces frais ont été facturés à la copropriété alors que la résolution missionnant l’entreprise CBA a été rejetée lors de l’assemblée générale du 28 juin 2016. Ces travaux, engagés et facturés sans autorisation de la copropriété alors que leur caractère urgent n’est pas démontré, caractérisent ainsi une faute de gestion engageant la responsabilité de la SAS Farcot ADB à l’égard du syndicat et justifie l’existence d’un préjudice à ce titre. Celui-ci ne saurait toutefois constituer qu’en une perte de chance de faire exécuter ces travaux à un moindre coût, leur réalisation effective et leur utilité n’étant pas remise en cause par le syndicat dès lors que le principe en a été adopté lors de l’assemblée générale du 26 juin 2016. La perte de chance de faire exécuter ces travaux à un moindre coût sera fixée à 15% du montant des travaux et le préjudice subi à cet égard sera ainsi évalué à la somme de 1.452 euros.

— s’agissant des rémunérations versées à Mme [G], employée de l’immeuble :

Le syndicat indique avoir découvert que Mme [G] avait reçu, entre les mois de janvier et juin 2016, un salaire d’un montant aléatoire variant de 181 à 215 euros par mois alors que le cabinet Farcot avait été missionné, lors de l’assemblée générale du 14 juin 2015, pour rédiger un nouveau contrat de travail prévoyant à compter du 1er janvier 2016, une rémunération mensuelle de 350 euros. Il indique que son préjudice est donc constitué par la différence de salaire que la copropriété va devoir verser à l’employée. Au soutien de cette demande, le syndicat ne verse aucune pièce, ni le procès-verbal de l’assemblée du 14 juin 2015 fixant la rémunération de l’employée, ni élément permettant de déterminer la réalité et le montant de l’arriéré de rémunération allégué. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

— s’agissant de la non-prise en compte du paiement des charges de Mme [V] [F] :

Le syndicat fait valoir que Mme [V] [F] a versé à la SAS Farcot ADB la somme de 1.529,23 euros le 1er août 2015 mais que cette somme n’apparaît pas sur le compte de charges de celle-ci. Au soutien de cette demande, le syndicat produit aux débats un relevé de compte de Mme [V] [F] mentionnant le débit d’un chèque de 1.529,23 euros ainsi que le grand livre 2015 et 2016 dont il ressort que ce montant n’a pas été encaissé par la trésorerie de l’immeuble. Ces éléments permettent d’établir la faute de gestion commise par la SAS Farcot ADB et l’existence d’un préjudice de la copropriété correspondant au montant des charges non portées à son compte soit 1.529,23 euros.

Le montant des sommes indument imputées à la copropriété sera ainsi fixé à la somme de 2.981,23 euros.

* sur la somme de 20.000 euros sollicitée à titre de dommages et intérêts pour préjudice distinct

Le syndicat sollicite, dans le dispositif de ses dernières écritures, la fixation au passif de la liquidation de la SAS Farcot ADB de la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice subi par la copropriété.

Outre que cette demande n’est ni développée ni même reprise dans les motifs de ses conclusions, le syndicat ne fait état ni ne démontre avoir subi un quelconque préjudice en lien avec des manquements et fautes de gestion distinctes de celles précédemment développées.

Décision du 27 juin 2025

8ème chambre 3ème section

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Il ne justifie d’aucun préjudice, dont la nature n’est pas même précisée, et ne rapporte par ailleurs aucunement la preuve de l’existence d’un préjudice collectivement subi par l’ensemble des copropriétaires. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Par conséquent, au regard des développements qui précèdent, les sommes fixées en réparation des préjudices subis par la copropriété et les honoraires indument perçus s’élèvent à la somme de 15.710,53 euros qu’il convient de fixer au passif de la liquidation de la société, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3- Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

Le syndicat des copropriétaires sollicite la communication sous astreinte par le liquidateur de la SAS Farcot ADB des pièces suivantes :

— le dossier de l’assemblée générale du 3 mars 2015 convoquée par BERTAULT,

— le dossier de l’assemblée générale du 3 mai 2011 réalisant la passation entre VITOUX et CHARPENTIER,

— le contrat d’employée d’immeuble de Madame [G] et toutes les fiches de paye afférentes,

— le Grand Livre de l’exercice comptable 2015, allant du 1er janvier au 31 décembre,

— l’ensemble des pièces transmises par l’administrateur judiciaire CID, au regard de la facture de ce dernier en date du 23 juillet 2015,

— le rapport d’infiltrations et le diagnostic technique de AEC Architecture du 29 juin 2015, au regard de la facture de ce dernier du 8 juillet 2015,

— l’ensemble des factures visées ci-avant dont le règlement apparaît uniquement sur l’état des dépenses.

Au soutien de ces demandes, le syndicat fait valoir que la remise des pièces entre la SAS Farcot ADB et le nouveau syndic, NG Immobilier, a eu lieu le 22 juillet 2016 mais que de nombreux documents demeurent manquants, y compris après les mises en demeure réitérées.

Sur ce,

Il résulte des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le nouveau syndic doit transmettre à son successeur les documents afférents à la copropriété et la trésorerie de celle-ci dans des délais relativement brefs sous peine d’astreinte.

Lorsque le nouveau syndic demande à l’ancien syndic en liquidation judiciaire la remise des fonds, documents et archives du syndicat ainsi que l’état des comptes de ce dernier et de celui des copropriétaires, l’action qu’il exerce à cette fin en application de l’article 18-2, échappe à l’interdiction des poursuites de l’article L.622-21, I, du code de commerce.

Il résulte des dispositions de l’article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que « Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques. Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès verbaux. Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l’article 9-1 du présent décret, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article. La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. »

Il incombe à l’ancien syndic de justifier de la transmission à son successeur de ces documents et archives du syndicat. L’article 33-1 de ce même décret précise, à cet égard, que cette transmission doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

Le syndic n’est tenu de transmettre à son successeur que les documents qu’il détient effectivement et non ceux qu’il aurait pu ou dû établir. Le liquidateur ne saurait s’exonérer de cette obligation au seul motif qu’il ne serait pas lui-même en possession de ces pièces sans rechercher si ces pièces sont détenues par la société en liquidation.

En l’espèce, le bordereau de transmission des pièces remises le 22 juillet n’est pas produit aux débats. Le syndicat des copropriétaires a par ailleurs produit le grand livre de l’exercice comptable 2015 de sorte que sa demande à ce titre est sans objet.

A l’exception des pièces relatives au contrat de travail de l’employée de l’immeuble et de ses fiches de paie, le demandeur n’allègue ni ne rapporte la preuve que l’absence de transmission de certaines pièces ait empêché le nouveau syndic de gérer l’immeuble en connaissance de cause ou l’ait placé en difficulté à l’égard de ses prestataires notamment.

Dès lors, dans la mesure où l’existence et la détention par le liquidateur de certains des documents allégués (dossiers des assemblées générales convoquées par les syndic précédant la SAS Farcot ADB, factures, rapports et diagnostics techniques) n’est pas établie, où leur nécessité pour assurer convenablement la gestion de l’immeuble n’est pas caractérisée, il convient de rejeter la demande de condamnation sous astreinte à transmettre l’ensemble des documents sollicités, à l’exception du contrat de l’employée de l’immeuble et les fiches de paie afférentes au regard de l’absence de transmission suite aux mises en demeure et à la nécessité d’assurer la régularisation de sa rémunération. Cette remise sera ordonnée dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, astreinte qui courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution.

4- Sur la garantie financière de la société Lloyd’s Insurance Company

Aux termes de ses dernières écritures, le syndicat sollicite la condamnation de la Lloyd’s Insurance Company à garantir le cabinet Farcot ADB de l’ensemble de ses condamnations et en tout état de cause à lui verser cette somme.

S’agissant de la demande tendant à garantir le cabinet Farcot ADB, il s’agit d’une demande qui n’a pas vocation à satisfaire un droit qui est propre au syndicat, mais celui d’un tiers qui recevra le bénéfice exclusif de la réussite de l’action. Cette demande doit donc être déclarée irrecevable en application du principe selon lequel nul ne plaide par procureur.

La demande tendant à ce que la société Llyod’s « lui verse cette somme », au soutien de laquelle aucun fondement n’est invoqué, doit être qualifiée de demande de garantie financière sur le fondement de l’article 39 du décret du 20 juillet 1972, ainsi que le relève d’ailleurs la société Llyod’s Insurance Company dans ses écritures en réponse.

Le syndicat soutient que cette garantie joue lorsqu’un professionnel mandataire détient une somme pour le compte de son mandant et ne peut pas la reverser du fait de son insolvabilité. Il ajoute que la SAS Farcot ADB a reçu des règlements injustifiés qui auraient dû lui être restitués et que les conditions de mise en œuvre de la garantie sont dès lors remplies en l’espèce, contestant par ailleurs le fait que la garantie ne couvrirait qu’un solde de trésorerie.

En réplique, la société Lloyd’s Insurance Company oppose que le syndicat ne justifie pas de l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible, seule de nature à engager sa garantie. Elle ajoute que seuls les versements ou remises effectivement perçus par la société garantie peuvent entrer dans le cadre de cette garantie et que le syndicat n’établit pas le solde de trésorerie réel de la copropriété dès lors qu’il ne produit pas l’ensemble des documents comptables et bancaires permettant d’établir ce solde.

Sur ce,

En application de l’article 39 alinéa 1er du décret du 20 juillet 1972, « La garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement ».

La créance est constituée par la différence entre les encaissements et les décaissements réels. Ainsi, la seule créance garantie par la société Lloyd’s Insurance Company est celle constituée par le solde existant, à la date de la cessation de la garantie, entre les versements au syndic et les paiements effectués par lui. Elle doit être recherchée par la production des pièces comptables et bancaires pour établir le solde des fonds déposés et non utilisés qui doit être remboursé au syndicat.

La reconstitution du solde réel de l’immeuble ne peut être effectuée qu’à partir d’une analyse globale de l’état des rapprochements bancaires, puis d’une analyse globale du compte de trésorerie de l’immeuble en comptabilité.

Il incombe donc au syndicat de produire une situation de trésorerie arrêtée au jour de la cessation de garantie, étayée par les pièces comptables, relevés bancaires, balance de l’immeuble, grand livre de banque de l’immeuble.

En l’espèce, pour fonder sa demande, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— la balance générale des comptes au 31 décembre 2015 ;

— le grand livre partiel du 1er janvier 2015 au 9 juin 2016 ;

— le grand livre du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015.

Le syndicat ne produit en revanche aucun relevé bancaire ni état de rapprochement bancaire alors même que les relevés peuvent être obtenus auprès de l’établissement bancaire qui détient les comptes de la copropriété.

A défaut de production de ces éléments bancaires, le syndicat ne rapporte pas la preuve du solde existant, à la date de cessation de la garantie, entre les versements au syndic et les paiements effectués par lui. Le grand livre étant insuffisant à prouver les mouvements de trésorerie, le caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il est demandé le paiement, n’est donc pas justifié.

Les conditions de mise en œuvre de la garantie financière n’étant pas réunies, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes à l’encontre de la société Lloyd’s Insurance Company en sa qualité de garant de l’ancien syndic.

5- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

La SELAFA MJA, ès qualité de liquidateur judiciaire du cabinet Farcot ADB, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Dans le dispositif de ses conclusions, le syndicat forme une demande à ce titre notamment à l’encontre de « SEGAP ». Cette société n’ayant nullement été assignée et n’étant pas partie à l’instance, la demande du syndicat à ce titre sera déclarée irrecevable.

Décision du 27 juin 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13694 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHYI

En l’espèce, il convient de condamner la SELAFA MJA, ès qualité de liquidateur judiciaire du cabinet Farcot ADB, au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires.

L’équité commande de rejeter la demande à ce titre de la société Llyod’s Insurance Company.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la mise hors de cause de la société Lloyd’s France ;

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la société Lloyd’s Insurance Company ;

FIXE la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] au passif de la liquidation de la SAS Farcot ADB prise en la personne de son liquidateur, la SELAFA MJA, à la somme de 15.710,53 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉCLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] tendant à la condamnation de la Lloyd’s Insurance Company à garantir le cabinet Farcot ADB ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société Lloyd’s Insurance Company au titre de la garantie financière ;

CONDAMNE la SELAFA MJA, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Farcot ADB, à remettre au syndicat des copropriétaires les documents suivants :

— le contrat de travail conclu avec Mme [G] ainsi que les fiches de paie de Mme [G]

Décision du 27 juin 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13694 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHYI

dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, astreinte qui courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution.

CONDAMNE la SELAFA MJA, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Farcot ADB au paiement des entiers dépens de l’instance et AUTORISE M^e Maître Pierre Amiel et la SELARL Raisons Avocat à recouvrer ceux dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante ;

DÉCLARE irrecevable la demande formée au titre des frais irrépétibles par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] à l’encontre de la société SEGAP ;

CONDAMNE la SELAFA MJA, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Farcot ADB à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTE la société Lloyd’s Insurance Company de sa demande à ce titre ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 27 juin 2025

La greffière La présidente