Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Février 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. [T] [L]

10 boulevard Charles Gauthier

44800 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [Y]

Logement 1189 Etage 16

611 Cité La Maison Radieuse

44400 REZE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 novembre 2025

date des débats : 20 novembre 2025

délibéré au : 19 février 2026

RG N° N° RG 25/02369 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N5FW

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître [O] [J]

CCC à Monsieur [I] [Y] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 2 août 2016 à effet au 1er août 2016, [T] [L] a donné à bail à [I] [Y] un logement de type 2 lui appartenant sis, 611 Cité la Maison Radieuse, 16ème étage n°1189 – 44400 REZE, moyennant un loyer mensuel initial de 286,35 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 92,61 €.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, [T] [L] a fait commandement à [I] [Y] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 566,45 € arrêté au 19 mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, [T] [L] a fait commandement à [I] [Y] de justifier de l’occupation du logement et d’avoir à communiquer son avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [T] [L] a fait assigner [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater à compter du 4 mai 2024 ou à défaut du 4 juin 2024 la résiliation du bail signé le 2 août 2016 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Rappeler, en cas de résiliation du bail, que suivant l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

· Condamner le locataire au paiement en deniers ou quittances de la somme de 2 826,67 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 3 avril 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [I] [Y] à lui payer en deniers ou quittances une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 407,40 € par mois, qui sera indexée sur l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance incluant le coût du commandement et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ;

Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à [I] [Y] pour régler son arriéré de loyer, charges et/ou indemnité d’occupation, juger que :

— durant tout le cours de ces délais, il devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultant de ces délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courants,

— à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible ;

· Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 20 novembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités, postérieurement à l’audience. N’ayant pas pu être évoqué à l’audience, il sera écarté.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 novembre 2025. À ladite audience, [T] [L] se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5 811,26 € au titre des loyers et charges échus à la date du 20 novembre 2025.

Régulièrement assigné à étude, [I] [Y] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 24 octobre 2023, la Caisse en ayant accusé réception le 19 mars 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 3 juin 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 3 juin 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 4 juin 2025, et le préfet en a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 novembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail pour défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

[T] [L], par la voix de son Conseil, a indiqué maintenir sa demande de résiliation du bail sur le fondement du défaut d’assurance.

[I] [Y] ne vient pas justifier que le logement dont il est locataire était assuré dans le mois suivant le commandement de justifier d’une assurance du 3 avril 2024.

Ainsi, le commandement étant demeuré infructueux pendant plus d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 mai 2024.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d'[T] [L] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [I] [Y] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5 811,26 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 20 novembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit le somme de 506,22 €. (72,29 € + 78,55 € + 173,63 € +181,75 €).

En conséquence, [I] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 5 305,04 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 20 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette ayant été fixée à l’audience.

Il sera enfin condamné à payer à [T] [L], à compter du 21 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 401,75 €, sans revalorisation ni indexation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [Y], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement, mais hors frais de signification à partie du jugement à intervenir, ces frais intervenant ultérieurement à la présente décision.

L’article 700 du code de procédure civile

Il sera également condamné à payer à [T] [L] la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 2 août 2016 entre [T] [L] et [I] [Y], concernant le logement sis 611 Cité la Maison Radieuse, 16ème étage n°1189 – 44400 REZE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail pour défaut d’assurance sont réunies à la date du 4 mai 2024 ;

ORDONNE à [I] [Y], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [I] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [I] [Y] à payer à [T] [L], à compter du 21 novembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 401,75 €, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [I] [Y] à payer à [T] [L] la somme de 5 305,04 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [I] [Y] à payer à [T] [L] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement mais hors frais de signification à partie du jugement à intervenir ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY