Minute n° 25/108

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 07 Février 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [J] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [X] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Demandeur représenté par

M^e Virginie DE GUERRY DE BEAUREGARD, avocat au barreau de NANTES – 303

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [D]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [L] [Z] [S]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Défendeurs non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Cécile HENOUX

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 Décembre 2024

date des débats : 20 Décembre 2024

délibéré au : 07 Février 2025

RG N° RG 24/03684 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NNXL

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Virginie DE GUERRY DE BEAUREGARD

CCC Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S]

Copie dossier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 11 avril 2019, Monsieur [J] [O] et Madame [X] [F] ont donné à bail à Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S] un logement leur appartenant situé [Adresse 1], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 550 € charges comprises.

Par courrier recommandé en date du 13 janvier 2022, réceptionné le 15 janvier 2022, Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S] ont notifié aux bailleurs leur volonté de quitter le logement et de résilier le bail.

Par procès-verbal de commissaire de justice en date du 20 mai 2022, les bailleurs ont fait établir un état des lieux de sortie. Ce procès-verbal a constaté la remise des clés par les locataires en date du 10 mai 2022.

Par courrier recommandé distribué le 21 juillet 2023, Monsieur [J] [O] et Madame [X] [F] ont mis en demeure Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S] de leur régler la somme de 7787 € au titre des impayés de loyers et des dégradations locatives.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, Monsieur [J] [O] et Madame [X] [F] ont fait assigner Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la validité du congé reçu le 15 janvier 2022 ;

— constater que le bail portant sur le logement situé [Adresse 1] s’est trouvé résilié du fait de ce congé au 15 avril 2022 compte tenu du préavis de trois mois ;

— à titre subsidiaire, constater la résiliation du bail au 15 février 2022 pour défaut de paiement ;

— à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du jugement à intervenir ;

— en tout état de cause, condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S] à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [X] [F] la somme de 1100 € au titre des loyers dus au 15 février 2022 au 15 avril 2022 avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la date de résiliation du bail à la somme de 550 € ;

— condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S] à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [X] [F] la somme de 458,34 € au titre de l’indemnité d’occupation entre le 15 avril 2022 et le 10 mai 2022 avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;

— à défaut de condamner solidairement, à défaut in solidum Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S] à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [X] [F] la somme de 1558,34 € au titre de l’indemnité d’occupation entre le 15 février 2022 et le 10 mai 2022 avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;

— condamner solidairement, à défaut in solidum Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S] à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [X] [F] :

— la somme de 6010 € au titre des travaux de reprise de peinture,

— la somme de 669,31 € au titre des travaux de nettoyage du puits,

— la somme de 202,86 € au titre du partage des frais du commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie,

— la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 décembre 2024, lors de laquelle Monsieur [J] [O] et Madame [X] [F], valablement représentés par ministère d’avocat, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S], respectivement assignés à domicile et à personne, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé et la date de résiliation du bail

Aux termes de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que les locataires sont redevables des loyers jusqu’à la remise des clés.

En l’espèce, par un courrier réceptionné par les bailleurs le 15 janvier 2022, les locataires ont donné congé aux bailleurs en soulignant leur volonté de bénéficier du délai réduit de préavis mais sans préciser le motif justifiant la réduction du délai de préavis.

De plus, le logement loué se situe à [Localité 5], commune ne se situant pas dans une zone tendue.

Le délai de préavis applicable au congé donné par les locataires est donc de trois mois et court jusqu’au 15 avril 2022.

Par ailleurs, il résulte du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 20 mai 2022 que les clés ont été remises par les locataires le 10 mai 2022.

Il convient de retenir la date la plus lointaine entre la fin du préavis et la remise des clés pour fixer la date de résiliation du bail.

En conséquence, le bail a été résilié le 10 mai 2022.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur [J] [O] et Madame [X] [F] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Les locataires ont arrêté de régler leur loyer à compter du 15 février 2022. Le décompte laisse ainsi apparaître un solde débiteur de 1552,42 € correspondant aux loyers dus entre le 15 février 2022 et le 15 avril 2022 :

—  275 € du 15 février 2022 au 29 février 2022,

—  550 € pour le mois de mars 2022,

—  550 € pour le mois d’avril 2022,

—  177,42 € du 1er au 10 mai 2022.

Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S] n’ont pas contesté la somme sollicitée et n’ont pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

Le contrat de bail prévoit en son article VII une clause de solidarité pour l’exécution de toutes les obligations du contrat en cas de pluralité de locataires.

En conséquence, Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [X] [F] la somme de 1552,42 € au titre des loyers et charges échus et impayés du 15 février 2022 au 10 mai 2022, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Compte tenu de cette dette, le bailleur sera fondé à conserver le dépôt de garantie qui viendra en déduction de cette dette.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Il résulte des dispositions des articles 1728 du code civil et 7d) de la loi du 06 juillet 1989 que le preneur a l’obligation d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’état, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, enfin de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil le preneur répond des dégradations et des pertes survenues pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1720 du code civil dispose que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Aux termes de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale, et en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

S’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes, notamment des devis.

Sur les travaux de peinture

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie atteste d’une dégradation des murs dans l’ensemble des pièces du logement (présence de tâches, de traces et de moisissures).

Au vu du devis de peinture versé aux débats par les bailleurs, et compte tenu de l’application du coefficient de vétusté (deux années de franchise puis 20% d’abattement annuel), la demande d’indemnisation est justifiée à hauteur de 4808 €.

Sur l’absence d’entretien du puits

L’état des lieux d’entrée ne mentionne pas l’existence du puits.

Le procès-verbal de constat établi le 20 mai 2022 indique “Monsieur [O] me déclare que des détritus ont été jetés dans le puits, situé dans le jardin attenant à la maison. Je peux voir dans le puits : un seau et un objet non identifié. Le puits et l’eau du puits seront à vérifier.”

Au regard de ces éléments et en l’absence d’indication supplémentaire, aucune dégradation du puits ne peut être imputée aux locataires. Les bailleurs seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur le coût de l’état des lieux de sortie

Il résulte de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 que “si l’état des lieux ne peut être établi amiablement et contradictoirement, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.”

Au vu de cet article, il est parfaitement justifié de condamner les défendeurs à la somme de 202,86 € au titre du procès verbal de constat établi par commissaire de justice le 20 mai 2022.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S] à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [X] [F] la somme de 5010,86 € au titre des dégradations locatives et du coût de l’état des lieux de sortie, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S] seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la Au resituation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [X] [F], qui ont dû recourir à la justice pour faire valoir leurs droits, une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que le bail entre Monsieur [J] [O] et Madame [X] [F] et Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S], portant sur le logement situé [Adresse 1], s’est trouvé résilié le 10 mai 2022 ;

Condamne solidairement Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S] à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [X] [F] :

—  1552,42 € au titre des loyers et charges échus et impayés du 15 février 2022 au 10 mai 2022, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

—  5010,86 € au titre des dégradations locatives et du coût de l’état des lieux de sortie, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

Rappelle que le dépôt de garantie d’un montant de 550 € versé par Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S] pourra être conservé par Monsieur [J] [O] et Madame [X] [F] en venant en déduction des sommes dues ;

Condamne in solidum Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S] à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [X] [F] la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [U] [D] et Madame [L] [Z] [S] aux dépens ;

Déboute Monsieur [J] [O] et Madame [X] [F] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 7 février 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Aurélien PARES Cécile HÉNOUX