TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/00441 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YB33

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 28 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 13]

représentée par M^e Jean-philippe DEVEYER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. N’AUTRE MONDE

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par M^e Camille WAHLEN, avocat au barreau de LILLE

M. [O] [X]

[Adresse 6]

[Localité 12]

représenté par M^e Camille WAHLEN, avocat au barreau de LILLE

M. [H] [D]

[Adresse 6]

[Localité 12]

représenté par M^e Camille WAHLEN, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 10 Décembre 2024

ORDONNANCE du 28 Janvier 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte notarié reçu le 26 mai 2000, par Me [T] Notaire à LILLE (59), la SCI [Adresse 2] [Adresse 9] a consenti à M.[O] [X] et M.[H] [D], associés agissant pour le compte de la S.A.R.L. N’Autre Monde, en cours de formation, un bail commercial, portant sur des locaux situés à LILLE(59), immeuble [Adresse 7] et [Adresse 10], lots n° 3, 4 et 6, pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2000, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 102.000 francs HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 25.500 francs.

Aux termes de l’acte authentique, M.[O] [X] et M.[H] [D], associés de la société locataire se sont portés caution solidaire des engagements de celle-ci.

Les loyers étant impayés, la SCI 1 BIS, [Adresse 9] a fait signifier le 14 août 2023 à la S.A.R.L. N’Autre Monde, à M.[O] [X] et M.[H] [D] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes des 04 et 05 mars 2024, a fait assigner la même, ainsi que M.[O] [X] et M.[H] [D] devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et mesures accessoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 avril 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties pour être plaidée le 15 octobre 2024 et mise en délibéré au 12 novembre 2024.

A cette date le juge des référés a ordonné la réouverture des débats, à l’audience du 10 décembre 2024, pour que les parties fassent leurs observations sur l’intérêt de la présente procédure, alors qu’a été rendue entre les mêmes parties une ordonnance constatant l’acquisition de la clause résolutoire et condamnant au paiement de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation.

A l’audience du 10 décembre 2024, la SCI 1 BIS, [Adresse 9] représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures après réouverture des débats :

Vu le bail en date du 16 mai 2000,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 14 août 2023,

— Donner acte à la SCI [Adresse 4] de son désistement d’instance à l’égard de M. M.[O] [X] et de M. M.[H] [D] ;

— Débouter ces derniers de toute demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

— Débouter la SARL N’Autre Monde de toutes demandes, fins et conclusions ;

— Constater la résiliation du bail en date du 15 avril 2021 ;

— Ordonner l’expulsion immédiate de la SARL N’Autre Monde et de toute personne de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— Condamner la SARL N’Autre Monde à payer à titre provisionnel à la SCI [Adresse 3] les sommes suivantes :

• La somme de 17.355,76 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés à septembre 2024

• Une indemnité d’occupation mensuelle et provisionnelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux du locataire, soit la somme de 3.092 euros par mois, somme à indexer selon les termes du contrat de bail.

— Condamner la SARL N’Autre Monde à payer à la SCI [Adresse 4] une somme de 2.000 eurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers frais et dépens de l’instance, lesquels comprendront par ailleurs les frais du commandement de payer, ainsi que les frais d’exécution.

La S.A.R.L. N’Autre Monde, M.[O] [X] et M.[H] [D], représentés, ont développé oralement leurs dernières conclusions aux fins de :

Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

Vu les articles 1256 et 1343-5 du code civil,

Vu les pièces versées à la procédure,

— Constater l’existence de contestations sérieuses s’agissant des demandes formulées à

l’encontre de M.[O] [X] et M.[H] [D]

— Dire n’y avoir lieu à référé sur ce point

— Renvoyer la SCI [Adresse 3] à mieux se pourvoir sur ce point

— Suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Octroyer rétroactivement à la SARL N’Autre Monde un délai pour la période comprise entre le 14 septembre 2023 et le 13 novembre 2023, soit la période comprise entre la fin du mois du commandement et le paiement effectif des sommes visées audit commandement

— Limiter la condamnation de la SARL N’Autre Monde au paiement de la somme de 9.488,34 euros au titre de l’arriéré locatif

— Octroyer à la SARL N’Autre Monde un délai de deux ans pour s’acquitter des sommes visées à l’assignation et non comprises dans le commandement, qu’elle serait condamnée à payer et dont la limitation au paiement est sollicitée à hauteur de 9.488,34 euros,

— Débouter la SCI 1 BIS, [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires à l’encontre de la SARL N’Autre Monde et de M.[O] [X] et M.[H] [D]

— Condamner la SCI 1 BIS, [Adresse 9] à payer respectivement à M.[O] [X] et M.[H] [D] la somme de 1.500 euros, chacun

— Partager les dépens entre la SCI 1 BIS, [Adresse 9] et la SARL N’Autre Monde.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

En application des dispositions de l’article L143-2 du code de commerce, le bailleur qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits sur le fonds de commerce.

La SCI [Adresse 4] justifie avoir dénoncé aux créanciers inscrits par acte du 14 mars 2024, l’assignation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire ( page 18 du contrat).

Le commandement de payer la somme en principal de 6957 euros, délivré le 14 août 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 14 septembre 2023, ce qu’il convient de constater, quand bien même la dette visée au commandement de payer a été réglée dans les trois mois suivant l’acte.

Par ailleurs, le consentement du bailleur à la cession du bail, laquelle suppose que le bail ne soit pas résilié, si tant est qu’il est vérifié, est sans portée sur l’acquisition automatique de la clause résolutoire, le juge ne disposant dans cette hypothèse d’aucune marge d’appréciation.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la S.A.R.L. N’Autre Monde, après acquisition de la clause résolutoire, est fautif et cause un préjudice à la SCI [Adresse 4], celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la S.A.R.L. N’Autre Monde au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 15 septembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SCI [Adresse 4] justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la S.A.R.L. N’Autre Monde a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir la somme de 15276,64 euros, selon décompte eu égard aux règlements opérés par le locataire (SARL N’autre Monde pièce n°11), terme de septembre 2024 inclus, au paiement de laquelle la S.A.R.L. N’Autre Monde sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

La SARL N’Autre Monde sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement pendant deux ans.

Compte tenu de la situation financière et matérielle du défendeur et des efforts manifestes consentis par lui pour contenir la dette, telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, la locataire étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail.

Sur la condamnation des cautions

M.[O] [X] et M.[H] [D] se sont engagés en qualité de caution solidaires des engagements de la locataire. Toutefois le bail initial qu’ils ont cautionné a pris fin, à effet du 1er octobre 2020 et ils n’ont pas consenti à garantir le bail en renouvellement qui constitue un nouveau bail.

La SCI propriétaire se désiste de son instance à l’égard des deux cautions, ce qu’il convient de constater.

Sur les demandes accessoires

La S.A.R.L. N’Autre Monde, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI [Adresse 1], [Adresse 9], la somme de 1000 euros, pour frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M.[O] [X] et de M.[H] [D] les sommes qu’ils ont exposés, pour assurer leur défense. La SCI [Adresse 4] sera condamnée à leur payer chacun la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition, à effet du14 septembre 2023, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 26 mai 2000, portant sur les locaux situés à [Localité 14](59), lots n° 3, 4 et 6, immeuble [Adresse 7] et [Adresse 10],

Condamnons la SARL N’Autre Monde, à payer à la SCI [Adresse 4] au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes et indemnités d’occupation, la somme provisionnelle de 15276,64 euros (quinze mille deux cent soixante-seize euros et soixante-quatre centimes) terme de septembre 2024 inclus,

Disons que cette somme produira intérêts au taux légal, à compter de l’assignation,

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SARL N’Autre Monde se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes successifs et mensuels d’un montant de 635 euros (six cent trente-cinq euros) sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde restant dû, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 15 février 2025, en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail,

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet, à compter rétroactivement de la date d’expiration du délai d’un mois visé au commandement de payer,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SARL N’Autre Monde et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés à [Adresse 7] et [Adresse 10], lots n° 3, 4 et 6,

— la SARL N’Autre Monde devra payer mensuellement à la la SCI [Adresse 2] [Adresse 9] à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Constatons le désistement de la SCI [Adresse 1], [Adresse 9] , à l’égard de M.[O] [X] et [H] [D], cautions ;

Condamnons la SCI 1 BIS, [Adresse 9] à payer à M.[O] [X] et M.[H] [D], chacun la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL N’Autre Monde à payer à la SCI [Adresse 2] [Adresse 9] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL N’Autre Monde aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 14 août 2023,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET