SG

LE 19 MAI 2026

Minute n°

N° RG 23/02499 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MKHK

[O] [I]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1], à [Localité 1]

[R] [J]

[L] [G] épouse [J]

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CABINET CIZERON – 257

la SCP CALVAR & ASSOCIES – 28

la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL – 22A

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : [R] BIHAN, Vice-Président,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 03 FEVRIER 2026 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 19 MAI 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [O] [I], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Franck MARCAULT-DEROUARD de la SCP CALVAR & ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEUR.

D’UNE PART

ET :

Syndic. de copro. [Adresse 1], à [Localité 1], domiciliée : chez Syndic SARL MGEFFRAY IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [R] [J], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES

Madame [L] [G] épouse [J], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

Monsieur [O] [I] est propriétaire d’un appartement au 3ème étage d’un immeuble soumis au statut de la copropriété (lot n°6) et situé [Adresse 4], à [Localité 1].

Monsieur [R] [J] et Madame [L] [G] épouse [J] sont propriétaires de l’appartement au rez-de-chaussée et 1er étage de cet immeuble (lots n°2 et 3).

Au cours de l’année 2020, les époux [J] ont réalisé des travaux et procédé à l’installation d’une piscine dans la cour attenante à leur logement.

Le 31 mars 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a ratifié ces travaux et le principe d’une indemnisation de la copropriété à hauteur de 500,00 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er juin 2023, Monsieur [O] [I] a fait assigner les époux [J] et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins d’annulation de cette résolution n°2 de l’assemblée générale du 31 mars 2023 et de remise en état des lieux, outre la réparation de son préjudice de jouissance.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 02 février 2026, Monsieur [O] [I] sollicite du tribunal de :

Vu les articles 3, 15, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

— Annuler la résolution n°2 de l’assemblée générale du 31 mars 2023 ainsi rédigée:

“2°) A la demande du propriétaire du lot 2, ratification de la construction d’une piscine (article 26) Clé de répartition : CHARGES GENERALES (1 000).

Monsieur [J] et Madame [G] informent les copropriétaires qu’ils pensaient que leur jardin était privatif, ce qui explique qu’ils ont réalisé les travaux sans demander l’autorisation. Afin de régulariser la situation, ils demandent aux copropriétaires de ratifier la construction de leur piscine dans le jardin, commune à jouissance privative.

Une indemnité est proposée à la copropriété pour un montant de 500 C.

Etant ici précisé que le propriétaire fait son affaire personnelle de toutes les autorisations administratives nécessaire à la construction d’une piscine.

Tous les dommages qui pourraient apparaître sur les parties communes du fait de la piscine seront à la charge unique du demandeur, soit le propriétaire du lot 2.

L’assemblée générale des copropriétaires décide de ratifier la construction de la piscine par les propriétaires du lot n°2".

— Juger que Monsieur [I] subit un trouble anormal de voisinage ;

— Juger que Madame [G] a engagé sa responsabilité délictuelle en manquant à ses obligations de syndic ;

— Condamner Monsieur [J] et Madame [G] à remettre les lieux en l’état sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard ;

— Condamner Monsieur [J] et Madame [G] à verser à Monsieur [I] la somme de 10.000,00 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— Subsidiairement, juger que la responsabilité délictuelle de Madame [G] est engagée et la condamner à verser à Monsieur [I] la somme de 10.000,00 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— Condamner Monsieur [J] et Madame [G], et toute partie succombante, à verser à Monsieur [I] la somme de 5.000,00 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens ;

— Le cas échéant, en cas de condamnation du syndicat aux frais irrépétibles, rappeler que Monsieur [I] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

***

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 26 janvier 2026, les époux [J] sollicitent du tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— Débouter Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Monsieur [I] à payer une amende civile de 10.000,00 euros pour procédure abusive ;

— Condamner Monsieur [I] à payer aux époux [J] la somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [I] aux entiers dépens de l’instance.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 05 novembre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sollicite du tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

— Débouter Monsieur [O] [I] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner Monsieur [O] [I], à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 4.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [O] [I] aux entiers dépens de l’instance.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 03 février 2026, date à laquelle l’affaire a été fixée. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes de Monsieur [O] [I]

1. Sur l’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale du 31 mars 2023

Sur le non-respect des règles de majorité

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâti, dans sa version applicable au litige, prévoit que l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Selon l’article 26 de cette même loi, “l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble”.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la parcelle sur laquelle les époux [J] ont implanté leur piscine constitue une partie commune dont ils ont la jouissance privative.

La résolution litigieuse, portant ratification des travaux réalisés, a été adoptée à la majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ce que Monsieur [O] [I] conteste, soutenant que l’unanimité aurait été requise en raison de la nature des travaux entrepris, des nuisances alléguées, ainsi que du prétendu non-respect des règles d’urbanisme applicables.

Il appartient toutefois à celui qui invoque le non-respect d’une obligation ou l’irrégularité d’une situation d’en apporter la preuve.

S’agissant des nuisances invoquées, Monsieur [O] [I] verse aux débats plusieurs attestations émanant de tiers. Toutefois, ces témoins n’habitent pas la copropriété concernée et présentent, pour certains, des liens d’amitié ou de proximité avec le demandeur, de sorte que leurs déclarations, insuffisamment circonstanciées, ne permettent pas d’établir l’existence de nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage, étant par ailleurs relevé que Monsieur [O] [I] ne justifie aucunement avoir signalé l’existence de telles nuisances auprès de ses voisins.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites que les parties ne versent aucun document technique de nature à caractériser précisément les travaux réalisés ou à démontrer qu’ils auraient entraîné une appropriation des parties communes ou une atteinte à la destination de l’immeuble.

Les seules photographies produites montrent au contraire l’installation d’une piscine hors sol, non enterrée, ni semi-enterrée, implantée sur une terrasse en bois.

Cette piscine, d’une dimension limitée, ne saurait à l’évidence être assimilée à une construction emportant appropriation du sol ou privatisation des parties communes.

Ces mêmes photographies montrent également que les aménagements litigieux conservent un environnement largement végétalisé et ne révèlent pas une transformation substantielle des lieux incompatible avec la destination de l’immeuble.

Enfin, Monsieur [O] [I] fait valoir que les travaux litigieux auraient été réalisés en méconnaissance des règles d’urbanisme applicables, faute notamment de déclaration préalable et en violation des prescriptions du PLUm relatives au coefficient de biotope par surface.

Il soutient que la réalisation d’une terrasse d’environ 60 m² et d’une piscine aurait conduit à une artificialisation excessive de la parcelle, en contradiction avec les règles propres à la zone UMAp, et en déduit que la résolution litigieuse aurait dû être adoptée à l’unanimité des copropriétaires.

Toutefois, à les supposer établies, ces irrégularités relèvent du seul contentieux de l’urbanisme et sont sans incidence sur la validité de la résolution litigieuse.

En effet, l’assemblée générale n’avait pas pour objet de statuer sur la conformité des travaux aux règles d’urbanisme, mais uniquement de ratifier des travaux affectant une partie commune à jouissance privative au regard des règles de la copropriété.

La prétendue irrégularité des travaux au regard du PLUm est dès lors sans effet sur la détermination de la majorité applicable, laquelle résulte exclusivement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, étant au surplus observé qu’il n’appartient pas au tribunal, saisi d’une demande d’annulation d’assemblée générale, de se prononcer sur la régularité des travaux au regard du droit de l’urbanisme.

Dans ces conditions et à défaut pour Monsieur [O] [I] de démontrer que les travaux litigieux portent atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, c’est à bon droit que la résolution litigieuse a été adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’abus de majorité

Il est de principe qu’une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité lorsqu’il est établi qu’elle est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires au détriment des autres.

En l’espèce, Monsieur [O] [I] soutient que la résolution n°2 de l’assemblée générale du 31 mars 2023 caractériserait un abus de majorité en ce qu’elle favoriserait les intérêts exclusifs des époux [J] au détriment des autres copropriétaires.

Toutefois, il résulte des éléments précédemment exposés que les travaux litigieux consistent en l’installation d’un bassin hors sol de dimensions limitées, implanté sur une partie commune à jouissance privative, qui ne porte aucune atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Dans ces conditions, les seules circonstances invoquées par le demandeur tenant à l’absence d’autorisation préalable, à la qualité professionnelle de Madame [L] [J], à la période de réalisation des travaux ou encore au montant de la contrepartie proposée, sont, à elles seules, insuffisantes à caractériser un abus de majorité.

Dès lors, Monsieur [O] [I] à qui incombe la charge de la preuve, échoue à démontrer l’abus de majorité qu’il invoque.

Sur la fraude

S’il est constant que la fraude corrompt tout, encore faut-il qu’elle soit établie, autrement dit que le demandeur, à qui incombe la charge de la preuve, démontre l’existence de manœuvres ou d’un stratagème destiné à altérer le consentement de l’assemblée générale.

En l’espèce, aucun élément versé aux débats ne permet de caractériser de telles manœuvres.

Au surplus, les conditions dans lesquelles les travaux ont été réalisés, ont été portées à la connaissance de l’assemblée générale, laquelle les a expressément ratifiées après information des copropriétaires.

Enfin, là encore, ni la qualité professionnelle de Madame [L] [J], ni les allégations de conflit d’intérêts, ni le montant de la contrepartie, ne suffisent à établir l’existence d’un procédé frauduleux.

La fraude alléguée n’est pas démontrée.

***

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [O] [I] sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale du 31 mars 2023.

2. Sur les troubles anormaux de voisinage

Il est constant que le trouble anormal de voisinage s’entend de nuisances excédant, par leur intensité, leur fréquence, leur durée ou les circonstances dans lesquelles elles surviennent, les inconvénients normaux du voisinage, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute.

Il appartient à celui qui s’en prévaut d’en rapporter la preuve par des éléments suffisamment précis et objectifs.

En l’espèce, les seules attestations produites par Monsieur [O] [I], peu développées sur ce point et non corroborées par d’autres éléments objectifs, sont insuffisantes pour établir l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et ce, d’autant que les époux [J] produisent des attestations du voisinage évoquant l’absence de nuisances.

Dans ces conditions, aucun trouble anormal de voisinage, ni aucun préjudice de jouissance indemnisable ne peuvent être retenus.

Monsieur [O] [I] sera donc débouté de sa demande d’indemnisation de ce chef.

3. Sur la responsabilité délictuelle de Madame [L] [J]

Conformément à l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il appartient à celui qui invoque la responsabilité délictuelle d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct entre cette faute et le dommage allégué.

En l’espèce, Monsieur [O] [I] recherche la responsabilité personnelle de Madame [L] [J], en soutenant que celle-ci aurait manqué à ses obligations en sa qualité de syndic bénévole et qu’elle aurait, en outre, réalisé les travaux litigieux en méconnaissance du règlement de copropriété.

Toutefois, ainsi qu’il a été précédemment retenu, les travaux en cause ont été portés à la connaissance de l’assemblée générale des copropriétaires, laquelle les a expressément ratifiés par résolution adoptée le 31 mars 2023.

Il n’est pas par ailleurs établi que Madame [L] [J] aurait dissimulé les travaux, exercé une pression sur les copropriétaires ou usé de manœuvres destinées à altérer leur consentement.

Dès lors que la résolution de ratification n’est pas annulée, les travaux litigieux ne peuvent, par eux-mêmes, caractériser une faute délictuelle ouvrant droit à réparation au profit du demandeur.

Enfin, Monsieur [O] [I] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice personnel distinct, ni d’un lien de causalité direct entre le comportement imputé à Madame [L] [J] et le préjudice allégué.

Dans ces conditions, la responsabilité délictuelle de Madame [L] [J] ne peut être retenue.

Monsieur [O] [I] sera donc débouté de sa demande d’indemnisation de ce chef.

II. Sur la demande des époux [J]

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Néanmoins, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que dans le cas où est caractérisée une faute, telle qu’une intention de nuire, une mauvaise foi manifeste.

Il appartient au surplus à celui qui invoque un tel abus d’en rapporter la preuve, ainsi que celle d’un préjudice distinct de celui résultant des inconvénients normaux d’un procès.

En l’espèce, les époux [J] soutiennent que Monsieur [O] [I] a engagé la présente instance sans disposer de la moindre pièce à l’appui de ses allégations, sans décrire concrètement les prétendus troubles de voisinage et en entretenant volontairement un climat de tension avec ses voisins, au point qu’ils ont été conduits à déposer une main courante à son encontre.

Ils font encore valoir que cette procédure les place dans une situation particulièrement inconfortable, en faisant obstacle à leur projet de vente, en les soumettant à une pression morale constante et en les privant de la jouissance paisible de leur jardin.

Toutefois, si les demandes de Monsieur [O] [I] sont intégralement rejetées, le seul fait qu’il ait échoué dans ses prétentions et que la procédure ait été vécue comme pénible par les époux [J] ne suffit pas à caractériser une intention de nuire, une mauvaise foi manifeste ou une instrumentalisation délibérée de l’instance.

Au surplus, aucun élément objectif ne permet d’établir que l’action aurait été engagée par Monsieur [O] [I] dans un but étranger à la défense de ses droits, ni qu’elle procéderait d’une manœuvre dilatoire ou d’une stratégie de harcèlement judiciaire.

Elle s’inscrit au contraire dans le cadre d’un différend réel relatif à la régularité de travaux et à la vie de la copropriété que Monsieur [O] [I] était fondé à soumettre au juge.

En l’absence de démonstration d’une faute caractérisée dans l’exercice du droit d’ester en justice, la demande d’amende civile formée sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile sera donc rejetée

III. Sur les décisions de fin de jugement

Monsieur [O] [I] qui succombe dans ses prétentions, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, les époux [J] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ont dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

Monsieur [O] [I] sera donc condamné à leur payer la somme de 1.500,00 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DIT n’y avoir lieu à annulation de la résolution n°2 votée le 31 mars 2023 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], à [Localité 1] ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [I] de l’ensemble de ses demandes;

DÉBOUTE Monsieur [R] [J] et Madame [L] [G] épouse [J] de leur demande d’amende civile pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] à payer à Monsieur [R] [J] et Madame [L] [G] épouse [J] la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé [Adresse 4], à [Localité 1], la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER