Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 Mai 2025

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DEMANDERESSE :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HABITAT 44

3 boulevard Alexandre MILLERAND

44204 NANTES CEDEX 2

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [H]

27 rue des Huguenots

HUGUENOTS Logement 6

44540 VALLONS-DE-L’ERDRE

non comparant

Madame [Z] [N]

27 rue des Huguenots

HUGUENOTS Logement 6

44540 VALLONS-DE-L’ERDRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 26 septembre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 mars 2025

prorogé au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/02168 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEHY

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Monsieur [X] [H] + Madame [Z] [N]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 21 septembre 2020 à effet au même jour, HABITAT 44 a donné à bail à [X] [H] et [Z] [N] un logement lui appartenant sis, 27 rue des Huguenots, rez-de-chaussée outre un garage – 44540 VALLONS-DE-L’ERDRE, moyennant un loyer mensuel initial de 519,79 € pour le logement et 37 € pour le garage, outre une provision mensuelle pour charges de 9,69 €.

Par actes de commissaire de justice du 12 février 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [X] [H] et [Z] [N] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 687,89 € arrêté au 5 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par actes de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner [X] [H] et [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, à la date du 13 avril 2024 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers ;

· Ordonner l’expulsion de [X] [H] et [Z] [N] et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner solidairement [X] [H] et [Z] [N] au paiement de la somme de 1.233,14 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner solidairement [X] [H] et [Z] [N] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 615,52 € augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération complète des lieux ;

· Rappeler que, en application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

· Condamner solidairement [X] [H] et [Z] [N] au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer de 75,66€ ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 22 août 2024 par les services sociaux du département.

Après un renvoi lors de l’audience du 26 septembre 2024, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, HABITAT 44, représentée par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.775,75 € au titre des loyers et charges échus. Par ailleurs, elle s’oppose à l’octroi de délai pour le compte des locataires au vu de l’absence de reprise de paiement. Elle indique que le dernier paiement date de septembre 2024.

Régulièrement assignée à personne, [Z] [N] a comparu. Elle reconnaît le montant de la dette pour laquelle elle sollicite la suspension de la clause résolutoire proposant de verser la somme de 200 € par mois en plus de son loyer courant. Elle indique avoir eu une précédente dette de loyer qu’elle a intégralement réglée et avoir actuellement une dette d’électricité à hauteur de 1.000 €. Elle précise également avoir une enfant de 8 ans handicapée à charge pour laquelle elle a récemment dû assurer des frais médicaux. Par ailleurs, s’agissant de la situation professionnelle et financière du couple, [Z] [N] indique avoir retrouvé un emploi, que [X] [H] perçoit un salaire mensuel de 1.500 € et que le couple ne bénéficie plus de l’allocation logement depuis novembre 2024.

Régulièrement assigné à personne, [X] [H] n’a pas comparu

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayés à la CAF le 29 mars 2024 (dont l’organisme a accusé réception le 2 avril 2024), soit deux mois avant l’assignation du 29 mai 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 29 mai 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 septembre 2024.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est recevable.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[Z] [N] reconnaît le montant de la dette et [X] [H] ne vient contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Lors de l’audience, HABITAT 44 actualise sa créance à la somme de 1.775,75 € au 18 novembre 2024, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause de solidarité en son article 7 prévoyant qu’en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location.

En conséquence, [X] [H] et [Z] [N] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.775,75 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 18 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à HABITAT 44, à compter du 19 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 617,76 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

[Z] [N] sollicite lors de l’audience des délais de paiement à hauteur de 200 € par mois en sus de leur loyer courant afin d’apurer la dette locative.

Le Conseil d’Habitat 44 indique ne pas avoir de mandat pour accepter ces délais.

Il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les locataires n’ont pas réglé les échéances de septembre et octobre 2024. Ils n’ont par conséquent pas repris le paiement intégral de leur loyer avant l’audience.

Au regard de l’absence de reprise de paiement des loyers, aucun délai de paiement ne sera accordé à [X] [H] et [Z] [N] sur ce fondement.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [X] [H] et [Z] [N], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la demande de HABITAT 44 présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 21 septembre 2020 entre HABITAT 44 d’une part et [X] [H] et [Z] [N] d’autre part, concernant le logement sis 27 rue des Huguenots, rez-de-chaussée outre un garage – 44540 VALLONS-DE-L’ERDRE ;

CONDAMNE solidairement [X] [H] et [Z] [N] à payer à HABITAT 44 la somme de 1.775,75 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 18 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement [X] [H] et [Z] [N] à payer à HABITAT 44, à compter du 19 novembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 617,76 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [X] [H] et [Z] [N], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [X] [H] et [Z] [N] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE HABITAT 44 de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [X] [H] et [Z] [N] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY