— N° RG 23/05175 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDI5L

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 27 mai 2024

Minute n°24/721

N° RG 23/05175 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDI5L

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e VERNHET LAMOLY

— M^e RONDI NASSALI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DOUZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [F] [R]

[Adresse 2]

représenté par Maître Emilie VERNHET LAMOLY de la SCP SVA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

SCCV FIFAX [Localité 3] III

[Adresse 1]

représentée par Maître Agnès RONDI NASALLI de la SELARL THEMLEX AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : M^me RETOURNE, Juge

Assesseurs: M^me GRAFF, Juge

M. ETIENNE, Juge

Jugement rédigé par : M^me RETOURNE, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 27 Juin 2024

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me RETOURNE, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 30 octobre 2019, Monsieur [F] [R] a acquis en VEFA auprès de la SCCV FIFAX MONTREUIL III, un appartement bâtiment B et un emplacement de stationnement dans un ensemble immobilier sis à [Localité 3] (Seine Saint Denis) pour la somme de 295 000€.

Aux termes de l’acte de vente la date prévisionnelle de livraison était fixée au cours du quatrième trimestre 2020, c’est-à-dire au plus tard le 31décembre 2020.

Par courrier du 11 juillet 2022, le conseil de M. [R] a mis en demeure la SCCV FIFAX [Localité 3] III de lui indiquer les conditions dans lesquelles elle envisage de l’indemniser du préjudice subi du fait du retard de livraison.

Le 7 septembre 2022 le conseil de la SCCV FIFAX [Localité 3] III a indiqué que l’appartement pourrait être livré le 21 octobre 2022.

L’immeuble a été livré le 21 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, M. [R] a assigné la SCCV FIFAX MONTREUIL III devant le Tribunal Judiciaire de Meaux et sollicite au visa de l’ article 1217 du Code civil du Tribunal de :

“CONDAMNER la SCCV FIFAX-[Localité 3] III:

1) à procéder à la mainlevée des réserves plus avant formulées, sous astreinte de 500€ par jour de retard,

2) à payer une somme de 5 000€ relativement au préjudice pour les dites réserves,

3) à payer :

• les intérêts intercalaires à hauteur de 922€,

• les loyers indus 14 630€,

4) enfin, la somme de 3 000€ compte tenu de l’inconfort de la situation alléguée,

5) outre la somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de Droit. “

Il fait valoir que livraison de son bien a eu lieu presque deux ans plus tard, que la date prévue.

Il fait valoir que le COVID n’est pas constitutif de force majeure, que l’ordonnance invoquée du 25 mars 2020 s’applique uniquement à des problèmes de procédure et qu’il n’est pas démontré que factuellement les ordonnances du 25 mars et 15 avril 2020 trouvent à s’appliquer. Il ajoute que le lien de causalité n’est pas rapporté. Il indique que les causes invoquées doivent être justifiées.

Sur le fondement de l’article 1217 du code civil, il invoque la faute contractuelle et sollicite le remboursement du loyer payé et des intérêts intercalaires. Il ajoute avoir dû vivre dans un appartement meublé, sans la plupart de ses affaires.

Il fait valoir que 26 réserves sont apparues à la livraison auxquelles ce sont ajoutées des réserves dénoncées dans 3 courriers et que ces réserves doivent être levées et le préjudice afférent doit être indemnisé.

Aux termes de ses conclusions, notifiées par RPVA le 18 janvier 2024,la SCCV FIFAX MONTREUIL III demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1318 du Code civil, de:

“A titre principal,

DEBOUTER Monsieur [R] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la concluante dans la mesure où la SCCV FIFAX [Localité 3] III justifie intégralement du décalage légitime de la date de livraison ;

A titre subsidiaire,

DEBOUTER Monsieur [R] de ses demandes indemnitaires comme étant injustifiées,

A titre plus subsidiaire,

REDUIRE les préjudices invoqués par Monsieur [R] à l’euro symbolique dans la mesure où aucune faute ne saurait être reprochée à la SCCV FIFAX [Localité 3] III.

