TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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N° RG 25/02010 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3WOK

Minute : 2025/00159

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [X] [J]

Madame [B] [O]

Copie exécutoire : M^e FEUGNET

Copie certifiée conforme : les défendeurs

Le 23/10/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [J]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [B] [O]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M. [X] [J], conjoint, en vertu d’un pouvoir spécial

DÉBATS :

Audience publique du 02 octobre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025, par Madame Marie-Hélène PENOT, Vice-Présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 mai 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] un appartement situé au septième étage de l’immeuble sis [Adresse 8] – [Localité 6] ([Adresse 8]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel payable à terme échu, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2383,52 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 17 mars 2025 la société CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte extrajudiciaire en date du 23 juin 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bailordonner l’expulsion de Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement par provision Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] au paiement :de la somme de 2724,96 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieuxcondamner solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] au paiement d’une somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 31 mars 2025.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 24 juin 2025.

À l’audience du 2 octobre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2297,96 euros arrêtée au 12 septembre 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, la société CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 31 mars 2025.

Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O], respectivement présent et représentée, reconnaissent le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers et sollicitent de pouvoir se maintenir dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction temporellement applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 31 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 31 mai 2025 à minuit. Aussi convient-il de constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 12 mai 2023 à compter du 2 juin 2025.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa second du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 juin 2025, Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 2 juin 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement par les défendeurs. En conséquence, il échet de condamner solidairement par provision Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les pièces du dossier, notamment le bail signé le 12 mai 2023, le commandement de payer délivré le 31 mars 2025 et le décompte de la créance actualisé au 12 septembre 2025 établissent l’existence de l’obligation non sérieusement contestable -et au demeurant non contestée- pesant sur Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] de s’acquitter de la somme de 2297,96 euros.

Conformément aux stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement par provision Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2297,96 euros au titre des sommes dues au 12 septembre 2025.

Les causes du commandement de payer ayant été apurées, la condamnation emportera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, en versant mensuellement une somme de 100 euros en sus du loyer et des charges courantes. Ils exposent que Monsieur [X] [J] travaille et perçoit des revenus avoisinant 2000 euros par mois, tandis que Madame [B] [O] perçoit le revenu de solidarité active d’un montant approximatif de 500 euros. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

En considération de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, lequel entretient un lien étroit et nécessaire avec l’instance.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

DECLARONS recevable la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 mai 2023 entre la société CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] – [Localité 6], sont réunies à la date du 2 juin 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] à compter du 2 juin 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement par provision Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, à compter du 2 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS solidairement par provision Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de deux mille deux cent quatre-vingt-dix-sept euros et quatre-vingt-seize centimes (2297,96 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS un délai à Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] à s’acquitter de la dette en vingt-trois (23) mensualités, en procédant à vingt-deux (22) versements mensuels et consécutifs de cent (100) euros, suivis d’un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que la présente décision suspend toute mesure d’exécution forcée ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [B] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 31 mars 2025 ;

DEBOUTONS la société CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE