RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 324/25JCP

N° RG 25/00082 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPZL

ORDONNANCE DE REFERE

DU 29 MAI 2025

Entre :

OPH OPAC DE L’OISE

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par Mme [X], comparante munie d’un pouvoir

Et :

Monsieur [I] [B]

né le 03 Juillet 1993 à [Localité 7] (OISE)

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me LE BOURDAIS LEFER

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 24 Avril 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 29 Mai 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

N° RG 25/00082 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPZL – jugement du 24 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 mai 2021, avec prise d’effet au 26 décembre 2016, l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE, bailleur, a consenti à Monsieur [I] [B], preneur, un bail d’habitation portant sur un logement n°19 situé [Adresse 2], à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 365,69 euros en principal, charges en sus, payable à terme échu.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, le bailleur a fait délivrer le 9 décembre 2024 à Monsieur [I] [B] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme en principal de 2.615,42 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE a fait assigner en référé Monsieur [I] [B] à comparaitre devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de COMPIEGNE à l’audience du 24 avril 2025 aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 10 février 2025 ;

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef à compter de la signification de l’ordonnance avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [I] [B] au paiement en deniers et quittances de la somme provisionnelle de 3.841,42 euros représentant le montant de l’arriéré de loyers et charges au 10 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, à parfaire des loyers et charges dus à la date d’effet de la clause résolutoire, assortie des intérêts au taux légal ;

— condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, soit un montant de 598,54 euros comprenant un loyer de 402,29 euros et une provision de charges de 196,25 euros, et ce à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, cette indemnité étant revalorisable ;

— condamner Monsieur [I] [B] au paiement de la somme de 230 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le défendeur aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais à exposer pour parvenir à l’expulsion ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025.

En demande, le bailleur, dûment représenté, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance en actualisant le montant de l’arriéré locatif au 31 mars 2025 à la somme expurgée des dépens de 5.050,12 euros selon décompte en date du 15 avril 2025 versé aux débats.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que le commandement de payer est demeuré totalement infructueux, aucun paiement n’étant intervenu depuis novembre 2024. Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement de la dette locative suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail à défaut de reprise avant l’audience du paiement des loyers courants et indique pallier par ailleurs au défaut d’assurance du logement donné à bail.

En défense, Monsieur [I] [B], comparaissant personnellement, a reconnu le montant de la dette locative et sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail afin de se maintenir dans les lieux entendant faire valoir qu’il a repris son activité salariée après un long arrêt maladie et être en capacité de reprendre régulièrement le paiement des loyers courants au surplus d’un échéancier d’apurement de la dette locative.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Selon les termes de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 modifiée du 6 juillet 1989, les II et III dudit article rappelés ci-dessous sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 décembre 2024, le demandeur produisant l’accusé de réception de la sous-préfecture de [Localité 7], soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 28 février 2025.

Selon les termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par voie dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 avril 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.

Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre

Il entre dans les pouvoirs du Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé de constater l’application de la clause résolutoire de plein droit, ces pouvoirs étant limités par l’existence d’une contestation sérieuse.

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon pourvoi n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024, Cour de cassation a toutefois précisé que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le demandeur produit le contrat conclu entre les parties le 27 mai 2021 avec prise d’effet au 26 décembre 2016 qui prévoit la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il est établi au vu des éléments produits aux débats, à savoir le décompte en date du 15 avril 2025 arrêtant les sommes dues au 31 mars 2025 qui comprend un historique des appels et paiements des loyers et charges depuis le premier incident de paiement à l’échéance de février 2024, que le commandement de payer du 9 décembre 2024, qui reprend les dispositions légales et contractuelles susmentionnées, est resté infructueux dans les deux mois de sa délivrance. La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail au 10 février 2025.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient à défaut de libération volontaire des lieux d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Le maintien dans les lieux du défendeur en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle due par Monsieur [I] [B] au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles, et ce jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Il est rappelé au défendeur qu’il lui appartient d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

Le Juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

En vertu des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur justifie d’un décompte en date du 15 avril 2025 qui établit l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 mars 2025 (échéance de mars 2025 incluse) à la somme expurgée des dépens de 5.050,12 euros, tenant compte de la régularisation des charges et comprenant des frais d’assurance locative imputables au preneur, le bailleur ayant dument justifié de la mise en demeure préalable par courriers recommandés du 12 octobre 2023 et du 6 décembre 2024 d’avoir à attester d’une assurance habitation obligatoire.

Force est toutefois de relever que bien que le bailleur verse aux débats deux courriers simples de rappel en date du 15 décembre 2023 et 13 février 2024 d’avoir à répondre à une enquête sociale d’occupation aux fins de statistiques, il ne justifie pas d’une mise en demeure préalable précisant le fondement légal susceptible de donner lieu à une pénalité mensuelle non remboursable de 7,62 euros, rétroactive au 1er janvier 2024. Les frais de pénalités d’enquête occupation sociale non justifiés en l’espèce appliqués à hauteur de 91,44 euros seront donc écartés portant la dette locative au 31 mars 2025 valablement opposable en l’état au défendeur à la somme de 4.958,68 euros.

Il convient par ailleurs de constater l’absence de reprise de paiement des loyers et charges avant l’audience, aucun paiement n’étant intervenu après le 5 novembre 2024, ne permettant pas de justifier en l’état l’octroi d’office de délai de paiement, le bailleur y étant opposé, l’arriéré locatif étant en augmentation constante.

Monsieur [I] [B], qui ne justifie pas s’être libéré de sa dette, sera donc condamné à payer au demandeur la somme de 4.958,68 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En vertu de l’article L 111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Sont inclus dans les dépens les frais antérieurs à l’engagement de l’instance lorsqu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci.

En l’espèce, le défendeur, qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 9 décembre 2024. Les frais de l’exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu à condamnation de ce chef.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenu aux dépens, le défendeur sera condamné à verser au demandeur une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 50 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance introduites après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a en l’espèce pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti le 27 mai 2021 avec prise d’effet le 26 décembre 2016 par l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE à Monsieur [I] [B] sur le logement n°19 situé [Adresse 3], à [Localité 8], par acquisition de la clause résolutoire au 10 février 2025 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [B] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à payer à l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE, au titre des loyers arriérés, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, la somme expurgée des dépens et pénalités non justifiées de 4.958,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à payer à l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, due au titre de la résiliation du bail acquise au 10 février 2025, et ce à compter de l’échéance d’avril 2025 payable à terme échu compte tenu de l’actualisation de la dette susmentionnée, jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 décembre 2024 tandis que les frais de l’exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à payer à l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE une somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire ;

DIT que la présente ordonnance sera notifiée par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

La présente ordonnance a été prononcée par mise à disposition au greffe le 29 mai 2025, par le Juge assisté du Greffier, et signée par elles.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES