TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

[Adresse 7]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 15 Mars 2024

N° RG 23/09003 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KWUH

JUGEMENT DU :

15 Mars 2024

N° 24/165

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[C] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE 15/03/24

à ESPACIL HABITAT

COPIE PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 15 Mars 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 12 Janvier 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 Mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Mme [G] [W], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [C] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 avril 2022, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [K] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 333,95 €.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 150,54 € au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation délivrée le 10 novembre 2023, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Prononcer la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

— Rejeter toute demande de délais de paiement,

— Condamner Monsieur [C] [K] au paiement des sommes suivantes :

—  6 045,14 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  120 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, préciser qu’à défaut d’un seul versement, lequel comprendra le paiement du loyer en cours ainsi qu’une partie de l’arriéré locatif restant dû, le bail sera résilié.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 janvier 2024, la société ESPACIL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 janvier 2024, s’élève désormais à 6 827,41 €.

Elle indique que Monsieur [C] [K] a déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement d’Ille-et-Vilaine, lequel a été déclaré recevable le 4 mai 2023 et orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La Commission ayant décidé d’un effacement total des créances de la bailleresse, elle explique avoir contesté cette décision par courrier en date du 7 juillet 2023, le délibéré devant intervenir le 16 janvier 2024.

La société ESPACIL HABITAT considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Monsieur [C] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail

— Sur la recevabilité

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que " le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ", et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 18 avril 2023, Monsieur [C] [K] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 2 150,54 € qui y était mentionnée.

Il ressort, au contraire, des éléments versés aux débats, et notamment de l’audience, que le locataire ne règle plus son loyer depuis le mois de février 2023.

La société ESPACIL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 janvier 2024, Monsieur [C] [K] lui devait la somme de 6 827,41 €, soustraction faite des frais de procédure.

Le défendeur n’ayant pas comparu, il n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Si Monsieur [C] [K] fait l’objet d’une procédure de surendettement, la Commission de surendettement d’Ille-et-Vilaine ayant imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, cette décision a été contestée par la société ESPACIL HABITAT.

En outre, il résulte de ce qui précède que Monsieur [C] [K] n’a pas repris le paiement du loyer courant depuis l’assignation, le dernier versement datant du mois de février 2023.

Compte-tenu du montant de la dette, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [C] [K] et son expulsion.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à la somme de 588,10 €. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 11 janvier 2024, date de la résiliation judiciaire du bail. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [C] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 7 avril 2022 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et Monsieur [C] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 11 janvier 2024,

ORDONNE à Monsieur [C] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [C] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 588,10 € (cinq cent quatre-vingt-huit euros et dix centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [C] [K] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 6 827,41 € (six mille huit cent vingt-sept euros et quarante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [C] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [K] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 10 novembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge