Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 Mai 2025

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DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [E]

Appartement 12 Etage 1

3 Rue de Montargis

44800 SAINT-HERBLAIN

non comparant

Madame [G] [W] épouse [E]

Appartement 12 Etage 1

3 Rue de Montargis

44800 SAINT-HERBLAIN

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 novembre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 mars 2025

prorogé au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/02515 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGPS

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Monsieur [L] [E] + Madame [G] [W] épouse [E] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 28 septembre 2011 à effet au même jour, HABITAT 44 a donné à bail à [L] [E] et [G] [W] épouse [E] un logement de type 5 lui appartenant sis, 3 rue de Montargis, «les Richollets», 1er étage – 44800 SAINT-HERBLAIN, outre une cave, moyennant un loyer mensuel initial de 397,77 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 112,74 €.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2023, HABITAT 44 a fait commandement à [L] [E] et [G] [W] épouse [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.775,40 € arrêté au 28 février 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par un jugement en date du 16 mai 2024, le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes a déclaré irrecevable la demande d’HABITAT 44 aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation susvisé mais a condamné solidairement les époux [E] à payer à HABITAT 44 la somme de 4.142,50 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 11 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024, HABITAT 44 a fait assigner [L] [E] et [G] [W] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire à la date 4 mai 2023 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 1.225,05 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayé au jour de l’assignation, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience, après déduction de la somme de 4.142,05 € à laquelle les époux [E] ont d’ores et déjà été condamnés par jugement du 16 mai 2024 ;

· Condamner solidairement les locataires à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme mensuelle de 583,96 €, augmentée de son éventuelle réindexation du supplément SLS et de la pénalité OPS et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération complète des lieux ;

· Rappeler que, en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du code de procédure civile.

Les services du département ont informé le tribunal le 12 novembre 2024 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec [L] [E] et [G] [W] épouse [E] et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, HABITAT 44 se réfère à l’acte introductif d’instance.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige.

Régulièrement assignés respectivement à domicile et à personne, [L] [E] et [G] [W] épouse [E] n’ont pas comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. A la suite d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation du locataire à la CCAPEX le 9 novembre 2023, soit au moins de deux mois avant l’assignation en date du 8 août 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 8 août 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 12 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 mars 2023, HABITAT 44 a fait commandement à [L] [E] et [G] [W] épouse [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.775,40 € arrêté au 28 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 mai 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [L] [E] et [G] [W] épouse [E].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[L] [E] et [G] [W] épouse [E] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.002,82 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 19 novembre 2024.

Or par un jugement en date du 16 mai 2024, le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes a condamné solidairement les époux [E] à payer à HABITAT 44 la somme de 4.142,50 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 11 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse.

Par conséquent, après déduction de la somme de 4.142,50 €, la créance globale de HABITAT 44 est de 1.632,64 €, somme dont il faut déduire les frais de poursuite à hauteur de 107,59 € (94,59 € + 13 €) qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens.

Les époux [E] sont donc condamnés à payer à HABITAT 44 la somme de 1.525,05 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, [L] [E] et [G] [W] épouse [E] sont mariés et sont à ce titre tenus à une solidarité légale prévue à l’article 220 du code civil. Le contrat de bail prévoit également en son article 7 la solidarité en cas de pluralité de locataires.

Aux termes de l’article 1313 du même code « La solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier.

Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres ».

[L] [E] et [G] [W] épouse [E] seront condamnés solidairement à payer à HABITAT 44 la somme de 1.525,05 € fixée au 31 juillet 2024, et à compter du 1er août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges, outre revalorisations, soit la somme de 583,96 €.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [E] et [G] [W] épouse [E], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à HABITAT 44 la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 28 septembre 2011 entre HABITAT 44 et [L] [E] et [G] [W] épouse [E], concernant le logement sis 3 rue de Montargis, « les Richollets », 1er étage – 44800 SAINT-HERBLAIN;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 4 mai 2023 ;

CONDAMNE solidairement [L] [E] et [G] [W] épouse [E] à payer à HABITAT 44 la somme de 1.525,05 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation, fixée à la date du 31 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse ;

CONDAMNE solidairement [L] [E] et [G] [W] épouse [E] à payer à HABITAT 44, à compter du 1er août 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges outre revalorisations, soit la somme mensuelle de 583,96 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [L] [E] et [G] [W] épouse [E], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion d'[L] [E] et [G] [W] épouse [E] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum [L] [E] et [G] [W] épouse [E] à payer à HABITAT 44 la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY