Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL du 08 NOVEMBRE 2024

N° RG 21/02142 – N° Portalis DB22-W-B7F-P6LJ.

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [F], né le 13 mars 1979 à [Localité 20] (53), de nationalité française, Ingénieur, demeurant [Adresse 15]

[Adresse 15],

représenté par M^e Marie HEMOND, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Monsieur [V] [Y], né le 24 juillet 1981 à [Localité 18] (Tunisie), de nationalité française, Ingénieur Chercheur, demeurant [Adresse 15]

[Localité 23],

représenté par M^e Marie HEMOND, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [J] [X] épouse [Y], Chargée de clientèle, née le 19 novembre

1982 à [Localité 22], de nationalité française, demeurant [Adresse 15],

représentée par M^e Marie HEMOND, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDEURS :

La Société ALEX BATIMENTS, Société à Responsabilité Limitée au capital de 8.000

Euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le

numéro 490 592 243, dont le siège est sis, [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Dominique ERNST-METZMAIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

La société ALLIANZ I.A.R.D, entreprise régie par le code des assurances, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 542 110 291, prise en sa qualité d’assureur de la société ALEX BATIMENTS suivant police n° 49548111 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Emmanuel DESPORTES de la SCP BROCHARD & DESPORTES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [M] [I] [H] [U] [R] [C], né à [Localité 17] le 5 décembre 1972 à [Localité 17], de nationalité française, Cadre financier, demeurant [Adresse 15]

défaillant

La société KANTHAROS, Société à Responsabilité Limitée, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 410 887 517, dont le siège social est sis [Adresse 13], prise en la personne de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège.,

représentée par M^e Jérôme NALET, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [Z] [B] épouse [C], née le 16 Juin 1972 à [Localité 19] le 16 juin 1972, de nationalité française, Architecte, de nationalité Française, demeurant [Adresse 15],

défaillant

La SASU COFIDIM, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 388 867 426, dont le siège social est sis [Adresse 14], en la personne de son Président.,

représentée par M^e Dominique LEBRUN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Anne BOLLIET, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat plaidant

Monsieur [W] [S] [G], né à [Localité 25], commune de [Localité 21], (Portugal) le 24 décembre 1966, de nationalité portugaise, Résident au sens de la réglementation fiscale, Entrepreneur dans le bâtiment, demeurant [Adresse 11],

défaillant

Monsieur [A] [P] [T], né à [Localité 24] (Portugal) le 3 avril 1960, de nationalité portugaise, Résident au sens de la réglementation fiscale, Entrepreneur dans le bâtiment, demeurant [Adresse 16],

défaillant

ACTE INITIAL du 06 Avril 2021 reçu au greffe le 16 Avril 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Septembre 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 08 Novembre 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Monsieur MADRE, Vice-Président

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE

Suite à la délivrance d’un permis d’aménager par la mairie de [Localité 23] suivant arrêté du 15 juillet 2016, la société KANTHAROS a procédé à la division en trois lots de la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] sise [Adresse 15] à [Localité 23] et aux travaux d’aménagement du lotissement.

La société KANTHAROS a fait appel à la société ALEX BATIMENTS, assurée par la société ALLIANZ IARD, pour la réalisation d’une partie des travaux suivant devis en date des 17 octobre 2016 et 6 mars 2017.

Une fois les travaux d’aménagement du lotissement achevés, la société KANTHAROS a procédé à la vente des lots :

— à Monsieur [N] [F], le lot bâti du lotissement composé d’une maison d’habitation située sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 6] et [Cadastre 8], formant le lot n°3 du lotissement et le tiers indivis en pleine propriété de la parcelle à usage commun cadastrée section AH n°[Cadastre 7] et [Cadastre 10], suivant acte notarié du 23 mars 2017,

— à Monsieur [V] [Y] e t Madame [J] [X] épouse [Y] (ci-après « les époux [Y] »), le terrain à bâtir cadastré section AH numéro [Cadastre 9] formant le lot n°1 du lotissement et le tiers indivis en pleine propriété de la parcelle à usage de passage commun, suivant acte notarié du 29 juin 2017,

— à Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [B] épouse [C], Monsieur [W] [G] et Monsieur [A] [T] formant une indivision dénommée « l’indivision [D] », le lot n°2 consistant en un terrain à bâtir cadastré AH [Cadastre 4] et le tiers indivis en pleine propriété de la parcelle propriété de la parcelle à usage commun, suivant acte notarié du 27 mars 2018.

Au début de l’année 2018, les demandeurs ont identifié de possibles malfaçons et désordres affectant les travaux d’aménagement réalisés par la société KANTHAROS.

Dans ce contexte, Monsieur [N] [F], qui a missionné Monsieur [K] [L], expert-conseil en bâtiment, pour en faire le constat, a demandé à la société KANTHAROS sur la base du rapport produit son intervention sur certains ouvrages par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 mars 2018.

Des échanges sont intervenus entre les parties mais qui n’ont pas permis de trouver un accord.

Par ailleurs, les époux [Y], liés avec la société COFIDIM par un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans signé le 15 octobre 2016, se sont plaints de l’inaccessibilité du garage du fait de la forte déclivité du terrain.

Le permis de construire initial, délivré par arrêté du 27 février 2017, qui prévoyait un accès des véhicules au garage depuis l’avant de la parcelle a donné lieu à un permis de construire modificatif délivré le 20 juin 2017, l’accès au garage se faisant par l’arrière de la parcelle.

Les demandeurs ont sollicité l’organisation d’une expertise judiciaire portant à la fois sur les malfaçons et non conformités dénoncées par eux concernant l’aménagement des parcelles et sur l’inaccessibilité du garage des époux [Y].

Monsieur [E], désigné en qualité d’expert judiciaire par ordonnance de référé rendue le 14 novembre 2019, a déposé son rapport le 28 octobre 2020.

Par actes d’huissier signifiés les 6 et 16 avril 2021, Monsieur [N] [F] et les époux [Y] ont fait assigner les sociétés KANTHAROS et COFIDIM devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’indemnisation sur le fondement du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E].

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 21/02142.

Par actes d’huissier signifiés les 29 et 31 janvier, le 4 et 7 février et 8 mars 2022, la société KANTHAROS a fait assigner en intervention forcée aux fins d’appel en garantie devant le présent tribunal l’entrepreneur ayant réalisé les travaux, la société ALEX BATIMENTS et son assureur ALLIANZ IARD ainsi que les membres de l’indivision [D], Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [B] épouse [C], Monsieur [W] [G] et Monsieur [A] [T] dont la société KANTHAROS invoque l’engagement de prendre en charge les travaux sur le chemin d’accès au lotissement.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 22/01655.

Par ordonnance rendue le 28 novembre 2022, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de l’instance principale enrôlée sous le numéro de RG 21/02142 et de l’instance en intervention forcée enrôlée sous le numéro de RG 22/01655, l’affaire étant désormais appelée sous le seul numéro RG 21/02142.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 juin 2022, Monsieur [N] [F] et les époux [Y] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1194, 1231-1 et 1604 et suivants du code civil ;

Vu l’article R.231-7 du code de la construction ;

Vu l’article L.218-2 du code de la consommation ;

Vu les articles 514 et 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu les 28 pièces versées au débat ;

— JUGER que la société KANTHAROS a manqué à son obligation contractuelle de délivrance conforme ;

— JUGER que la société KANTHAROS a manqué à son devoir d’information à l’égard des consorts [Y] sur le tracé des canalisations des eaux usées ;

— JUGER que la société COFIDIM a manqué à son devoir d’information et de conseil et commis une erreur de conception justifiant la mise en cause de sa responsabilité contractuelle ;

— JUGER que les consorts [Y] se sont bien acquittés du paiement du solde du contrat de CCMI ;

EN CONSEQUENCE :

— CONDAMNER la société KANTHAROS à verser aux époux [Y] et Monsieur [F] la somme de :

—  20.373,60 euros TTC au titre des travaux de reprise de la voie d’accès au lotissement

—  9.802,80 euros TTC au titre des travaux de réalisation d’un mur de soutènement ;

—  4.103.23 euros TTC au titre des travaux de déviation de la canalisation des eaux

usées ;

— CONDAMNER la société COFIDIM à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 30.225,60 euros TTC en réparation des préjudices occasionnés par l’erreur de conception commise sur l’implantation du garage et le manquement à son devoir d’information et de conseil ;

— CONDAMNER la société COFIDIM à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;

— CONDAMNER solidairement la société KANTHAROS et la société COFIDIM à verser aux époux [Y] et Monsieur [N] [F] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement la société KANTHAROS et la société COFIDIM aux entiers dépens et ce compris le coût intégral des frais d’expertise judiciaire ;

— DEBOUTER la société COFIDIM de sa demande reconventionnelle ;

— PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 novembre 2023, la société KANTHAROS demande au tribunal de :

Vu l’article 367 du Code de Procédure Civile,

Vu notamment l’article 1103 ainsi que les articles 1792 et suivants du Code Civil,

Vu l’article L124-3 du Code des Assurances,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E] en date du 28 octobre 2020,

A TITRE PRINCIPAL

JUGER Monsieur [F] et les époux [Y] irrecevables en leur action à propos de la chaussée d’accès au lotissement, à usage de passage commun, parcelle cadastrée AH[Cadastre 5] et AH[Cadastre 7].

REJETER l’ensemble des prétentions de Monsieur [F] et des époux [Y] en ce qu’elles sont dirigées contre la société KANTHAROS.

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] et les époux [Y] à verser à la société KANTHAROS une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] et les époux [Y] aux entier dépens, dont distraction au profit de la SELARL LYVEAS AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER la société KANTHAROS recevable et bien fondée en l’ensemble de ses fins et prétentions.

CONDAMNER in solidum la société ALEX BATIMENTS et son assureur, la société ALLIANZ IARD, à relever et garantir la société KANTHAROS de toute éventuelle condamnation mise à sa charge au titre des désordres allégués par Monsieur [F] s’agissant de la voie de desserte de son habitation.

CONDAMNER in solidum Monsieur [C], Madame [B] épouse [C], Monsieur [G] et Monsieur [T] à relever et garantir la société KANTHAROS de toute éventuelle condamnation mise à sa charge au titre des désordres allégués par Monsieur [F] et les époux [Y] s’agissant de la chaussée d’accès au lotissement.

CONDAMNER in solidum Monsieur [C], Madame [B] épouse [C], Monsieur [G], la société ALEX BATIMENTS et son assureur, la société ALLIANZ IARD, à toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au titre des dépens.

CONDAMNER in solidum Monsieur [C], Madame [B] épouse [C], Monsieur [G], la société ALEX BATIMENTS et son assureur, la société ALLIANZ IARD, à payer à la Société KANTHAROS la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC

CONDAMNER in solidum Monsieur [C], Madame [B] épouse [C], Monsieur [G], la société ALEX BATIMENTS et son assureur, la société ALLIANZ IARD, aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 novembre 2023, la société ALEX BATIMENT demande au tribunal de :

Vu l’article 1792 du Code Civil,

Vu les éléments versés au débat,

Débouter la Société KANTHAROS ou toute autre partie de leurs demandes formées à l’encontre de la Société ALEX BATIMENTS

Recevoir la Société ALEX BATIMENTS dans ses écritures et le dire bien-fondé dans ses demandes,

Condamner toute partie succombant au versement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC dont distraction au profit de Maître ERNST-METZMAIER, Avocat aux offres de droit ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 janvier 2024, la société ALLIANZ IARD demande au tribunal judiciaire de :

Vu l’article 1792 du Code civil,

Vu les conditions générales et particulières,

Vu les éléments versés aux débats,

➢ JUGER que les conditions de la mobilisation de la garantie décennale d’ALLIANZ IARD ne sont pas réunies et que partant la police n’est pas mobilisable ;

En conséquence,

➢ DEBOUTER la société KANTHAROS ou tout autre partie de leurs demandes formées à l’encontre de la compagnie ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur de la société ALEX BATIMENTS ;

➢ PRONONCER la mise hors de cause pure et simple de la compagnie ALLIANZ IARD au titre des désordres objets du présent litige ;

A titre subsidiaire :

➢ CONDAMNER la société ALEX BATIMENTS à payer à la compagnie ALLIANZ IARD la franchise due selon les conditions particulières de la police pour ce qui concerne la garantie obligatoire si elle devait être mobilisée ;

➢ JUGER en cas de mobilisation d’une garantie facultative que la compagnie ALLIANZ IARD est bien fondée à opposer la franchise à tous même aux tierces victimes ;

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

➢ DEBOUTER la société KANTHAROS ou toute autre partie de leurs demandes formées à l’encontre de la compagnie ALLIANZ IARD au titre des frais irrépétibles ;

➢ CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens dont le montant pourra être recouvré Maître Emmanuel DESPORTES, membre de la SCP BROCHARD & DESPORTES, et payer à la compagnie ALLIANZ IARD la somme de 3 000 € en remboursement de ses frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 octobre 2022, la SASU COFIDIM demande au tribunal judiciaire de :

Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1101 et suivants du Code civil,

Prononcer la recevabilité mais le mal fondé des demandes formulées à l’encontre de la SASU COFIDIM

Ce faisant,

Débouter Monsieur [N] [F], Madame [J] [X] épouse [Y] et Monsieur [V] [Y] de l’intégralité de leurs autres demandes, fins et prétentions pour les motifs sus énoncés,

Condamner solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [J] [X] épouse [Y] à payer à la société COFIDIM la somme de 4.000€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [J] [X] épouse [Y] aux entiers dépens de l’instance dont distraction est requise dont distraction au profit de M^e Dominique LEBRUN par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Ecarter l’exécution provisoire de droit par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [B] épouse [C], Monsieur [W] [G] et Monsieur [A] [T] régulièrement assignés à étude, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera réputé contradictoire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mars 2024. L’affaire a été fixée pour plaider le 3 septembre 2024, les parties ayant procédé à un dépôt de dossiers. Elle a été mise en délibéré au 8 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Les parties ont été informées, par message RPVA du 3 septembre 2024, que le tribunal entendait soulever l’irrecevabilité pour compétence exclusive du juge de la mise en état en application de l’article 789 du code de procédure civile de la fin de non recevoir soulevée par la société KANTHAROS relativement aux demandes d’indemnisation portant sur la chaussée d’accès au lotissement et ont été invitées à transmettre leurs observations sur ce moyen soulevé d’office en cours de délibéré et au plus tard le 10 septembre 2024.

Le conseil de la société KANTHAROS a répondu, par message RPVA du 5 septembre 2024, qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur cette fin de non recevoir maintenue au dispositif des conclusions mais n’ayant plus lieu d’être compte tenu de l’appel en intervention forcée de l’indivision [D] à la procédure.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire

Il est rappelé que les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger », lorsqu’elles développent en réalité des moyens, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.

Il est également rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient par ailleurs de dire qu’il n’y a pas lieu à statuer sur la fin de non recevoir soulevée à laquelle elle déclare avoir renoncé.

Sur les désordres reprochés à la société KANTHAROS

Monsieur [N] [F] et les époux [Y] exposent que les parcelles aménagées ont la particularité de se situer à flanc de côteau et de présenter une déclivité très importante, ce qui exigeait des précautions particulières à prendre par le lotisseur pour assurer la bonne viabilité des terrains vendus.

Les demandeurs mettent en cause la responsabilité de la société KANTHAROS à la fois comme lotisseur et comme vendeur.

Ils font valoir qu’en sa qualité de lotisseur et en application des dispositions en matière d’urbanisme, la société KANTHAROS était tenue de s’assurer de la viabilité des parcelles et de leur constructibilité future et, qu’en qualité de vendeur, elle s’était engagée à délivrer des parcelles viabilisées aptes à être bâties, conformes aux prescriptions du permis d’aménager et à la destination de l’immeuble. Les travaux d’aménagement n’étant pas conformes aux prestations attendues en termes de viabilisation de parcelles, les demandeurs considèrent que la société KANTHAROS a manqué à son obligation de délivrance justifiant qu’elle soit condamnée à prendre en charge les travaux de reprise chiffrés par l’expert judiciaire.

*sur la chaussée d’accès au lotissement

Les demandeurs exposent que l’expert a retenu la responsabilité de la société KANTHAROS du fait de l’absence de réalisation de système d’écoulement des eaux pluviales sur la voie d’accès commune ayant pour conséquence la destabilisation des parties latérales de la chaussée et a chiffré les travaux de reprise à 20.373,60 euros.

Ils expliquent que ce désordre caractérise également une non-conformité au permis d’aménager délivré à la société KANTHAROS tenue de respecter les prescription de l’architecte des Bâtiments de France dans son avis du 18 mars 2016 et du syndicat intercommunal pour l’aménagement hydraulique de la Vallée de l’Yvette (SIAHVY) dans son avis du 22 mars 2016.

Ils ajoutent que les accords conclus entre la société KANTHAROS et l’indivision [D] ne leur sont pas opposables et que la somme versée par la société KANTHAROS à l’indivision [D] pour la réalisation des travaux de renfort latéral du chemin d’accès, soit 5.100 euros, est bien insufisante pour remédier aux désordres.

*sur la voie de desserte de l’habitation de Monsieur [F]

Les demandeurs retiennent le constat fait par l’expert judiciaire de l’absence de dispositif de soutènement imputable à la société KANTHAROS, nécessaire pour assurer la voie de desserte et le chiffrage des travaux de reprise à 9.802,80 euros.

Ils précisent avoir été contraints de réaliser les travaux de mur de soutènement à leurs frais avancés, sur autorisation de l’expert, afin d’anticiper les mouvements de terre trop importants.

*sur le passage des canalisations eaux usées

Les demandeurs rapportent les conclusions de l’expert judiciaire constatant le passage des canalisations eaux usées du lotissement en tréfonds de la parcelle des époux [Y]. Ils font valoir qu’aucune servitude, au demeurant inexistante, ne peut être opposable aux époux [Y] qui n’en ont pas été informés au jour de la vente du terrain. Ils soulignent que les actes de vente (promesse et acte authentique de vente) n’en font nullement état contrairement à ce que prétend la société KANTHAROS et que le permis d’aménager annexé à l’acte de vente ne comporte aucun plan matérialisant la présence et le tracé des canalisations.

Ils considèrent que l’empiètement des canalisations sur la propriété des époux [Y] leur est fortement préjudiciable pour l’aménagement de leur parcelle et notamment pour la réalisation d’un garage enterré afin de pallier l’inaccessibilité de leur garage actuel ; que le tracé des canalisations des eaux usées doit être dévié; et que les travaux de déviation chiffrés à 4.103,23 euros doivent être mis à la charge de la société KANTHAROS pour manquement à son devoir d’information à l’égard des époux [Y] sur le tracé de ces canalisations.

La société KANTHAROS expose que la problématique n’est pas celle de la viabilisation du terrain ni la vocation des parcelles à être bâties comme le soutiennent les demandeurs.

S’agissant de la chaussée d’accès au lotissement, la société KANTHAROS relève, au vu du rapport d’expertise, qu’il n’existe à ce jour aucun désordre notable. Elle fait valoir qu’en tout état de cause l’indivision [D], acquéreur du troisième lot, s’est engagée auprès d’elle à prendre en charge les travaux, le fait que les demandeurs ne soient pas parties à cet engagement ne remettant pas en cause l’obligation pour l’indivision [D] d’effectuer ces travaux qu’elle doit réaliser depuis cinq ans suite à son acquisition.

Sur la voie de desserte de l’habitation de Monsieur [F], la société KANTHAROS répond que les demandes formées à son encontre ne sont pas justifiées puiqu’elle n’est que le lotisseur, les travaux ayant été réalisés par la société ALEX BATIMENTS, seule responsable des désordres et qu’elle a appelée en intervention forcée avec son assureur.

Sur le passage des canalisations d’eaux usées du lotissement en tréfonds de la parcelle des époux [Y], la société KANTHAROS considère que ce passage ne cause aucun préjudice aux époux [Y] mais seulement d’éventuelles difficultés à venir en cas de réalisation d’un garage et en cas d’intervention sur la canalisation. Elle en déduit qu’il s’agit donc d’un préjudice hypothétique n’ouvrant pas droit à dommages et intérêts. Elle ajoute que le permis d’aménager ayant été annexé à la promesse de vente, les époux [Y] ont eu connaissance de la servitude qu’ils ont acceptée et qu’ils ne peuvent plus remettre en cause aujourd’hui.

Au soutien de son appel en garantie dirigé contre l’indivision [D] au titre des désordres allégués par les demandeurs concernant la chaussée d’accès au lotissement, la société KANTHAROS soutient qu’il avait été convenu aux termes de l’acte de vente que l’indivision devait prendre à sa charge les travaux de renfort latéral du chemin d’accès.

Au soutien de son appel en garantie dirigé contre la société ALEX BATIMENTS et son assureur, la société ALLIANZ, concernant la voie de desserte de l’habitation de Monsieur [F], la société KANTHAROS fait valoir que les travaux ont été réalisés par la société ALEX BATIMENTS assurée par la société ALLIANZ IARD.

La société KANTHAROS indique que contrairement à ce que prétend la compagnie d’assurance, il y a bien réception de l’ouvrage le 27 février 2017, comme rappelé par l’expertise, cette réception ayant donné lieu au dépôt d’une déclaration attestant de l’achèvement des travaux à laquelle a répondu favorablement le maire.

Elle soutient que, contrairement aux dires de la société ALLIANZ IARD, les devis démontrent que les désordres portent sur des ouvrages réalisés par la société ALEX BATIMENTS.

Elle souligne que ce n’est qu’en février 2018 que les demandeurs ont constaté l’apparition de désordres qui n’étaient pas apparents au moment de la réception ; que la destabilisation des parties latérales de la chaussée en voie de formation ne s’est révélé qu’avec l’écoulement des eaux au fur et à mesure du temps ; que l’affaissement des terres concernant la voie de desserte de Monsieur [F] n’était là encore pas apparent au mois de mars 2017.

Elle fait valoir enfin que la non conformité du tracé du collecteur des eaux usés dont la société ALEX BATIMENTS était chargée ne peut qu’être un vice caché, les réseaux étant enterrés, engageant la responsabilité de l’entreprise.

La société ALEX BATIMENTS relève que les désordres concernant la voie de desserte de l’habitation de Monsieur [F] ne sont pas chiffrés ; que la société KANTHAROS se contente de se référer à une partie des devis sans pour autant démontrer ce qui lui est réellement reproché et sur quel fondement juridique.

La société ALEX BATIMENTS précise que ni elle, ni son assureur n’ont été attraites aux opérations d’expertise.

Elle fait valoir que les conditions d’application de l’article 1792 du code civil ne sont pas réunies, la société KANTHAROS ne fournissant aucun élément permettant de caractériser les dommages et l’imputabilité de ces dommages à son intervention.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, il n’y a pas eu de réception de travaux servant de point de départ à la garantie décennale, la déclaration effectuée pour obtenir un certificat de conformité ne pouvant servir de date de réception.

La société ALEX BATIMENTS souligne par ailleurs que la société KANTHAROS ne démontre pas que les désordres étaient cachés, se contentant d’affirmer que les défauts se seraient révélés au fur et à mesure de l’écoulement des eaux. Elle reproche à la société KANTHAROS, en tant qu’aménageur, de ne pas avoir effectué les travaux préalables nécessaires pour contenir les terres en provenance de la parcelle de Monsieur [F].

La société ALLIANZ IARD fait valoir qu’aucune réception n’étant intervenue concernant les travaux d’aménagement de la voie de desserte [F], la présomption de responsabilité de la société ALEX BATIMENTS prévue au titre de la garantie décennale couverte par la police d’assurance n’a pas commencé à courir ; qu’ainsi doit être constaté l’absence de réalisation du risque couvert faisant obstacle à la mobilisation de la garantie.

Elle invoque par ailleurs l’absence de réalisation du risque faute pour la société KANTHAROS de rapporter la preuve de l’imputabilité des désordres à la société ALEX BATIMENTS soulignant que ni la société ALEX BATIMENTS, ni son assureur n’ont été attraits à l’expertise. Elle invoque l’absence de démonstration de l’implication des travaux de la société ALEX BATIMENTS dans la réalisation du dommage.

Elle relève qu’en tout état de cause, le caractère apparent des désordres concernant la voie de l’habitation de Monsieur [F], visibles à la réception, ferait obstacle à la mobilisation de la garantie décennale, la garantie souscrite ne couvrant que les vices cachés affectant l’ouvrage.

***

1. Sur la responsabilité de la société KANTHAROS

Suivant l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

L’article L. 442-1-2 précise que le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments ainsi que, s’ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots.

L’article L. 332-15 alinéa 1er prévoit que l’autorité qui délivre l’autorisation (…) de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l’équipement (…) du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie,l’alimentation en eau, gaz et électricité,les réseaux de télécommunication,l’évacuation et le traitement des eaux et matières usées,l’éclairage,les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés.

Il résulte de ces dispositions que le lotisseur est tenu d’aliéner des lots viabilisés afin de les rendre aptes à être bâtis.

Les articles 1604 à 1624 du code civil relatifs à l’obligation de délivrance de la chose vendue trouvent à s’appliquer en matière de lotissement. En sa qualité de vendeur, le lotisseur s’engage à délivrer des parcelles viabilisées, conformes aux engagements qu’il a souscrits envers les acquéreurs et à ce qui a été autorisé par le permis d’aménager.

En application des articles 1603 et suivants du code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer un bien conforme aux caractéristiques convenues.

Le bien délivré doit correspondre non seulement à l’ensemble des spécifications contractuelles mais aussi aux spécifications figurant dans les documents « extracontractuels » dès lors qu’ils sont entrés dans le champ contractuel.

*sur la chaussée d’accès au lotissement

Les actes de vente stipulent à la rubrique “ACHEVEMENT DES TRAVAUX MIS A LA CHARGE DU LOTISSEUR” :

Le VENDEUR déclare avoir réalisé les diverses prescriptions indiquées dans le permis d’aménager sus-visé, et notamment la création d’un passage commun, emportant réalisation en tréfonds deduit passage des réseaux d’alimentation en eau courante, eaux usées, életricité, télécommunication, gaz… et ce en limite de chacun des lots issus du permis d’aménager sus-visé, la fourniture et la pose de compteurs individuels d’eau, électricité etc… ainsi que la création d’une grave de ciment pour ce passage commun.” (Mentions en gras ajoutées)

Il est constant que le permis d’aménager délivré suivant arrêté du 15 juillet 2016 accompagné de ses annexes relatives aux prescriptions exigées de l’aménageur a été annexé aux actes de vente.

Le permis d’aménager a ainsi été accordé à la société KANTHAROS sous réserve de respecter un certain nombre de prescriptions parmi lesquelles :

— celle de l’architecte des Bâtiments de France indiquant que “les voies carrossables communes, ainsi que les éventuelles aires de stationnement et de retournement dev(aient) être réalisées dans un matériau perméable : grave calcaire drainante, dalles de type “Evergreen”, pavés à joint enherbés, simples bandes de roulement ou équivalent (bitume et béton proscrits)”,

— celle du Syndicat intercommunal pour l’aménagement hydraulique de la vallée de l’Yvette exigeant, comme rapporté par l’expert dont les propos ne sont pas contestés (la pièce correspondante ne se trouvant pas au dossier des demandeurs) de “privilégier une évacuation des eaux pluviales par infiltration des eaux collectés sur le terrain” ou dans l’hypothèse où “la nature du sol ne permettrait pas une infiltration totale”, d’installer “un ouvrage de régulation.”

(mentions en gras ajoutées)

L’expert judiciaire a fait le constat :

— que “la chaussée de la voie d’accès au lotissement (était) constituée d’une dalle de béton de ciment”, que “l’épaisseur de cette dalle (était) d’environ 10 cm (et) son parement lavé (…) de type rugueux” et qu’elle “ne correspond(ait) pas au descriptif figurant dans les actes de vente qui évoquent la “création d’une grave ciment pour ce passage commun”, tout en relevant que “la structure de l’ouvrage, constituée d’une dalle en béton lavé, répond(ait) aux exigences requises en matière de trafic pour ce type de chaussée”,

— que la chaussée “présent(ait) (…) un important défaut se rapportant à l’absence de dispositif de collecte et d’évacuation des eaux pluviales sur son tracé”, que “du fait de cette absence, une destabilisation de ses parties latérales (était) en voie de formation” et qu'“à défaut d’être traitée, celle-ci induir(ait) à brève échéance d’importants désordres sur la chaussée”.

Le rapport technique établi à la demande de Monsieur [N] [F] rejoint les conclusions expertales en ce qu’il retient que “contrairement aux prescriptions du Permis d’Aménager, la nouvelle voie d’accès a été réalisée en béton de 15 cm d’épaisseur avec finition en béton lavé”, ce dont il déduit que ce matériau “ne permet pas l’évacuation des eaux pluviales par infiltration comme le prévoit les prescriptions du Permis d’Aménager.”

Sont ainsi caractérisées des non conformités aux aménagements contractuellement prévus dès lors que la voie d’accès n’a pas été réalisée dans le matériau perméable prévu aux actes de vente et que le dispositif de gestion des eaux pluviales préconisé et rendu d’autant plus nécessaire que le béton lavé empêche toute évacuation par infiltration n’a pas non plus été réalisé alors que la société KANTHAROS a déclaré aux actes de vente s’être conformée aux prescriptions du permis d’aménager.

L’existence de ces non conformités suffisent à engager la responsabilité de la société KANTHAROS pour manquement à son obligation de délivrance sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve de désordres encore qu’ils aient été identifiés par l’expert judiciaire et considérés comme imputables à la société KANTHAROS en charge de l’aménagement du lotissement, leur traitement requérant d’après lui la réalisation d’un dispositif de collecte et d’évacuation des eaux pluviales ainsi qu’un renforcement latéral des deux côtés de la chaussée.

Les travaux de reprise ont été chiffrés à un montant total de 20.373,60 euros se décomposant comme suit :

-849,60 euros au titre de la mise en place de bordurettes,

-14.424 euros au titre de la réalisation d’un dispositif canalisant l’eau vers un puisard d’infiltration en tréfonds de la voie d’accès,

-5.100 euros au titre du renforcement latéral de la chaussée.

Aux termes de l’acte de vente du 27 mars 2018, l’indivision [D] a déclaré “avoir parfaite connaissance du rapport émis en date du 20 février 2018 (…) établi à la demande de Monsieur [F] (..) constatant des travaux de reprise de la voie d’accès”, “ du devis établi par le Groupe Deco Art (…) concernant des travaux de reprise du chemin d’accès” et “vouloir faire son affaire personnelle avec le lotisseur, VENDEUR aux présentes de la réalisation des travaux de reprise ”.

Il résulte par ailleurs des différents courrier et mails émanant de l’indivision [D] datant des 17 septembre 2019, 10 janvier et 11 mai 2020 que la société KANTHAROS a versé à l’indivision [D] la somme de 5.100 euros suivant devis de l’entreprise Groupe Déco Art à charge pour cette dernière de réaliser les travaux de renfort latéral du chemin d’accès au lotissement. Cet accord, qui décharge la société KANTHAROS de la réalisation de ces seuls travaux et de responsabilité en cas de manquement sur ces ouvrages, ne peut pas être opposé aux demandeurs lesquels, en tant que propriétaires indivis de la parcelle à usage commun que constitue le chemin d’accès, n’y sont pas parties.

La société KANTHAROS, qui a manqué à son obligation de délivrance en qualité de vendeur des parcelles, doit en répondre à l’égard des acquéreurs sans pouvoir invoquer les dispositions qu’elle a prises avec l’indivision [D].

En conséquence, elle sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 20.373,60 euros correspondant à l’intégralité des travaux de reprise de la chaussée d’accès au lotissement.

*sur la voie de desserte de l’habitation de Monsieur [F]

L’expert judiciaire expose que “pour la réalisation de la voie d’accès à l’habitation de Monsieur [N] [F], il a été procédé à un apport conséquent de matériaux” et que “le maintien de la stabilité de cette voie nécessitait que lui soit adjoint un dispositif de soutènement.”