En tout état de cause

CONDAMNER Monsieur [R] à verser à la SCCV FIFAX [Localité 3] III une somme

de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER Monsieur [R] aux entiers dépens, dont recouvrement par Maître Agnès

RONDI NASALLI, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC”.

Elle fait valoir sur le fondement des articles 9 et 768 alinéa 1 du code de procédure civile, que ne remplit pas les obligations légales le fait pour le demandeur de se référer à 3 courriers recommandés sans plus de précisions sur ses prétentions et de communiquer juste les projets de courriers. Elle demande que le Tribunal le déboute de sa demande de levée des réserves sous astreinte faute d’indications précises des prétentions et moyens.

Elle fait état de causes légitimes de suspension de délai de livraison visées à l’acte authentique du 30 octobre 2019. Elle fait valoir qu’elle produit des attestations du maître d’oeuvre d’exécution justifiant du décalage dans la date de livraison et relatives: aux grèves, aux terres polluées, aux intempéries, à l’épidémie de Covid, à la poursuite de l’épidémie Covid, aux ruptures d’approvisionnement et à la défaillance de la société CBP et de la société KRM. Elle indique pouvoir justifier de 746 jours de suspension du délai de livaison, donc au delà des 459 jours de retard. A titre subsidiaire, elle ajoute que le demandeur aurait pu solliciter un report de paiement des intérêts intercalaires.

La clôture de la mise en état est intervenue le 27 mai 2024. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 27 juin 2024, et mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS

I Sur la demande de procéder à la mainlevée des réserves plus avant formulées sous astreinte de 500 euros par jour de retard et de condamnation au paiement de la somme de 5000 euros au titre du préjudice subi du fait de ces réserves

M. [R] produit 3 pièces qui sont des lettres faisant état des réserves qu’il estime non résolues.

Bien qu’il soit fait état dans ces courriers de réserves non résolues, le procès verbal de livraison établi contradictoirement n’est pas produit.

Le premier de ces trois courriers n’est pas daté et il n’est pas établi la preuve de l’envoi de ces courriers.

Enfin, les réserves mentionnées dans ces courriers ne sont établies par aucune pièce autre que les courriers du demandeur.

En conséquence, la preuve des manquements de la SCCV FIFAX [Localité 3] III n’est pas rapportée et il ne sera pas fait droit à ces demandes.

II Sur les demandes au titre du préjudice subi du fait du retard dans la livraison du logement

Sur les motifs du retard

La défenderesse fait valoir qu’il est produit des attestations du cabinet [L] qui assurait la maîtrise d’oeuvre d’exécution de l’opération.

Il est stipulé au contrat en page 26 que les biens vendus seront achevés et livrés au cours du 4ème trimeste 2020, sauf survenance d’un cas de force majeure ou cause légitime de suspension du délai de livraison.

Il est stipulé : “Pour l’application de cette disposition, seraient considérées comme causes légitimes de suspension dudit délai, notamment :

— les intempéries sur attestation du Maître d’œuvre d’exécution, suivant le tableau climatologique mensuel publié par la station météorologique la plus proche du chantier,

— la grève, qu’elle soit générale, particulière au bâtiment et à ses industries annexes, ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier,

— les difficultés d’approvisionnement du chantier en matériel ou matériaux consécutives à un désordre du marché à l’échelon national ou local,

[…]

— le retard provenant de la défaillance d’une entreprise ou prestataires de service (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la société « réservante » au réservataire au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant),

— la liquidation des biens, les mesures de sauvegarde, le redressement ou la liquidation judiciaire, la cessation de paiement ou la déconfiture de l’un des intervenants sur le chantier ou de l’un des fournisseurs,

— le retard entraîné par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise ou d’un prestataire de service se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,

— l’abandon du chantier par l’une des entreprises effectuant les travaux ou d’un prestataire de service,

[…]

— la découverte fortuite de pollution du sol et/ou du sous-sol […] »

Il est précisé que : “Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties déclarent s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa responsabilité.”

Il est ajouté au contrat, qu’en cas de cause légitime de suspension des délais de livraison, l’époque prévue pour la livraison serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à l’avancement normal des travaux majoré de 20% en raison des répercutions sur l’organisation générale du chantier.

La qualité de maître d’oeuvre de Mme [L] n’est pas contestée par le demandeur.

— Sur les grèves

Mme [L] atteste qu’en raison des différentes grèves et difficultés rencontrées dans les transports entre janvier 2019 et mars 2020, le chantier a subi des perturbations dans les approvisionnements et des absences des équipes. Elle estime à 30 jours ouvrés la suspension du délai occasionnée par le retard lié à ces évènements.

Pour mémoire, Monsieur [F] [R] a conclu l’acte d’acquisition le 30 octobre 2019.

L’impact de ces retards de janvier au 30 octobre 2019 étaient connus à la signature du contrat et donc pour la fixation du délai de livraison.

Elles ne constituent donc pas une cause légitime de suspension des délais de livraison.

L’attestation ayant été établie sur toute la période sans distinction, elle ne suffit pas à établir le nombre de jours de retard du 1er novembre 2019 à mars 2020 ayant cette cause de suspension légitime du délai de livraison du 31 décembre 2020.

— Sur la pollution des sols

Mme [L] atteste que la découverte fortuite de terres polluées durant les travaux de terrassement a occasionné une suspension de délai de 28 jours ouvrés du 26 février 2019 au 4 avril 2019.

Pour mémoire, Monsieur [F] [R] a conclu l’acte d’acquisition le 30 octobre 2019.

L’impact de la découverte de la pollution des sols le 26 février 2019 et son impact jusqu’au 4 avril 2019 étaient connus à la signature du contrat et donc pour la fixation du délai de livraison.

Elle ne constitue donc pas une cause légitime de suspension des délais de livraison.

— les difficultés d’approvisionnement

Mme [L] fait état de délais d’approvisionnement augmentés dans des proportions importantes entre mai 2020 et le 28 février 2022 désorganisant le chantier et occasionnant une suspension de délai estimée à 50 jours ouvrés.

Les difficultés d’approvisionnement postérieurs au 31 décembre 2020, date de livraison prévue ne sauraient être pris en compte comme cause légitime de suspension.

Le principe même de la fixation d’une date de livraison fait que le retard doit s’apprécier à la date fixée, sauf à priver de tout efficacité la notion de date de livraison, un délai déjà expiré ne pouvant faire l’objet d’une suspension.

L’attestation ayant été établie sur toute la période sans distinction, elle ne suffit pas à établir le nombre de jours de retard sur la période de mai à décembre 2020 ayant cette cause de suspension légitime du délai de livraison du 31 décembre 2020.

— la défaillance de la société KRM

Pour mémoire, il est stipulé qu’est un motif légime le retard provenant de la défaillance d’une entreprise ou prestataires de service (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la société « réservante » au réservataire au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant). Le réservataire est l’acquéreur, en l’espèce M. [R] et le réservant est le promoteur.

Mme [L] atteste que la défaillance de la société KRM a entraîné sur le bâtiment B un retard de 60 jours ouvrés de décembre 2019 à mars 2020.

Il est produit des courriers transmis à la société KRM par une société SCOPING, et la société AXONE Promotion.

Ces courriers n’émanent donc pas du maître d’oeuvre comme spécifié au contrat rappelé ci-dessus et la copie des recommandés avec accusé de réception n’est pas communiquée.

Le motif légitime n’est donc pas établi.

— la défaillance de l’entreprise CBP en charge du gros oeuvre

Mme [L] atteste que la société CBP a été placée en redressement judiciaire le 9 mars 2020, en liquidation judiciaire le 12 juin 2020, qu’une nouvelle entreprise a été désignée le 7 août 2020, qu’une non conformité a nécessité une expertise lancée le 15 septembre 2020 avec une reprise prévue mi-décembre 2020. Elle conclut que ces événements ont occasionné une suspension du délai de livraison de 9 mois.

Il convient en conséquence de retenir 9 mois de retard justifié par une cause légitime de suspension du délai de livraison.

— Sur les intempéries

Mme [L] a rédigé 3 attestations indiquant le nombre de jours d’intempéries mensuel présenté sous forme de tableaux. Ces jours se sont élevés à :

48 jours : de janvier 2019 à juillet 2020 (2019: 10,47 en janvier, 3 en février, 3,25 en mars, 0,64 en avril, 1,32 en mai, 0,75 en juin, 0,38 en juillet, 0,81 en août, 0,83 en septembre, 2,15 en octobre, 2,95 en novembre, 7,33 en décembre/ 2020 : 6,01 en janvier, 6,55 en février, 0 en mars et avril, 0,71 en mai, 0,73 en juin et 0,16 en juillet)

19 jours : d’août 2020 à décembre 2021 (2020: 1,30 en septembre, 3,37 en octobre, 1,59 en novembre, 5,94 en décembre/2021: 7,44 en janvier, 6,09 en février, 4,22 en mars, 1 en avril, 2,99 en mai, 0,99 en juin, 3,16 en juillet, 1,30 en septembre, 1,88 en octobre, 3,15 en novembre, 4,77 en décembre)

18 jours: de janvier 2022 à novembre 2022 (2022: 6,53 en janvier, 1 en février, 2,99 en mars, 2,75 en avril, 0,53 en mai, 1,17 en juin, 0,35 en juillet, 0,22 en août, 1,31 en septembre, 0,85 en octobre, 0 en novembre),

— Période à examiner

Comme développé ci-avant, Monsieur [F] [R] a conclu l’acte d’acquisition le 30 octobre 2019. L’impact de ces intempéries antérieures au 30 octobre 2019 sur la date de livraison était donc connu des parties à la signature de l’acte et a pu être pris en compte dans la détermination du délai de livraison. Les événements légitimes de suspension ne peuvent être que postérieurs à la signature du contrat, donc à compter du 1er novembre 2019.

La livraison devait être réalisée le 31 décembre 2020. Les conditions d’application de la clause ne sont pas réunies, lorsque les causes invoquées sont intervenues postérieurement à la fin de la période de livraison, en l’espèce le 31 décembre 2020. En conséquence, les intempéries invoquées en 2021 et 2022, donc postérieurement au délai de livraison, ne sauraient être prises en compte comme cause légitime de report dudit délai.

Seules les intempéries du 1er novembre 2019 au 31 décembre 2020 ont à être examinées.

— Exclusion des jours déjà décomptés pour un autre motif légitime de retard

La défaillance de la société CBP ayant été retenue comme cause légitime pour 9 mois de mars à novembre 2020, les jours d’intempérie sur cette même période ne sauraient se cumuler avec la cause légitime de suspension déjà retenue.

Il convient donc de retenir: 2,95 jours pour novembre 2019 + 7,33 pour décembre 2019+6,01 pour janvier 2020+6,55 jours pour février 2020 et 5,94 jours pour décembre 2020, soit 28,78 jours.

Le nombre de jours de retard du fait des intempéries à retenir est donc de 28,78 jours.

— Sur l’épidémie de covid-19 et la poursuite de l’épidémie

Mme [L] atteste qu’en raison de l’épidémie de Covid 19 du 13 mars 2020 au 24 juin 2020, les mesures sanitaires ont occasionné une désorganisation et une suspension de délai de 69 jours ouvrés.

Dans une seconde attestation, elle indique que du 25 juin 2020 au 28 février 2022, le respect des protocoles destinés à la protection de la santé des salariés du bâtiment et une importante augmentation du taux de contamination ont entraîné une très forte désorganisation dans le déroulement du chantier, engendrant une suspension du délai de livraison de 75 jours.

La défaillance de la société CBP ayant été retenue comme cause légitime pour 9 mois de mars à novembre 2020, il n’y a pas lieu d’examiner le motif invoqué des jours covid sur cette même période.

Le motif invoqué ne sera examiné que pour la période postérieure au 30 novembre 2020.

Les conditions d’application de la clause ne sont pas réunies, lorsque les causes invoquées sont intervenues postérieurement à la fin de la période de livraison, en l’espèce le 31 décembre 2020.

Ce motif invoqué sera examiné pour le mois de décembre 2020.

L’attestation ayant été établie sur la période du 25 juin 2020 au 28 février 2022 sans distinction, elle ne suffit pas à établir pour le mois de décembre 2020 le nombre de jours de retard revendiqué et leurs dates éventuelles sur ce motif invoqué.

En conséquence, ce motif ne saurait être retenu.

* * *

Une période de 9 mois (soit 195 jours ouvrés) et 28,78 jours doit donc être retenue, soit 223,78 jours ouvrés de suspension du délai de livraison ayant une cause légitime.

Après application de la majoration de 20% prévue contractuellement, cela représente 268,54 jours ouvrés.

Entre la date de livraison contractuellement prévue le 31 décembre 2020 et la date de livraison effective le 21 octore 2022, il y a 659 jours de retard, soit 459 jours ouvrés.

Un retard de 190,46 jours ouvrés (459-268,54 jours) n’est donc pas justifié par une cause légtime de suspension du délai de livraison.

Sur les demandes du fait du retard injustifié

— M. [R] sollicite la somme de 922 euros au titre des intérêts intercalaires.

Il produit le tableau d’amortissement permettant d’établir les intérêts intercalaires payés pour un montant de 922 euros sur la période du 10 septembre 2021 au mois d’octobre 2022.

Un retard de 190,46 jours sur 459 jours de retard étant injustifié, il convient d’allouer la somme de 190,46 X 922 / 459= 382,58 euros.

La SCCV FIFAX [Localité 3] III sera donc condamnée à verser à M. [R] la somme de 382,58 euros au titre des intérêts intercalaires.

— M. [R] sollicite la somme de 14 630 euros au titre des loyers indus.

Il fait valoir avoir dû payer des loyers de janvier 2021 à la date de livraison en octobre 2022, soit 665 euros par mois.

Aucune pièce n’est produite quant au loyer payé sur cette période.

Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

— M. [R] sollicite la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’inconfort et du préjudice moral subis.

Il lui sera alloué la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral subi par l’attente de livraison du bien, notamment en raison de l’incertitude quant à la date de livraison.

Sur les demandes de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCCV FIFAX [Localité 3] III qui perd le procès, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il y a lieu de condamner la SCCV FIFAX [Localité 3] III à verser à M. [R] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la SCCV FIFAX [Localité 3] III de sa demande.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [R] de sa demande de procéder à la mainlevée des réserves plus avant formulées sous astreinte de 500 euros par jour de retard;

DEBOUTE Monsieur [R] de sa demande d’une somme de 5000 euros au titre du préjudice subi du fait desdites réserves;

DEBOUTE Monsieur [R] de sa demande d’une somme de 14 630 euros au titre des loyers indus;

CONDAMNE la SCCV FIFAX [Localité 3] III à verser à M. [F] [R] la somme de 382,58 euros au titre des intérêts intercalaires;

CONDAMNE la SCCV FIFAX [Localité 3] III à verser à M. [F] [R] la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE la SCCV FIFAX [Localité 3] III aux entiers dépens ;

— CONDAMNE la SCCV FIFAX [Localité 3] III à verser à M. [F] [R] la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE la demande de la SCCV FIFAX [Localité 3] III au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit;

REJETTE toute demande autre plus ample ou contraire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE