Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [K]

Porte 214 Etage 1 Les Hauts de Gaïa

18 Rue de la Métairie

44119 TREILLIÈRES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 mars 2025

date des débats : 13 mars 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/03512 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NMBD

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [M] [K] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 28 avril 2023, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [M] [K] un logement situé 18 rue de la Metairie – 44119 TREILLIERES.

Le 10 juillet 2024, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.525,39 euros au titre des loyers échus et impayés au 26 juin 2024 et de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance locative.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 22 octobre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [M] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater à compter du 10 août 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 10 septembre 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail ou à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [M] [K] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner Monsieur [M] [K] à lui payer la somme de 1.179,43 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 septembre 2024 avec intérêts de droit à compter du 10 juillet 2024 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Condamner Monsieur [M] [K] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 10 août 2024 ou du 10 septembre 2024, ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 septembre 2024 ;

Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de Monsieur [M] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Monsieur [M] [K] sera condamné à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

— Condamner Monsieur [M] [K] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

A l’audience du 13 mars 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. Elle a également actualisé sa créance à la somme de 3.794,40 euros selon le décompte arrêté au 10 mars 2025. Elle a en outre indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par le locataire, confirmant la reprise du paiement des loyers.

Monsieur [M] [K] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle, disposant de revenus mensuels à hauteur de 1.800 euros. Il a précisé avoir 3 enfants à charge une semaine sur deux et avoir des problèmes de santé. Il n’a pas contesté le montant de la dette, sollicitant des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de régler 120 euros par mois en sus du loyer courant. Enfin, il indique avoir effectué un versement de 526 euros le 10 mars 2025.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 22 octobre 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Lors de l’audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

Dès lors, il convient de constater ce désistement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer – qui vise un délai de deux mois – qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 28 avril 2023 étaient réunies à la date du 11 septembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3.794,40 euros au 10 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Il convient toutefois de déduire de ce montant, la somme de 307,83 euros, imputée au locataire. Cette somme correspond, en effet, à des frais de procédure qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Lors de l’audience les parties indiquent que le locataire a effectué un virement de 526 euros le 10 mars 2025. Ce paiement n’apparait pas au décompte mais compte tenu de l’accord des parties sur celui-ci il convient de le déduire du montant total de la dette locative.

En conséquence, Monsieur [M] [K] sera condamné à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.960,57 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (…)”

L’article 24 VII de cette même loi dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…) ”

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [M] [K] a bien repris le règlement partiel de son loyer courant depuis novembre 2024.

Le diagnostic social et financier indique que la dette locative de Monsieur [M] [K] fait suite à une longue période d’arrêt maladie en raison de problèmes de santé. Par ailleurs, il est mentionné que celui-ci perçoit un revenu mensuel de 1.800 euros. Enfin, il est fait état de la reprise du paiement intégral du loyer par le locataire depuis le mois de novembre 2024.

Lors des débats, Monsieur [M] [K] a confirmé ces éléments et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de verser 120 euros par mois, outre le loyer courant. Les parties indiquent, par ailleurs, que le locataire a effectué un virement de 526 euros le 10 mars 2025, somme couvrant la totalité du montant du loyer.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer, de l’accord de la société bailleresse, et dès lors que Monsieur [M] [K] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [M] [K] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation – indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial – due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [K], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Monsieur [M] [K] ;

CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.960,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [M] [K] un délai de paiement de 25 mois pour se libérer de la dette, outre le loyer courant, à raison de 24 mensualités de 120 euros, la 25ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 11 septembre 2024 ;

DIT que Monsieur [M] [K] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 18 rue de la Metairie – 44119 TREILLIERES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [M] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, et ce, si nécessaire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE