TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 14 Octobre 2025

GROSSE :

Le 09 décembre 2025

à M^e Jules CONCAS

EXPEDITION :

N° RG 25/01456 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6EV7

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z], [J] [U]

né le 13 Septembre 1947 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [M] nom d’usage BOULANGER-[M]

né le 24 Décembre 2001 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er juin 2023, Monsieur [Z] [U] a donné à bail à Monsieur [O] [M] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 510 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [U] a fait signifier à Monsieur [O] [M] par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 1 581,66 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation du logement et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2025, Monsieur [Z] [U] a fait assigner Monsieur [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, sur le fondement des articles 1217 et 1224 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties depuis le 17 décembre 2024, pour défaut de paiement des causes du commandement,

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties depuis le 17 novembre 2024, pour défaut de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs,

A titre subsidiaire : prononcer la résiliation du bail pour inexécution des obligations du locataire pour non paiement des loyers et justification d’une assurance locative en cours de validité,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— supprimer sur le fondement de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution le délai pour quitter les lieux au constat de la mauvaise foi de Monsieur [O] [M],

— condamner Monsieur [O] [M] à lui payer les loyers et charges impayés au 6 janvier 2025, soit la somme de 4 040,35 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 1 581,66 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner Monsieur [O] [M] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, indexé conformément aux dispositions contractuelles et au remboursement des charges locatives soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions,

— condamner Monsieur [O] [M] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la dénonce à la préfecture, de la signification à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Z] [U] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer délivré le 17 octobre 2024 visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 14 octobre 2025, l’affaire été retenue.

A cette audience, Monsieur [Z] [U], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 8 601,17 euros, selon décompte en date du 12 septembre 2025, terme de septembre inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par signification à étude, Monsieur [O] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été adressé au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 décembre 2025 .

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 février 2025 , soit plus de six semaines avant la première audience du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [U] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX le 18 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, il convient d’examiner dans un premier temps le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juin 2023 contient une clause résolutoire (article 5.3.2.1) stipulant un délai d’un mois pour justifier de la souscription d’une assurance et de deux mois pour payer les loyers. Le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2024 pour la somme en principal de 1 581,66 euros.

Monsieur [O] [M] ne justifie nullement de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Ainsi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 novembre 2024.

Monsieur [O] [M] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit supprimé, le défaut de paiement étant insuffisant à caractériser la mauvaise foi qui ne se présume pas.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [O] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce compris les régularisations de charges justifiées, soit la somme de 554,35 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [O] [M] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [O] [M] reste devoir la somme de EFIELDCRE8 601,17 euros, à la date du 12 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [M], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [O] [M] est donc condamné, au paiement de la somme de 8 601,17 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 581,66 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, à compter de l’assignation sur la somme de 4 040,35 euros et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [U] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2023 entre Monsieur [Z] [U] et Monsieur [O] [M] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

REJETTE la demande de suppression des délais de Monsieur [Z] [U] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à verser à Monsieur [Z] [U], à titre provisionnel, la somme de huit mille six cent un euros et dix-sept centimes (8 601,17 euros) décompte arrêté au 12 septembre 2025 incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 581,66 euros à compter du 17 octobre 2024, sur la somme de 4 040,35 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

CONDAMNE Monsieur [O] [M] au paiement, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 554,35 euros à ce jour, à compter du 13 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à verser à Monsieur [Z] [U] une somme de trois cent euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président