L’expert impute à la société KANTHAROS, qui a fait exécuter cette voie d’accès, le coût des travaux de réalisation de ce dispositif d’un montant de 9.802,80 euros dans la mesure où ils conditionnent la perennité de l’accès véhicule à la propriété de Monsieur [N] [F].

La voie de desserte, bien qu’affectée de malfaçons, a été réalisée. La responsabilité de la société KANTHAROS ne peut donc pas être recherchée pour manquement à ses obligations de lotisseur consistant à assurer la viabilisation des lots, notamment en créant des voies d’accès.

Par ailleurs, il n’est ni soutenu, ni démontré que cette voie de desserte ne correspondrait pas à des spécifications contractuellement définies, les constatations techniques de l’expert mettant en évidence des malfaçons en affectant la stabilité. Les demandeurs sont dès lors mal fondés à rechercher la responsabilité de la société KANTHAROS pour manquement à son obligation de délivrance conforme en sa qualité de vendeur.

Il ne peut donc être fait droit à la demande de dédommagement formulée par les demandeurs sur le fondement des articles 1604 et suivants du code civil.

Monsieur [N] [F] et les époux [Y] seront déboutés de leur demande de condamnation de la société KANTHAROS au paiement de la somme de 9.802,80 euros au titre des travaux de réalisation du mur de soutènement.

*sur le passage des canalisations eaux usées en tréfonds de la parcelle des époux [Y]

L’article 12 du code de procédure civile dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties auraient proposé.

Les époux [Y], qui dénoncent l’inopposabilité du passage des canalisations d’eaux usées sur leur parcelle faute d’avoir été informés d’une telle servitude dans l’acte de vente, contestent l’existence de cette servitude non prévue par le contrat plutôt qu’un manquement de la société KANTHAROS à l’obligation d’information lui incombant à l’égard de ses co-contractants.

Il résulte de l’article 691 du code civil que les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, s’agissant notamment des servitudes d’écoulement des eaux usées, ne peuvent s’établir que par titre.

C’est sur le fondement de cette disposition que doit être examinée la demande d’indemnisation des époux [Y] pour un montant de 4.103,23 euros au titre des travaux de déviation de la canalisation des eaux usées.

L’expert a constaté que “Le tracé du réseau d’évacuation des eaux usées du lotissement transit(ait) par la propriété des époux [Y] sans que cette servitude ait été mentionnée dans les divers actes se rapportant au transfert de propriété de la parcelle du lot concerné.” et qu’ “Il (était) possible d’envisager la réalisation du dévoiement du tronçon du réseau concerné pour supprimer la servitude”, représentant un coût estimé à 4.123,03 euros.

Il n’est pas contesté que le passage en tréfonds de la parcelle des époux [Y] du réseau d’évacuation des eaux usées du lotissement constitue une servitude. Cette servitude ne peut donc s’établir que par un titre.

Il est acquis que l’acte de vente conclu entre la société KANTHAROS et les époux [Y] ne fait pas mention de cette servitude, la société KANTHAROS ayant déclaré à cet acte en page 7: “avoir réalisé les diverses prescriptions indiquées dans le permis d’aménager sus-visé, et notamment la création d’un passage commun, emportant réalisation en tréfonds dudit passage des réseaux d’alimentation en eau courante, eaux usées, électricité, télécommunications, gaz…”

Il en résulte clairement que le réseau d’évacuation des eaux usées devait passer par le passage commun et non pas par la parcelle des époux [Y].

La société KANTHAROS assurait encore aux époux en page 13:

“n’avoir créé ni laissé créer de servitude,

qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autres que celles rapportées ci-après ou résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l’urbanisme et du cahier des charges.”

Que dans un document constituant la pièce annexe n°8 du permis d’aménager lui même annexé à la promesse de vente, la communication de cette annexe n°8 aux acquéreurs restant à établir au vu des dispositions de la promesse de vente concernant les pièces remises aux époux [Y] comme le souligne l’expert auquel ces documents, non communiqués au tribunal, ont été soumis, il soit mentionné que le réseau d’évacuation des eaux usées du lotissement transite sur le terrain des époux [Y], est indifférent dès lors que la servitude n’a pas été constatée dans l’acte de vente, seul susceptible de constituer un titre.

Les époux [Y] sont bien fondés, sans avoir à justifier d’un préjudice, à obtenir la suppression de la servitude qui leur a été illégalement imposée et, par voie de conséquence, la condamnation de la société KANTHAROS au paiement de la somme de 4.123,03 euros représentant le coût des travaux de déviation de la canalisation des éaux usées.

2. Sur les appels en garantie de la société KANTHAROS

En application des articles 334 et 336 du code de procédure civile, une partie assignée en justice est en droit d’en appeler une autre, sur le fondement de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle lorsque la contribution finale à la dette repose sur celle-ci.

*sur l’appel en garantie de l’indivision [D]

Comme indiqué ci-dessus, l’indivision [D] a été indemnisée par la société KANTHAROS à hauteur de 5.100 euros au titre des travaux de renfort latéral du chemin d’accès qu’elle s’est engagée à réaliser sans que la société KANTHAROS puisse être recherchée en cas de manquements sur ces ouvrages.

L’indivision [D] ne prétendant pas avoir exécuté ces travaux et la responsabilité de la société KANTHAROS étant recherchée par les demandeurs à ce titre, la société KANTHAROS est bien fondée à solliciter la condamnation de Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [B] épouse [C], Monsieur [W] [G] et Monsieur [A] [T] constitués en indivision à la relever et garantir de la condamnation à hauteur de 5.100 euros prononcée à son encontre au titre des travaux de renfort latéral de la voie d’accès au lotissement.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’en application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas. A défaut pour la société KANTHAROS de justifier du fondement de la solidarité invoquée à l’encontre des membres de l’indivision [D], il n’y a pas lieu de la prononcer.

*sur l’appel en garantie de la société ALEX BATIMENTS et de son assureur ALLIANZ IARD

Monsieur [N] [F] et les époux [Y] ayant été déboutés de leur demande d’indemnisation au titre des travaux de réalisation du mur de soutènement concernant la voie de desserte de l’habitation de Monsieur [N] [F], l’appel en garantie par la société KANTHAROS de la société ALEX BATIMENTS et de son assureur ALLIANZ IARD relativement à cette demande se trouve sans objet.

La société KANTHAROS en sera déboutée.

Sur la responsabilité de la société COFIDIM

Les époux [Y] indiquent que l’impossibilité d’accéder au garage situé en face arrière de la parcelle a été constatée par l’expert judiciaire et que ce dernier a relevé l’erreur de conception et le défaut de conseil imputable à la société COFIDIM.

Ils exposent que, lors du permis de construire modificatif, ils n’ont bénéficié d’aucune mise en garde et/ou information de la part du constructeur sur les risques d’inaccessibilité du futur garage au regard de la déclivité de la voie d’accès au lotissement.

Ils considèrent que la société COFIDIM, ayant manqué à son obligation contractuelle d’information et de conseil à leur égard, doit prendre en charge le coût de reprise des désordres ainsi que la réparation de leur préjudice de jouissance du fait de l’impossibilité de stationner sur leur parcelle.

Les époux [Y] ajoutent que la société COFIDIM n’est pas fondée à se prévaloir d’une réception pour se placer sur le terrain de la garantie décennale dont ils contestent l’applicabilité.

Ils font valoir que l’inaccessibilité du garage aux véhicules n’est pas un désordre de nature décennale; que ce grave inconvénient ne rend pas cette pièce de la maison impropre à sa destination dès lors qu’elle ne peut être réduite au seul usage de stationnement des véhicules mais peut être un lieu de stockage ou de rangement.

Les époux [Y] ajoutent que le manquement au devoir de conseil engage la responsabilité contractuelle du constructeur, y compris postérieurement à la réception, lorsque ce manquement engendre non pas un dommage à l’ouvrage mais un surcoût financier, comme c’est le cas en l’espèce.

Ils font valoir que les dommages, sans lien avec les travaux de construction de la maison d’habitation, trouvent leur cause matérielle dans la conception des plans du permis de construire modificatif établis par la société COFIDIM lesquels n’ont pas pris en compte les données altimétriques permettant l’accès au garage ; que la société COFIDIM a manqué à son devoir d’information sur la nécessité de réaliser les travaux d’aménagement complémentaires nécessaires tels que la réalisation d’une aire de manoeuvre et un accès latéral pour permettre l’accessibilité de leur garage ; et que cette absence d’information engendre des surcoûts financiers non prévus générés par les travaux d’aménagement nécessaires.

Les époux [Y] considèrent que la société COFIDIM n’est pas fondée à réclamer la communication des factures de travaux d’aménagement permettant l’accessibilité au garage qu’ils contestent avoir réalisés ; que la société COFIDIM n’est pas non plus fondée à exclure du coût d’aménagement de l’accès latéral les coûts d’évacuation des terres et de réalisation des murs de soutènement puisque les travaux de soutènement dont elle fait état ont été préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport définitif.

La société COFIDIM fait valoir :

— que ne peut être invoquée la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur du fait de l’inaccessibilité alléguée du garage.

Elle expose qu’en cas de réception de l’ouvrage avec ou sans réserves, il est fait application du régime de responsabilité du constructeur, la responsabilité contractuelle de droit commun n’étant que subsidiaire ; que ce régime spécifique s’applique aux désordres et malfaçons contractuels mais également à un éventuel défaut d’information et de conseil à la charge du constructeur ; qu’en l’espèce, le manquement à l’obligation d’information et de conseil reproché au constructeur cause un désordre de nature décennale, l’erreur de conception alléguée rendant le garage, qui n’est ni un entrepôt ni une pièce supplémentaire de la maison, impropre à sa destination consistant à permettre une conservation des véhicules à l’abri.

— que l’erreur de conception tenant à l’inaccessibilité du garage était parfaitement visible à la réception et que l’absence de réserves de la part des époux [Y] a purgé toute responsabilité de sa part en tant que constructeur.

Elle conteste, à titre subsidiaire, le quantum du préjudice. Elle soutient que, depuis les opérations d’expertise, les époux [Y] ont procédé aux travaux permettant l’accès latéral au garage comprenant les murs de soutènement et le terrassement; que pour autant, ils continuent de solliciter le paiement de la somme de 30.225,60 euros correspondant au devis de la société DE SOUSA FERREIRA qui n’a pas été retenu par l’expert, ce dernier n’ayant retenu qu’un chiffrage de 25.188 euros HT, écartant les travaux de réalisation d’un portail et de coulage d’une dalle béton pour l’allée et devant le garage ; que faute de communication des factures justifiant du coût réel des travaux, ils doivent être déboutés de leur demande.

Elle précise que seul le terrassement était à la charge du constructeur, à l’exclusion de l’évacuation des terres et les murs de soutènement, de sorte que si la responsabilité du constructeur était retenue, il faudrait qu’elle soit limitée au niveau du quantum au seul coût réel du terrassement.

***

A compter de la réception de l’ouvrage, la responsabilité des constructeurs relève du régime spécial édicté par les articles1792 et suivants.

Le principe étant celui du non cumul d’actions au nom de la primauté de la garantie légale spéciale, la responsabilité de droit commun est une responsabilité subsidiaire applicable uniquement dans les hypothèses où les conditions des garanties légales dues par le constructeur (biennale et décennale) ne sont pas réunies.

La garantie décennale du constructeur concerne les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage, le rendent impropre à sa destination ou affectent la solidité d’un élément d’équipement indissociable suivant les termes de l’article 1792 du code civil.

Il en résulte que la responsabilité contractuelle de droit commun d’un constructeur, pour manquement à une obligation d’information et de conseil, ne peut être invoquée si le dommage résultant de ce manquement relève de la garantie décennale des constructeurs.

Il est par ailleurs de principe, au visa de l’article 1792-6 du code civil, que les défauts de conformité contractuels comme les vices de construction apparents sont couverts par la réception sans réserves.

En l’espèce, l’expert judiciaire a procédé aux constats suivants : “L’accès au garage de l’habitation des époux [Y] se trouve en face arrière de la parcelle. A l’heure actuelle, aucune voie ne permet l’accès d’un véhicule à la zone.”

(…)

“Dans le modificatif au permis de construire déposé le 20 juin 2017 (…), correspondant aux travaux tels que réalisés, l’accès véhicule est déplacé sur l’arrière de la parcelle (la position de l’entrée du garage ayant été modifiée en conséquence). Compte tenu de la différence d’altimétrie entre la chaussée du lotissement et le garage, qui est de l’ordre d’environ 3,85 m, la pente d’une rampe excèderait les 30%. Une telle disposition ne parait pas envisageable et compte tenu de la position du garage une alternative par un accès latéral s’impose.”

L’expert judiciaire est parvenu à la conclusion que la disposition de l’accès au garage depuis l’arrière de la parcelle relevait d’une erreur de conception imputable à la société COFIDIM, auteur des plans du bâtiment, et que “Pour permettre un usage normal de ce local, il (était) nécessaire de procéder à l’aménagement d’une aire de manoeuvre et à la réalisation d’un dispositif de soutenement pour assurer la tenue des terres avoisinantes.

Il doit être d’emblée relevé que les travaux confiées à la société COFIDIM ont fait l’objet d’une réception, comme en atteste le procès verbal de réception des travaux signé par les époux [Y], en qualité de maitres d’ouvrage le 4 octobre 2018, et que ce procès verbal de réception ne comporte aucune réserve sur l’accessibilité au garage.

Il résulte des constatations de l’expert qu’aucun véhicule ne peut accéder au garage depuis l’arrière de la parcelle, comme prévu par le permis de construire modificatif, faute de rampe d’accès dont la mise en oeuvre est rendue impossible du fait de la déclivité du terrain dont il n’a pas été tenu compte par la société COFIDIM responsable de cette erreur de conception.

Un tel vice rend le garage manifestement impropre à sa destination, même si l’expert judiciaire ne l’a pas explicitement énoncé, puisque que le garage ne peut pas être utilisé dans sa fonction d’abri à véhicules. Le désordre affectant l’accès au garage entre dans le champ d’application de l’article 1792 du code civil précité.

La jurisprudence citée par les demandeurs qui met à la charge du constructeur, actionné en responsabilité contractuelle après réception des travaux, des coûts financiers supplémentaires (au titre, en l’occurrence, du raccordement de la construction au réseau public) aux motifs que les maîtres d’ouvrage en ont été mal informés par le constructeur ou que ces coûts ont été considérés comme nécessairement inclus dans le prix forfaitaire prévu au contrat de construction, est sans rapport avec le principe de la primauté du régime spécial de garantie des constructeurs lorsque, comme c’est le cas en l’espèce, les conditions de sa mise en oeuvre sont réunies.

La réception du chantier et la nature du désordre, quand bien même il procéderait par ailleurs d’un manquement par la société COFIDIM à son devoir de conseil auprès des époux [Y] à l’occasion de la modification de l’accès au garage souhaité par eux, emportent l’application du régime spécial de responsabilité du constructeur exclusif de toute action en réparation sur le fondement de la responsabilité de droit commun.

Il est manifeste, comme le fait observer à juste titre la société COFIDIM, que les époux [Y] empêchés de rechercher la responsabilité de la société COFIDIM sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, faute d’avoir formulé les réserves d’usage sur le désordre apparent affectant l’accès au garage, ont décidé d’agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, inapplicable en l’espèce.

Les époux [Y] ne pourront donc qu’être déboutés de leurs demandes formulées à l’encontre de la société COFIDIM.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société KANTHAROS succombant à la présente instance, elle sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Dominique LEBRUN au titre des dépens avancés pour le compte de la société COFIDIM, au profit de Maître ERNST-METZMAIER au titre de ceux avancés pour le compte de la société ALEX BATIMENTS et au profit de Maître DESPORTES pour ceux avancés pour le compte de la société ALLIANZ IARD. Elle sera également déboutée de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la société KANTHAROS à payer les sommes de 4.000 euros à Monsieur [N] [F] et aux époux [Y], 2.000 euros à la société ALEX BATIMENTS et 2.000 euros à la société ALLIANZ IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société KANTHAROS sera déboutée de sa demande à être relevée et garantie par Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [B] épouse [C], Monsieur [W] [G] et Monsieur [A] [T] formant « l’indivision [D] » relativement aux dépens et frais irrépétibles mis à sa charge, dès lors qu’elle reste personnellement tenue à l’égard des demandeurs pour des montants bien plus importants que ceux pour lesquels l’indivision [D] lui doit sa garantie.

Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [B] épouse [C], Monsieur [W] [G] et Monsieur [A] [T] formant « l’indivision [D]» succombant à l’appel en garantie, ils seront condamnés in solidum aux dépens qui y sont relatifs.

Les époux [Y] et Monsieur [N] [F] seront déboutés de leur demande formulée à l’égard de la société COFIDIM au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [Y], qui ont perdu leur procès à l’égard de la société COFIDIM, seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la fin de non recevoir soulevée par la société KANTHAROS,

CONDAMNE la société KANTHAROS à payer Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [Y] et Madame [J] [X] épouse [Y] :

— la somme de 20.373,60 euros au titre des travaux de reprise de la chaussée d’accès au lotissement,

— la somme de 4.123,03 euros au titre du coût des travaux de déviation de la canalisation des éaux usées,

DEBOUTE Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [Y] et Madame [J] [X] épouse [Y] de leur demande de condamnation de la société KANTHAROS au paiement de 9.802,80 euros au titre des travaux de réalisation du mur de soutènement,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [B] épouse [C], Monsieur [W] [G] et Monsieur [A] [T] à relever et garantir la société KANTHAROS de la condamnation prononcée à son encontre à hauteur de 5.100 euros,

DEBOUTE la société KANTHAROS de son appel en garantie à l’égard de la société ALEX BATIMENTS et de son assureur ALLIANZ IARD,

DEBOUTE Monsieur [V] [Y] et Madame [J] [X] épouse [Y] de leurs demandes formulées à l’encontre de la société COFIDIM,

CONDAMNE la société KANTHAROS aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et à l’exception de ceux afférents à l’appel en garantie de Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [B] épouse [C], Monsieur [W] [G] et Monsieur [A] [T], dont distraction au profit de Maître Dominique LEBRUN au titre des dépens avancés pour le compte de la société COFIDIM, au profit de Maître ERNST-METZMAIER au titre de ceux avancés pour le compte de la société ALEX BATIMENTS et au profit de Maître DESPORTES pour ceux avancés pour le compte de la société ALLIANZ IARD,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [B] épouse [C], Monsieur [W] [G] et Monsieur [A] [T] aux dépens afférents à leur appel en garantie,

CONDAMNE la société KANTHAROS à payer les sommes de 4.000 euros à Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [Y] et Madame [J] [X] épouse [Y], 2.000 euros à la société ALEX BATIMENTS et 2.000 euros à la société ALLIANZ IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [J] [X] épouse [Y] à payer la société COFIDIM la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société KANTHAROS de sa demande à être relevée et garantie par Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [B] épouse [C], Monsieur [W] [G] et Monsieur [A] [T] relativement aux dépens et frais irrépétibles mis à sa charge,

DEBOUTE Monsieur [N] [F], Monsieur [V] [Y] et Madame [J] [X] épouse [Y] de leur demande formulée à l’égard de la société COFIDIM au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société KANTHAROS de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit,

Prononcé le 08 NOVEMBRE 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, en application de l’article 452 du code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.