Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 27 Février 2025

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DEMANDERESSE :

Société NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représentée par Madame [B] [U], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [E]

Rez de Chaussée

2 Rue Marcel Planiol

44100 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 janvier 2025

date des débats : 09 janvier 2025

délibéré au : 27 février 2025

RG N° N° RG 24/03781 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NONL

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [H] [E] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 30 septembre 2010, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de Nantes (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT), a donné à bail à Madame [H] [E] un logement situé 2 rue Marcel Planiol – 44100 NANTES.

Le 20 janvier 2020, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer à la locataire premier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 691,30 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 9 janvier 2020.

Le 13 juillet 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a de nouveau fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2573,73 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 5 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 14 août 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [H] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater la résiliation du bail signé le 30 septembre 2010 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [H] [E] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— Condamner Madame [H] [E] à lui payer les sommes suivantes :

—  2797,09 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, soit 353,31 euros, augmentée des charges en cours, à compter du 14 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

—  300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 janvier 2025, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [B] [U] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2894,21 euros selon décompte arrêté au 18 décembre 2024, déduction faite des frais de procédure. Le demandeur a précisé que le montant résiduel du loyer actuel est de 415 euros et que la locataire a versé lors des deux dernières échéances la somme de 500 euros. L’office HLM a par ailleurs sollicité l’octroi à la locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 90 euros par mois, un plan d’apurement d’un même montant ayant été mis en place entre les parties et étant respecté par la locataire.

Madame [H] [E], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur (carence locataire).

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 14 août 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 19 juillet 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [H] [E], le 13 juillet 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2573,73 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 septembre 2023.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2894,21 euros au 18 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, après déduction des frais de procédure.

En conséquence, Madame [H] [E] sera condamnée à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 2894,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 18 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)

L’article 24 VII de cette même loi, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…)”

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [H] [E] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience, lors des mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2024, versant en outre une somme supplémentaire en vue d’apurer sa dette.

NANTES METROPOLE HABITAT a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, avec des versements de 90 euros par mois pour apurer la dette, un plan d’apurement étant déjà mis en place et respecté par la locataire.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et de la mise en place d’un échéancier déjà effectif, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [H] [E] selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [H] [E] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, soit 353,31 euros, augmenté des charges, avec revalorisation – indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial – due par la locataire à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [H] [E], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront les les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Par ailleurs, il convient de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, à l’encontre de Madame [H] [E] ;

CONDAMNE Madame [H] [E] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, la somme de 2894,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échus et impayés au 18 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE à Madame [H] [E] un délai de paiement de 33 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 32 échéances de 90 euros, la 33ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant ;

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 14 septembre 2023 ;

DIT que Madame [H] [E] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 2 rue Marcel Planiol – 44100 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [H] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Madame [H] [E] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 353,31 euros, augmentée des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [H] [E] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 13 juillet 2023 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE