Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 18 Décembre 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [C]

Logement 13 Etage 3

12 Rue Louis Le Nain

44100 NANTES

non comparant

Madame [K] [T] épouse [C]

Logement 13 Etage 3

12 Rue Louis Le Nain

44100 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 novembre 2025

date des débats : 06 novembre 2025

délibéré au : 18 décembre 2025

RG N° N° RG 25/02271 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N4ME

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [J] [C] +Madame [K] [T] épouse [C]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 20 décembre 2011, la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO), aux droits de laquelle vient désormais la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Monsieur [J] [C] et Madame [K] [T] épouse [C] un logement situé 12 rue Louis Le Nain – 44100 NANTES.

Le 31 janvier 2025, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1127,73 euros au titre des loyers échus et impayés au 31 janvier 2025 et de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance locative.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 16 mai 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [J] [C] et Madame [K] [T] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion des locataires, et les condamner solidairement à verser la somme de 1390,28 euros au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

A l’audience du 6 novembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, maintenant sa demande formulée au titre du défaut d’assurance, et actualisant sa créance à la somme de 2587,21 euros selon le décompte arrêté au 3 novembre 2025. Elle a en outre précisé que le montant du loyer résiduel s’élève à environ 400 euros et a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement en faisant état de l’ancienneté des difficultés rencontrées avec ces locataires.

Madame [K] [T] épouse [C] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle, déclarant être séparée de Monsieur [J] [C], lequel a quitté le logement sans donner congé. Elle a déclaré percevoir des ressources mensuelles d’un montant de 1033 euros au titre de l’allocation aux adultes handicapés. Elle a expliqué s’être rendue à Dubaï à trois reprises pour rendre visite à sa sœur, cette dernière étant malade. Elle a exprimé le souhait de rester dans le logement loué et a soutenu être en capacité de solder la dette d’ici la fin d’année 2025. Elle a soutenu, sans en justifier, avoir réalisé un versement de 1000 euros le 5 novembre 2025, sollicitant des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant d’apurer sa dette par deux règlements, un premier de 800 euros réalisé fin novembre 2025 et un second devant solder la dette fin décembre 2025.

A cet effet, elle a été autorisée par le juge à produire une note en délibéré afin de justifier de son assurance habitation jusqu’au 10 novembre 2025.

Monsieur [J] [C], bien que régulièrement cité à étude, n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Le diagnostic social et financier n’a pas été transmis par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

Aucun justificatif n’a été transmis par Madame [K] [T] épouse [C] dans le délai imparti.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 16 mai 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie de la Caisse d’Allocations Familiales de la Loire-Atlantique le 3 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Le 31 janvier 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [J] [C] et Madame [K] [T] épouse [C] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative. Ce commandement respecte les prescriptions légales.

Monsieur [J] [C] et Madame [K] [T] épouse [C] n’ont pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois, ni produit une note en délibéré dans le délai accordé à l’audience.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative est acquise depuis le 2 mars 2025, de résilier le bail avec effets à cette date et de prononcer l’expulsion des locataires, sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers.

Dès lors, Monsieur [J] [C] et Madame [K] [T] épouse [C], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [J] [C] et Madame [K] [T] épouse [C] seront par ailleurs condamnés solidairement à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, en lieu et place des loyers prévus aux contrats, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, augmenté des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation avec indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

En vertu de l’article 220 du code civil, les époux sont tenus solidairement des dettes de loyers et de leurs accessoires qui persistent jusqu’à l’accomplissement des formalités de publication à l’état civil qui rendent le jugement de divorce opposable aux tiers. Un époux ne peut échapper à cette obligation en faisant état de son départ du domicile conjugal.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2587,21 euros au 3 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 250,88 euros, imputée aux locataires, s’agissant de frais de procédure qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Par ailleurs, Madame [K] [T] épouse [C] a fait état, sans en justifier, d’un règlement de 1000 euros réalisé le 5 novembre 2025 qui n’aurait pas été pris en considération.

En l’état des pièces versées aux débats, le montant de la dette locative arrêté à la date du 3 novembre 2025, après déduction des frais de procédure, s’élève à la somme de 2336,33 euros.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Madame [K] [T] épouse [C] a expliqué lors de l’audience être séparée de Monsieur [J] [C] et occuper seule le logement. Toutefois, ce dernier n’a pas donné congé à son bailleur et aucun jugement de divorce n’a été transcrit sur les registres d’état civil.

Ainsi, Monsieur [J] [C] et Madame [K] [T] épouse [C] demeurent solidaires des dettes locatives et ce, malgré le départ des lieux de Monsieur [J] [C].

En conséquence, Monsieur [J] [C] et Madame [K] [T] épouse [C] seront condamnés solidairement à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2336,33 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 3 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais suspensifs :

L’acquisition de la clause résolutoire étant fondée sur le défaut d’assurance, et en l’absence d’accord de la société bailleresse, il ne saurait être accordé des délais de paiement à Madame [K] [T] épouse [C].

Il y a donc lieu de rejeter sa demande de délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [C] et Madame [K] [T] épouse [C], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Monsieur [J] [C] et Madame [K] [T] épouse [C] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de souscription d’une assurance, la résiliation, à la date du 2 mars 2025, du contrat de bail conclu le 20 décembre 2011, portant sur le logement situé 12 rue Louis Le Nain – 44100 NANTES ;

DIT que Monsieur [J] [C] et Madame [K] [T] épouse [C] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [J] [C] et Madame [K] [T] épouse [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DEBOUTE Madame [K] [T] épouse [C] de sa demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [C] et Madame [K] [T] épouse [C] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré la société CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST les sommes suivantes :

2336,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [C] et Madame [K] [T] épouse [C] aux dépens en ce compris notamment les frais de commandement ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE