Minute n° 25/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 05 Septembre 2025

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DEMANDEUR :

Madame [P] [D] épouse [H]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Demanderesse représentée par

M^e Yann RUMIN, avocat au barreau de NANTES – 20

D’une part,

DÉFENDEUR :

S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

Défenderesse non comparante

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Cécile HENOUX

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 Juin 2025

date des débats : 20 Juin 2025

délibéré au : 05 Septembre 2025

RG N° RG 25/02069 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N3QA

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Yann RUMIN

CCC S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 mai 2016, la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION a donné à bail à Monsieur [S] [H] et Madame [P] [D] épouse [H] un logement lui appartenant sis, [Adresse 5], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 493,89 €, outre 66,89 € de provision sur charges et 10,14 € de stationnement.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, Madame [P] [D] épouse [H] a fait assigner la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION à procéder aux travaux de mise en conformité nécessaires aux fins de faire cesser les troubles subis par Madame [H], et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION à payer à Madame [H] la somme de 8250 € au titre du préjudice de jouissance subi pour la période allant de novembre 2022 à avril 2025 ;

— dire et juger que le loyer sera réduit de 50% pour la période postérieure à avril 2025 jusqu’à parfaite réalisation des travaux de mise en conformité ;

— condamner la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION à payer à Madame [P] [D] épouse [H] la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 juin 2025, lors de laquelle Madame [P] [D] épouse [H], valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION, régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

Sur la demande de travaux

Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Corrélativement, il résulte de l’article 7 d de la loi précitée que le locataire est notamment tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeur.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, “Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.”

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [P] [D] épouse [H] se plaint de problèmes d’humidité et de moisissure dans son logement.

Madame [P] [D] épouse [H] a fait procéder à un constat par commissaire de justice en date du 9 octobre 2023. Ce procès-verbal mentionne les constatations suivantes :

— “Sur le plafond de cette salle de bain, force est de constater que des traces, tâches d’humidité ainsi que des moisissures sont visibles. […]

— Sur le plafond du dressing, je relève la présence de taches noirâtres ainsi que des traces de moisissures. […]

— En pénétrant au sein de la chambre dite “enfant”, je constate que les mêmes phénomènes sont visibles sur le plafond de cette pièce. […]

— J’accède ensuite à la chambre parentale où là étant je relève la présence de traces noirâtres sur le plafond de cette pièce mais également au niveau de la fenêtre et enfin le long du pan de mur situé face à la porte d’entrée.”

Des photographies des moisissures sont également annexées à ce procès-verbal de constat.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 octobre 2023, la locataire a mis en demeure la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION de faire réaliser les travaux de remise en état du logement.

A la suite de cette mise en demeure, la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION a indiqué “suite aux sollicitations de nos locataires, [Localité 6] a décidé de réaliser un programe de travaux dans l’objectif d’améliorer la performance énergétique des logements de cette résidence. Ces travaux prévoient d’améliorer la ventilation intérieure des logements, le remplacement des convecteurs, et des reprises en façade sur les éventuels points froids. Le choix de ces interventions est bien de faire disparaître ces moisissures.”

À l’appui de ses prétentions, la demanderesse produit un rapport d’expertise amiable contradictoire diligentée à l’initiative de EUREXO PJ, assureur protection juridique de Madame [H]. Dans ce rapport daté du 13 septembre 2024, l’expert relève que la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION était absente à la réunion d’expertise bien que convoquée en lettre recommandée avec accusé réception. L’expert constate des stigmates d’humidité et de moisissures dans l’ensemble des pièces du logement. Il préconise un relogement dans un logement sain ou la remise en conformité du logement. En conclusion, l’expert indique que “les travaux évoqués dans le courrier du 29 novembre 2023 de la société [Localité 6] n’ont pas été réalisés. Votre assurée ne peut à ce jour pas jouir pleinement de son logement. En l’état des constats réalisés et à notre avis, la responsabilité de la société [Localité 6] est susceptible d’être recherchée en raison de la location d’un logement insalubre.”

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 octobre 2024, la locataire a mis en demeure la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION de faire réaliser les travaux de remise en état du logement.

Il ressort donc de l’ensemble de ces éléments que le logement loué à Madame [P] [D] épouse [H] ne remplit pas les critères de décence de l’article 6 de la loi de 1989 précitée, en ce qu’il est de nature à porter atteinte à la santé de ses occupants, au vu de la présence importante d’humidité et de moisissures.

Dans ces conditions, le propriétaire étant tenu d’assurer à la locataire un logement décent qui ne présente pas de risque pour la santé, il convient de mettre à la charge de la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION les frais de remise en état du logement propres à remédier aux désordres constatés par l’expert juridique EUREXO PJ dans son rapport d’expertise du 13 septembre 2024, à savoir :

— la reprise de toutes les entrées d’air du logement,

— la reprise de l’isolation de la chambre de Madame [H],

— le nettoyage avec un fongicide des zones impactées par les stigmates d’humidité et de moisissures,

— le remplacement des convecteurs,

— et la reprise des peintures.

Il conviendra également d’améliorer la ventilation intérieure du logement comme prévu dans le mail du 29 novembre 2023 de la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION.

Le logement loué à Madame [P] [D] épouse [H] ne répond pas aux normes de décence minimales, de sorte que la présente décision, par application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, sera transmise au Préfet de la [Localité 7] Atlantique.

En outre, afin de garantir l’exécution des travaux de réfection du logement, passé un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision,la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION sera condamnée au paiement d’une astreinte de 20 € par jour de retard.

Sur la demande de réduction du loyer

Eu égard à l’indécence du logement telle que constatée dans les développements précédents, il convient de faire droit partiellement à la demande de la locataire en réduisant de 25 % le loyer dû, hors charges, étant précisé que cette réduction sera appliquée sur le montant du loyer tel qu’initialement fixé au contrat de bail, soit 493,89 €, dès lors que la locataire n’a produit aucune pièce permettant de connaître le loyer révisé actuellement dû.

Le loyer, après réduction, sera donc fixé à la somme de 370 € hors charges, et ce à compter de la présente décision et jusqu’à la réalisation complète des travaux permettant la résolution des désordres.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— solliciter une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.

En l’espèce, il est établi que la locataire subit depuis plusieurs années la présence d’importants désordres dans le logement et qu’elle a alerté son bailleur à plusieurs reprises, en vain. La locataire rapporte en outre la preuve d’un risque patent pour sa santé et pour celle de son enfant [K] en raison de l’état du logement.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le préjudice subi par Madame [P] [D] épouse [H] sera donc justement réparé par l’allocation d’une somme de 4000 €.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation ;

En l’espèce, il convient de condamner la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION à verser à Madame [P] [D] épouse [H], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Condamne la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION à effectuer les travaux de remise en état du logement donné à bail à Madame [P] [D] épouse [H] et notamment:

— la reprise de toutes les entrées d’air du logement,

— la reprise de l’isolation de la chambre de Madame [H],

— le nettoyage avec un fongicide des zones impactées par l’humidité et les moisissures,

— le remplacement des convecteurs,

— la reprise des peintures,

— l’amélioration de la ventilation intérieure du logement.

Condamne la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION en cas d’inexécution, passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, au paiement d’une astreinte de 20 € par jour de retard ;

Réduit le loyer mensuel à 370 € hors charges à compter de la présente décision et jusqu’à la réalisation complète des travaux permettant la résolution des désordres ;

Condamne la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION à verser à Madame [P] [D] épouse [H] la somme de 4000 € en réparation du préjudice subi ;

Condamne la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION à payer à Madame [P] [D] épouse [H] la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la S.A. [Localité 6] CONSTRUCTION aux dépens;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ordonne notification par le greffe de la présente décision au représentant de l’État dans le département par application de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2025.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

Aurélien PARES Cécile HENOUX