N°Minute:25/02451

N° RG 25/01274 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PWRV

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 01 Décembre 2025

DEMANDEURS:

Monsieur [N] [I], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [R] [F] épouse [I], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [U] [Z], demeurant [Adresse 3] [Adresse 2], actuellement [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 06 Octobre 2025

Affaire mise en deliberé au 01 Décembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 01 Décembre 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Valérie REDON-REY

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2024 ayant pris effet le 19 janvier 2024, Monsieur [N] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] ont, par l’intermédiaire de l’agence immobilière AFEDIM GESTION, donné à bail à Madame [U] [Z] un logement à usage d’habitation, avec parking n°7, situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 505 €, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 50 €, une provision sur taxe d’ordures ménagères initiale à hauteur de 15 € et un dépôt de garantie à hauteur de 505 €.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement en date du 19 janvier 2024.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [N] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] ont, par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024, fait délivrer à Madame [U] [Z] un commandement de payer la somme principale de 1 710 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 01 octobre 2024, mensualité d’octobre 2024 comprise, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, Monsieur [N] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] ont fait assigner Madame [U] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, et demandent :

le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

l’expulsion de Madame [U] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, avec indexation annuelle, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [U] [Z] au paiement de celle-ci,

la condamnation de Madame [U] [Z] à payer la somme de 4 656,70 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupations impayés dus au mois d’avril 2025 inclus, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 octobre 2024,

la condamnation de Madame [U] [Z] aux entiers dépens et à payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [U] [Z] a quitté le logement et un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 09 mai 2025.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 06 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur [N] [I] et Madame [R] [F] épouse [I], représentés par leur avocat, ont déposé des conclusions modificatives auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile et par lesquelles ils ont indiqué se désister de leurs demandes au titre de la constatation de la résiliation du contrat de bail et de l’expulsion, et ont sollicité la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme totale de 5 232,48 €, soit 4 832,48 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 09 mai 2025 et 905 € au titre des travaux de remise en état du logement, après déduction du dépôt de garantie à hauteur de 505 €, outre la condamnation de cette dernière à la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens et l’exécution provisoire de la décision à venir.

En défense, Madame [U] [Z], bien que régulièrement convoquée par le greffe, n’a pas comparu ni n’a été représentée.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 01 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le désistement des demandes relatives au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion de la locataire

L’article 394 du Code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article suivant précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur mais que cette acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, il convient de constater le désistement de Monsieur [N] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] de leurs demandes de constat de la résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion en raison du départ du logement de la locataire en date du 09 mai 2025.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. S’il n’a pas été fait un état des lieux d’entrée, le preneur est alors présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve contraire.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [N] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] sollicitent la condamnation de Madame [U] [Z] à leur verser la somme de 905 € au titre des frais de remise en état du logement après son départ.

Les bailleurs versent aux débats un devis établi par Monsieur [W] [K], entrepreneur individuel, en date du 15 mai 2025, d’un montant total de 905 €, dont 60 € pour le rebouchage de trous de chevilles aux murs et plafond de la cuisine/séjour, 65 € pour les joints de l’évier et du plan de travail, 20 € pour le changement d’une ampoule du miroir de la salle de bain, 40 € pour le rebouchage de trous du plafond de la chambre et 720 € pour la peinture de la chambre et du placard.

Il ressort de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie que la locataire est redevable des sommes sollicitées au titre :

du rebouchage des trous de la cuisine/séjour, l’état des lieux de sortie relevant des trous non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée

du joints de l’évier et du plan de travail de la cuisine, l’état des lieux de sortie indiquant que le joint d’étanchéité de l’évier est en partie manquant et que le joint d’étanchéité du plan de travail est en bon état mais commence à se décoller un peu alors que l’état des lieux d’entrée faisait état de joints d’étanchéité en bon état,

du changement de l’ampoule du miroir de la salle de bain, l’état des lieux de sortie relevant que l’éclairage mural, qui correspondant à l’ampoule du miroir d’après les photographies jointes, ne fonctionne pas, alors que l’état des lieux d’entrée précisait un éclairage mural en bon état,

du rebouchage des trous de la chambre, l’état des lieux de sortie relevant la présence de quatre trous de chevilles en plus des deux trous déjà présents et rebouchés lors de l’état des lieux d’entrée.

Monsieur [N] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] seront toutefois déboutés de leur demande au titre de la reprise des peintures de la chambre, l’état des lieux d’entrée mentionnant d’ores et déjà une peinture en état d’usage, moyenne, avec des traces noires et une reprise d’enduit.

Madame [U] [Z] est ainsi redevable de la somme de 185 € au titre des réparations locatives, soit 60 € pour le rebouchage de trous de chevilles aux murs et plafond de la cuisine/séjour, 65 € pour les joints de l’évier et du plan de travail, 20 € pour le changement d’une ampoule du miroir de la salle de bain et 40 € pour le rebouchage de trous du plafond de la chambre.

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 505 € versée par la locataire lors de son entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie et conservée par les bailleurs.

Le dépôt de garantie permettant de couvrir la somme due par Madame [U] [Z] au titre des frais de remise en état du logement, Monsieur [N] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] seront par conséquent débouté de leur demande à ce titre.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [N] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] produisent un décompte arrêté au 03 octobre 2025, mensualité de mai 2025 comprise, duquel il ressort que Madame [U] [Z] resterait redevable de la somme de 4 832,48 € au titre des loyers et charges.

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 17,69 € imputée par les bailleurs en date du 01 mars 2025 au titre de « Loyer – Révision annuelle », non justifiée étant donné que le loyer est déjà indexé pour le mois de mars 2025.

Il ressort par ailleurs du courrier envoyé par l’agence immobilière à la locataire en date du 05 juin 2025 que la régularisation des charges pour la période du 19 janvier 2024 au 31 mars 2024 laisse apparaitre un solde en faveur de Madame [U] [Z] à hauteur de 33,03 €, qui n’apparait pas sur le décompte produit par les bailleurs et arrêté au 03 octobre 2025, mensualité de mai 2025 comprise.

Madame [U] [Z] est ainsi redevable envers Monsieur [N] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] de la somme de 4?781,76 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 03 octobre 2025, mensualité de mai 2025 comprise au prorata, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 octobre 2024 sur la somme de 1 710 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 320 €, correspondant au solde du dépôt de garantie versé par la locataire et conservé par les bailleurs après déduction des sommes imputées au titre des réparations locatives.

Madame [U] [Z] sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [N] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] la somme de 4?461,76 € au titre des loyers et charges impayés arrêtées au 03 octobre 2025, mensualité de mai 2025 comprise au prorata, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 octobre 2024 sur la somme de 1 710 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnée aux dépens, Madame [U] [Z] devra payer à Monsieur [N] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition,

PREND ACTE du désistement de Monsieur [N] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] de leurs demandes au titre du constat de la résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion de Madame [U] [Z] ;

DEBOUTE Monsieur [N] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] de leur demande au titre des réparations locatives après imputation du dépôt de garantie conservé par eux sur les sommes dues par la locataire ;

CONDAMNE Madame [U] [Z] à payer à Monsieur [N] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] la somme de 4?461,76 € au titre des loyers, et charges impayés arrêtées au 03 octobre 2025, mensualité de mai 2025 comprise au prorata, après déduction d’une partie du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 octobre 2024 sur la somme de 1 710 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [U] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [U] [Z] à payer à Monsieur [N] [I] et Madame [R] [F] épouse [I] la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,