Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Janvier 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [O] [E], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [P]

Maison Pirmil Hôpital

85 Rue Saint Jacques

44200 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 17 octobre 2024

date des débats : 17 octobre 2024

délibéré au : 09 janvier 2025

RG N° N° RG 24/02056 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND5W

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [B] [P] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 30 novembre 2015 à effet au 1er décembre 2015, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à [B] [P] un logement T2 lui appartenant sis, 18 rue Blaise Pascal, 4ème étage n°29 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 214,07 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 76,09 €.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2023, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [B] [P] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 398,08 € arrêté au 7 décembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties ;

· Subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ;

· Ordonner l’expulsion du locataire ainsi que toutes personnes introduites par lui dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 663,83 € au titre des loyers et charges impayés au 8 mars 2024, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

· Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 234,01 € augmentée des charges, à compter du 24 janvier 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux du locataire, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner le locataire au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 8 octobre 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A ladite audience, Nantes Métropole Habitat, représenté se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 661,82 € au titre des loyers et charges échus à la date du 11 octobre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [B] [P] a comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 30 octobre 2023, dont la caisse a accusé réception le 31 octobre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 4 avril 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 4 avril 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 8 avril 2024, et le préfet en a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

En l’espèce, si le commandement de payer du 13 décembre 2023 accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l’article 4.7.1, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 février 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [B] [P].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[B] [P] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 880,47 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 11 octobre 2024.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 218,65 €.

En conséquence, [B] [P] sera condamné au paiement de la somme de 661,82 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 11 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 12 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 234,01 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, Nantes Métropole Habitat a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

D’après le relevé de compte locataire, [B] [P] a repris le versement intégral du loyer courant depuis plusieurs mois.

Le diagnostic social et financier transmis indique que le défendeur est au RSA depuis 2021 et est en attente de son dossier de retraite. Depuis fin 2023, son logement est squatté et malgré ses plaintes, la situation n’a pas évolué, forçant le locataire à « cohabiter » avec les squatteurs. Hospitalisé en 2024, il a été pris en charge par l’assistante sociale et le procureur de la République a été destinataire d’un signalement. [B] [P] a été placé sous mesure de curatelle renforcée par jugement du 10 octobre 2024.

Le locataire n’est manifestement pas en situation de régler sa dette locative.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [B] [P].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [B] [P], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la demande de Nantes Métropole Habitat fondée sur l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 30 novembre 2015 entre Nantes Métropole Habitat et [B] [P], concernant le logement sis 18 rue Blaise Pascal, 4ème étage n°29 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 14 février 2024 ;

CONDAMNE [B] [P] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 661,82 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [B] [P] à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 12 octobre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 234,01 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [B] [P], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [B] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [B] [P] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE Nantes Métropole Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Marie-Pierre KIOSSEFF Constance GALY