IC

M-C P

LE 22 JANVIER 2026

Minute n°

N° RG 23/02918 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MKR2

[S] [B] épouse [U]

[K] [U]

C/

[G] [Y]

[V] [Z]

[N] [R]

[D] [Z]

Le 22/01/2026

copie exécutoire

copie certifiée conforme

délivrée à

— M^e Florent Lucas

— M^e Pierre Lefevre

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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PREMIERE CHAMBRE

Jugement du VINGT DEUX JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Assesseur : Nadine GAILLOU, Magistrat honoraire,

Greffier : Isabelle CEBRON

En présence de [J] [H], auditeur de justice

Débats à l’audience publique du 18 NOVEMBRE 2025 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré ; en présence de Nadine GAILLOU, magistrat honoraire ;

Prononcé du jugement fixé au 22 JANVIER 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [S] [B] épouse [U]

née le 11 Décembre 1934 à [Localité 11] – BULGARIE, demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

Monsieur [K] [U]

né le 17 Novembre 1932 à [Localité 4] (YONNE), demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Madame [G] [Y]

née le 29 Juin 1990 à [Localité 9] (ILLE-ET-VILAINE), demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Pierre LEFEVRE de la SARL ANTIGONE, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [V] [Z]

né le 01 Mars 1992 à [Localité 8] ([Localité 7] ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Pierre LEFEVRE de la SARL ANTIGONE, avocats au barreau de NANTES

Madame [N] [R]

née le 19 Mars 1967 à [Localité 10] ([Localité 7] ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Pierre LEFEVRE de la SARL ANTIGONE, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [D] [Z]

né le 04 Janvier 1963 à [Localité 8] ([Localité 7] ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Pierre LEFEVRE de la SARL ANTIGONE, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 18 novembre 2022, les époux [U] ont promis de vendre à Monsieur [D] [Z], à Madame [N] [R] épouse [Z], à Monsieur [V] [Z] et Madame [G] [Y], ci-après les consorts [P], une propriété située à [Localité 12], au lieu-dit [Localité 5], pour la somme de 2 100 000 euros net vendeur.

La promesse de vente inclut une condition suspensive d’obtention de prêt, selon laquelle les consorts [P] ont jusqu’au 31 janvier 2023 pour justifier de deux refus de prêt dans les conditions prévues par le contrat.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 avril 2023, le conseil des époux [U] a mis en demeure les consorts [P] de régler l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente, d’un montant de 210 000 euros et dont la moitié est séquestrée auprès de l’étude notariale de Maître [X], rédacteur de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2023, les époux [U] ont fait assigner Monsieur [D] [Z], Madame [N] [R] épouse [Z], Monsieur [V] [Z] et Madame [G] [Y] devant le Tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 15 janvier 2024, les promettants demandent à la juridiction de :

— Débouter les consorts [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner solidairement les consorts [P] à leur verser la somme de 210 000 euros correspondant au montant de l’indemnité contractuelle d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente en date du 18 novembre 2022 ;

— Condamner solidairement les consorts [P] à leur verser la somme de 50 000 euros au titre de dommages et intérêts toute cause de préjudice confondu ;

— Condamner solidairement les consorts [P] à leur verser la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement les consorts [P] à payer tous les dépens à la distraction de la société CVS (Maître Florent LUCAS) le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [U] soutiennent, au visa des articles 1103, 1104 et 1304-3 du code civil, que les défendeurs ont manqué à leur obligation contractuelle en ne fournissant pas deux lettres de refus de prêt conformes aux conditions prévues par la promesse de vente avant le 31 janvier 2023, cette date ayant été prorogée jusqu’au 28 février 2023. Ils critiquent ainsi les lettres produites spontanément par les consorts [P], en faisant notamment valoir qu’elles ne sont adressées qu’à Monsieur [V] [Z], ou à son nom et à celui de sa compagne, Madame [G] [Y], ce qui laisse supposer que les demandes d’emprunt n’ont pas été faites par les quatre bénéficiaires de la promesse. Selon eux, les lettres de refus produites ne précisent pas toujours le taux d’emprunt ou la date à laquelle la demande de prêt a été effectuée, ce qui empêche de vérifier si les conditions fixées par le contrat ont été remplies. Les époux [U] contestent également le fait que les demandes ont été faites pour des prêts amortissables sur 20 ans et non 25 ans. En réponse à la production postérieure de trois nouvelles lettres de refus de prêt, dont deux émanent des mêmes banques, qui répondent cette fois aux critères exigés par la promesse, les demandeurs émettent un doute quant à l’authenticité ou la sincérité de ces lettres, qu’ils qualifient « de complaisance ».

A titre surabondant, les époux [U] soulignent que l’agence immobilière en charge de la vente a préconisé que les consorts [P] prennent attache avec un professionnel de la Caisse d’Epargne Banque Privée, avec laquelle elle travaille régulièrement, ce qu’ils n’ont pas fait.

Ainsi, les défendeurs n’ayant pas justifié de deux demandes de prêt correspondant aux conditions initialement prévues, la condition suspensive de prêt doit être réputée accomplie selon les époux [U], qui demandent en conséquence le paiement de l’indemnité d’immobilisation, pour un montant de 210 000 euros. A ce titre, les demandeurs font valoir que cette indemnité ne doit pas être analysée en une clause pénale en ce qu’elle constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et n’a pas pour objet de faire assurer par une des parties l’exécution de son obligation.

Les époux [U] demandent l’octroi de dommages et intérêts, estimant que les manquements des consorts [P] à leur obligation contractuelle de loyauté leur ont causés un préjudice moral, qu’ils chiffrent à la somme de 50 000 euros. A ce titre, les époux [U] affirment que les pièces produites les consorts [P] pour démontrer la réalité de leur projet ne permettent que de montrer qu’ils ont été intéressés par l’acquisition du bien, mais ne suffisent pas à justifier des démarches actives effectuées en vue d’obtenir un financement bancaire. Les époux [U] considèrent avoir été maintenus pendant des mois dans l’illusion que la vente allait aboutir, les défendeurs leur ayant indiqué qu’ils n’avaient aucune difficulté financière. Dans ces circonstances, les demandeurs ont vendu leurs meubles dans la précipitation en janvier 2023, à un prix bien inférieur à celui qu’ils auraient pu obtenir dans d’autres conditions, et ont été particulièrement affectés par le renoncement des consorts [P].

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs demandes.

Par conclusions notifiées électroniquement le 22 mars 2024, les consorts [P] demandent au Tribunal judiciaire de :

A titre principal,

— Débouter Madame [S] [U] et Monsieur [K] [U] de l’intégralité de leurs demandes ;

A titre reconventionnel,

— Ordonner la libération au profit de Monsieur [D] [Z], de Madame [N] [Z], de Monsieur [V] [Z] et de Madame [G] [Y] de la somme de 105 000 euros séquestrée chez la SCP [X] [M] [F] LE MASSON, notaires à VERTOU, sur présentation de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire,

— Requalifier la clause d’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente conclue le 18 novembre 2022 en clause pénale et réduire son montant à de plus juste proportions et débouter Madame [S] [U] et Monsieur [K] [U] de leur demande de dommages et intérêts supplémentaires ;

En tout état de cause,

— Condamner solidairement Madame [S] [U] et Monsieur [K] [U] à verser à Monsieur [D] [Z], Madame [N] [Z], Monsieur [V] [Z] et Madame [G] [Y] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Madame [S] [U] et Monsieur [K] [U] aux entiers dépens de l’instance

— Dire qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire en cas d’appel de la décision à intervenir sauf s’agissant de la demande reconventionnelle.

Au soutien de leur demande de débouté de la partie adverse, les défendeurs font valoir qu’ils ont effectué des demandes de prêt auprès d’organismes de crédit dans les conditions prévues par la promesse de vente, et qu’ils n’ont donc pas commis de manquement à leurs obligations contractuelles. C’est à la suite du refus de financement de leur projet, dont ils ne s’estiment pas responsables que la promesse de vente est devenue caduque à la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique.

En premier lieu, les consorts [P] font valoir, en se fondant sur l’article L312-16 du code de la consommation, devenu l’article L313-41 du même code, que le vendeur a interdiction d’imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai. Ils indiquent que le seul délai qui peut être imposé dans la promesse est celui dans lequel la réponse de la banque devra être obtenue, ce délai ne pouvant être inférieur à un mois, et que par conséquent, les époux [U] ne peuvent leur reprocher de ne pas avoir déposé de demande de prêt dans le délai de dix jours suivant la signature de la promesse de vente.

En second lieu, les défendeurs indiquent qu’ils ont versé aux débats quatre lettres de refus, au lieu des deux exigées. Selon eux, chaque demande de prêt a été effectuée au nom des quatre défendeurs, bien que les banques aient envoyé les attestations de refus à une seule famille. Par ailleurs, la promesse de vente leur permettant de solliciter des prêts pour une durée maximale de 300 mois, les demandes formulées pour des prêts de 240 mois respectaient les conditions du contrat. Enfin, ils précisent que s’ils n’ont pas effectué de demande d’emprunt auprès du professionnel de la Caisse d’Epargne Banque Privée, comme suggéré par l’agence immobilière, c’est parce que ce dernier a un taux d’emprunt de 3,30%, et donc supérieur à la lettre du contrat.

De même, les consorts [P] contestent le fait que les lettres de refus produites puissent être des attestations de complaisance, dans la mesure où elles ont été rédigées par trois établissements de crédit différents. Ils font valoir qu’ils étaient très investis dans leur projet d’achat, qui consistait à accueillir leurs parents sur place et à créer des chambres d’hôtes.

A titre reconventionnel, les défendeurs sollicitent la restitution de la somme de 105 000 euros, correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation, actuellement séquestrée entre les mains de la SCP [X], [M], [F], LE MASSON, étude de notaire ayant reçu la promesse de vente.

A titre subsidiaire, les consorts [P] soutiennent que l’indemnité d’immobilisation doit s’analyser comme étant une clause pénale, dont le montant doit être ramené à de plus justes proportions par le tribunal, dans la mesure où le bien n’a été immobilisé que pendant trois mois et n’est toujours pas vendu à ce jour. Ils sollicitent également la réduction du montant des dommages et intérêts demandés, en l’absence de pièce.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs demandes.

La clôture est intervenue le 9 septembre 2025, par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025, et a été mise en délibéré à la date du 22 janvier 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de versement de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil rappelle la force obligatoire des contrats.

L’article 1304-3 du même code dispose qu’en matière d’obligation, « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement » et l’article 1353 dispose encore que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il incombe ainsi au créancier d’une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci. Plus spécifiquement, dans le cadre d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention de prêt, il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

Les dispositions d’ordre public de l’article L312-16 du code de la consommation, devenu l’article L313-41 du même code, interdisent d’imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte.

En l’espèce, la condition suspensive de la promesse stipule que le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du bien immobilier à un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques suivantes :

— Organisme prêteur : tous organismes financiers,

— Montant maximal de la somme empruntée : 1 200 000 euros,

— Durée maximale de l’emprunt : 300 mois

— Taux nominal d’intérêt maximal : 2,25% l’an hors assurance,

La promesse précise que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

Il ressort des pièces fournies par les demandeurs qu’à l’expiration du délai de la promesse, les défendeurs leur ont transmis deux lettres de refus :

— Une lettre du Crédit mutuel, rédigée le 24 février 2023, informant Monsieur [V] [Z] du refus de sa demande de crédit faite le 6 février 2023, pour la somme de 1 200 000 euros pendant une période de 240 mois,

— Une lettre du Crédit agricole, rédigée le 24 février 2023, informant Monsieur [V] [Z] et Madame [G] [Y] du refus de leur demande de crédit d’un montant de 1 200 000 euros pendant une période de 240 mois,

Il convient de relever que ces lettres de refus ne sont pas conformes à la lettre de la promesse de vente dans la mesure où elles ne mentionnent pas le taux nominal d’intérêt du prêt demandé.

De même, par courrier du 24 avril 2023, les consorts [P] ont adressé trois nouvelles lettres de refus aux époux [U] :

— Une lettre du Crédit mutuel, en date du 24 février 2023, informant Monsieur

[V] [Z], Madame [G] [Y], Monsieur [D] [Z] et Madame [N] [Z] du refus de leur demande de crédit, pour la somme de 1 200 000 euros, pendant une période de 300 mois au taux maximum de 2,25%,

— Une lettre du Crédit agricole, en date du 24 février 2023, informant Monsieur

[V] [Z], Madame [G] [Y], Monsieur [D] [Z] et Madame [N] [Z] du refus de leur demande de financement présentée le 24 novembre 2022, pour la somme de 1 200 000 euros, pendant une période de 300 mois au taux maximum de 2,25%,

— Une lettre de la Banque populaire Grand ouest, en date du 24 janvier 2023, certifiant que leur établissement ne peut donner une suite favorable à la demande de prêt présentée par Monsieur [V] [Z], Madame [G] [Y], Monsieur [D] [Z] et Madame [N] [Z], pour la somme de 1 200 000 euros, pendant une durée de 300 mois au taux nominatif fixe de 2,25%.

Ainsi, ces trois lettres reprennent textuellement la lettre du contrat, en ce qu’elles mentionnent toutes les quatre bénéficiaires du contrat, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt conformément à ce qui a été prévu par la promesse de vente.

Les époux [U] contestent cependant leur production au présent litige pour plusieurs raisons.

En premier lieu, s’agissant de la lettre de la banque Populaire Grand Ouest, les époux [U] contestent sa production tardive. Il convient cependant de constater que ni la promesse de vente, ni la loi, n’assortit de sanction la production tardive d’une lettre de refus d’obtention d’un prêt. Par conséquent, dans la mesure où cette lettre de la Banque populaire Grand Ouest, datée du 24 janvier 2023, reprend toutes les conditions susvisées, elle est une preuve suffisante des démarches effectuées par les consorts [P] afin d’obtenir un prêt.

En second lieu, s’agissant des lettres du Crédit mutuel et du Crédit agricole, les demandeurs les critiquent en ce qu’elles ont été adressées le même jour que la précédente lettre du même établissement de crédit, mais qu’elles ne mentionnent pas les mêmes noms, ni la même durée de prêt, ce qui donne l’impression qu’il s’agit d’attestations de complaisance.

Concernant la lettre du Crédit mutuel communiquée le 24 avril 2023 à la partie adverse, il convient de relever que l’en tête de l’établissement bancaire ne figure pas sur le courrier, rendant impossible de vérifier l’exactitude de sa provenance. Cette pièce ne sera donc pas considérée comme suffisante pour prouver la réalité des démarches effectuées par les défendeurs afin d’obtenir un prêt.

Pour les courriers adressés par le Crédit agricole, il convient de relever que les deux lettres ont été rédigées par la même personne, [C] [A], directeur d’agence, le même jour, et ont toutes deux été adressées à Monsieur [V] [Z] et Madame [G] [Y]. La seconde lettre est plus précise, en ce qu’elle mentionne le nom des demandeurs du prêt et le taux de l’emprunt.

Pour justifier du fait que deux lettres mentionnent des durées de prêt distinctes, les défendeurs expliquent qu’ils ont fait deux demandes de prêt, une demande pour un engagement de 240 mois et une demande pour un emprunt pendant une durée de 300 mois. A cet égard, la lecture de la promesse de vente permet de constater que rien n’interdisait aux consorts [P] de formuler deux demandes de prêt pour des durées différentes, dans la mesure où la promesse de vente se contentait d’indiquer que le prêt devait avoir une durée maximale de 300 mois. Il en résulte que les bénéficiaires pouvaient parfaitement solliciter un prêt sur une durée d’amortissement plus courte.

Enfin, aucune pièce versée par les époux [U] ne vient remettre en doute la réalité des attestations versées, de telle sorte qu’il convient de retenir que le courrier du Crédit agricole communiqué à la partie adverse le 24 avril 2023 atteste des démarches effectuées par les défendeurs. Par ailleurs, la promesse de vente prévoyait que les demandes de prêt devaient être formulées dans un délai de 10 jours suivant la signature du contrat intervenue le 18 novembre 2022. Si cet élément a été un argument un temps soulevé par les époux [U] à l’appui de leur demande, ils admettent dans leurs dernières conclusions qu’il ne peut être imposé à l’acquéreur un délai intermédiaire pour déposer sa demande de prêt.

Il peut donc être déduit de l’ensemble de ces éléments que les consorts [P] ont produit deux demandes de crédit dans les conditions prévues par la promesse de vente. En conclusion, les consorts [P] ayant respecté la condition suspensive, ils n’ont commis aucun manquement contractuel. Il s’ensuit que Les époux [U] seront déboutés de leur demande principale de versement de l’indemnité d’immobilisation, ainsi que de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle des consorts [Z] -[Y]

A titre reconventionnel, les défendeurs sollicitent la restitution de la somme 105 000 euros, correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation, actuellement séquestrée chez la SCP [X], [M], [F], LE MASSON, étude de notaire auprès de laquelle la promesse de vente a été réalisée.

La non réalisation de la vente résultant de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt, sans faute des acquéreurs, la somme de 105 000 euros séquestrée auprès de l’étude notariale la SCP [X] [M] [F] LE MASSON sera restituée aux consorts [P].

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [U], partie perdante à la présente procédure, seront solidairement condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les époux [U], partie condamnée aux dépens, seront solidairement condamnés à verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles aux consorts [P].

Ils seront déboutés de leur demande formée sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE les époux [U] de leur demande de versement de l’indemnité d’immobilisation ;

DEBOUTE les époux [U] de leur demande de dommages et intérêts;

ORDONNE la restitution de la somme de 105 000 euros séquestrée auprès de l’étude notariale la SCP [X] [M] [F] LE MASSON au profit de Monsieur [D] [Z], de Madame [N] [Z], de Monsieur [V] [Z] et de Madame [G] [Y], sur présentation de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement les époux [U] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement les époux [U] à verser à Monsieur [D] [Z], Madame [N] [Z], Monsieur [V] [Z] et Madame [G] [Y] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Isabelle CEBRON Marie-Caroline PASQUIER