IC

M-C P

LE 22 JANVIER 2026

Minute n°

N° RG 22/02738 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LS6Z

[U] [I]

C/

[F] [Y],

[M] [J],

S.A.S. SERGIC

Le 22/01/2026

copie exécutoire

copie certifiée conforme

délivrée à

— M^e Vincent Bour

— M^e Laura Sirgant

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

— ---------------------------------------------

PREMIERE CHAMBRE

Jugement du VINGT DEUX JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Assesseur : Nadine GAILLOU, Magistrat honoraire,

Greffier : Isabelle CEBRON

En présence de [B] [R], auditeur de justice

Débats à l’audience publique du 18 NOVEMBRE 2025 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré ; en présence de Nadine GAILLOU, magistrat honoraire ;

Prononcé du jugement fixé au 22 JANVIER 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

— --------------

ENTRE :

Monsieur [U] [I]

né le 02 Mars 1990 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5] / Allemagne

Rep/assistant : Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

DEMANDEUR.

D’UNE PART

ET :

Madame [F] [Y], demeurant [Adresse 2], NON comparante, NON représentée,

Monsieur [M] [J], demeurant [Adresse 1], NON comparant, NON représenté,

S.A.S. SERGIC, dont le siège social est sis [Adresse 4], ,

Rep/assistant : M^e Laura SIRGANT, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Emilie DECHEZLEPRÊTRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

Exposé du litige

Monsieur [I] est propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], acquis par succession en vertu d’un acte du 2 novembre 2009. Il a donné ce bien à bail le 27 mai 2010, puis a régularisé avec l’agence immobilière SERGIC un contrat de gestion locative le 10 juin 2010.

Un second contrat de bail l’habitation a été souscrit le 18 septembre 2013 via la société SERGIC, avec Monsieur [J] et Madame [Y]. À cette occasion Monsieur [I] a opté pour un mandat de gestion locative plus étendu intitulée «Mandat GESTION PLUS [Localité 6]», prévoyant notamment la garantie de certaines dégradations immobilières commises par le locataire.

Suivant courrier du 12 mai 2021, la société SERGIC informait Monsieur [I] que les locataires avaient donné congé pour le 5 juin 2021, et par mail du 17 mai 2021, Monsieur [I] demandait au mandataire immobilier d’intervenir auprès des locataires pour procéder à l’élagage de certains arbres et de veiller au bon entretien général du jardin avant leur départ.

L’état des lieux de sortie régularisé le 23 juin 2021 révélait un certain nombre de désordres, que Monsieur [I] considérait comme résultant d’un manque d’entretien ou de dégradations locatives, en sorte qu’il adressait au mandataire immobilier un mail le 21 juillet 2021 pour en dresser la liste et en demander la garantie.

Suivant mail du 30 juillet 2021, la société SERGIC opposait un refus de garantie au motif que l’assurance dégradation immobilière n’avait pas vocation à s’appliquer eu égard au taux de vétusté de la maison supérieur à 50 %, rappelant qu’elle ne pouvait être tenue responsable des dégradations liées à l’usure, et faisait réaliser plusieurs devis de remise en état pour un montant de 2244,65 € qu’elle transmettait à Monsieur [I].

Monsieur [I] contestait ce montant et faisait chiffrer les réparations pour un total de 12 753,10 €, somme dont il demandait à la société SERGIC le règlement ainsi que la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 920 € et le montant de la taxe des ordures ménagères imputables aux locataires, et ce suivant mise en demeure du 4 novembre 2021.

La société SERGIC refusait de donner suite à cette demande, et versait à son mandant la somme de 1844,48 € le 2 décembre 2021. Elle précisait que les locataires avaient refusé de donner leur nouvelle adresse au moment de leur départ.

Suivant exploit du 10 juin 2022, Monsieur [I] a fait assigner la société SERGIC ainsi que Madame [Y] et Monsieur [V] devant le tribunal judiciaire de Nantes, sollicitant leur condamnation in solidum à lui régler la somme de 22 138,68 € au titre de son préjudice matériel, 3000 € au titre de son préjudice moral outre une indemnité de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et ce sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 7 avril 2023, Monsieur [I] demande au tribunal, au visa des articles 1991 et suivants, 1231-1 et 1240 du code civil, de :

— Juger Monsieur [I] recevable et bien fondé en ses demandes ;

— Condamner in solidum la société SERGIC, Monsieur [Y] et Madame [J] à verser à Monsieur [I] la somme de 22 590,68 €, au titre de son préjudice matériel;

— Condamner in solidum la société SERGIC, Monsieur [Y] et Madame [J] à verser à Monsieur [I] la somme de 3 000 € au titre de son préjudice moral;

— Débouter la société SERGIC, Monsieur [Y] et Madame [J] de toutes leurs demandes, fins et prétentions contraires au présent dispositif ;

— Condamner in solidum la société SERGIC, Monsieur [Y] et Madame [J] à verser à Monsieur [I] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes aux entiers dépens ;

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes Monsieur [I] affirme que l’état des lieux de sortie ne correspond pas à la réalité en ce qu’il n’est pas exhaustif et que les désordres décrits ne résultent pas d’une usure normale mais d’un défaut d’entretien de la part des locataires. Il conteste que ces désordres soient de nature mineure et affirme que le constat d’huissier qu’il a fait établir postérieurement démontre que l’état des lieux de sortie effectuée à la diligence de la société SERGIC a été bâclé. Il considère que ces détériorations doivent être garanties par la société SERGIC conformément au contrat de gestion, et estime que la société SERGIC aurait dû actionner sa garantie et ne peut lui opposer une vétusté trop importante. Enfin le demandeur considère que la société SERGIC a manqué à son obligation de conseil et d’information s’étant abstenue de l’aviser du défaut manifeste d’entretien du jardin et de la toiture, et de se procurer la nouvelle adresse des locataires. Monsieur [I] entend également rechercher la responsabilité des locataires en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et solliciter leur condamnation à supporter le coût de la remise en état des lieux.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 3 octobre 2023, la société SERGIC demande au tribunal, au visa des dispositions de l’article 1984 du code civil, de :

— Débouter Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société SERGIC.

— Rejeter toute demande à l’encontre de la la société SERGIC.

Subsidiairement

— Condamner Madame [Y] et Monsieur [J] à relever et garantir la la société SERGIC.

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [I] et/ou tout succombant à payer à la la société SERGIC la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Louis Vallais, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

À l’appui de sa position la société SERGIC fait valoir pour l’essentiel que le contrat souscrit par Monsieur [I], notamment la garantie dégradation, ne couvre pas le défaut d’entretien, les dommages causés aux éléments de cuisine et les dommages liés à l’absence d’entretien du jardin. Elle affirme avoir dressé un état des lieux exhaustif faisant état d’un logement laissé sale avec une absence d’ampoule et de joints, mais qu’il s’agit cependant de désordres mineurs non constitutifs de dégradations. La société mandataire ajoute avoir récupéré l’intégralité des loyers et taxes dues ainsi que le dépôt de garantie et que ce faisant elle a parfaitement exécuté les termes de son mandat.

Monsieur [J] et Madame [Y], régulièrement assignés par procès-verbal de recherches infructueuses n’ont pas constitué avocat. La décision rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2025.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le contrat liant Monsieur [I] à la société SERGIC et les obligations en découlant

Il n’est pas discuté par les parties qu’elles sont liés par un contrat de mandat.

Il résulte de l’article 1984 du code civil que le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Aux termes de l’article 1991, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages intérêts qui pourraient résulter de son inexécution dans le cadre d’un mandat de gestion immobilière.

Par ailleurs il est constant que si le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à l’hypothèse d’une mauvaise exécution de ce dernier. Il s’en déduit que le mandataire immobilier qui doit exécuter les termes de son mandat de gestion est tenu d’une obligation de moyens, en sorte que la charge de la preuve de sa faute pèse sur celui qui entend engager sa responsabilité. Il appartient en conséquence en ce cas au mandant d’établir les fautes de gestion de son mandataire.

A cet égard Monsieur [I] ne démontre pas en quoi le mandataire immobilier aurait commis une faute dans l’exécution de son mandat de gestion alors qu’il n’est pas contesté par le demandeur que la société SERGIC a régulièrement encaissé les loyers pendant toute la période locative, récupéré le dépôt de garantie, organisé l’état des lieux de sortie et procédé à celui-ci en présence des locataires. S’agissant de l’insuffisance de mentions dans l’état des lieux de sortie, elle n’est pas plus démontrée par le constat d’huissier que Monsieur [I] a fait dresser à l’issue d’une période de quatre mois, le jardin s’étant évidemment transformé entre-temps, et Monsieur [I] ne précise par ailleurs pas quelles sont les dégradations qui auraient été omises dans l’état des lieux. Pour le reste, il ne saurait être reproché au mandataire immobilier de ne pas avoir réussi à obtenir la nouvelle adresse des locataires dès lors que ceux-ci ont refusés de la lui donner.

Aucune faute dans l’exécution de son mandat n’est en conséquence caractérisée à l’encontre de la société SERGIC.

S’agissant de l’étendue de la garantie souscrite par Monsieur [I] aux termes du mandat GESTION PLUS [Localité 6], il y a lieu de se reporter aux articles 3 à 7 des conditions générales relatives à la garantie des détériorations immobilières.

Notamment, l’article 4 du contrat stipule que “le mandataire prend en charge le paiement des détériorations immobilières imputables au locataire sur les biens dont il avait la jouissance exclusive”.

L’article 5 prévoit que le mandataire intervient dans la limite d’un plafond de garantie de 10.000 € par sinistre.

L’article 6 écarte de la garantie:

“-le défaut d’entretien et/ou les dommages causés aux aménagements extérieurs, aux espaces verts, arbres et autres plantations, aux éléments de clôture et de fermeture de terrains privatifs.

— les dommages causés aux biens mobiliers et aux éléments de cuisine intégrés.

— le défaut d’entretien et/ou l’usure normale des biens immobiliers et embellissements…”

A cet égard, force est de constater que ni dans l’état des lieux, ni dans la liste de désordres émanant de monsieur [I] ne sont mentionnées de détérioration immobilière au sens premier du terme. En effet, les désordres mentionnés à l’état des lieux de sortie et/ou relevés par Monsieur [I], savoir la reprise des joints, la réfection de l’éclairage hors service de l’entrée, le nettoyage complet de la maison et le remplacement du barillet de la boîte aux lettres relèvent exclusivement du défaut d’entretien du locataire.

De même relèvent de l’entretien à la charge du locataire l’arrachage du lierre, la taille des haies et l’élagage des arbres, lesquels sont en tout état de cause contractuellement exclus de la garantie, à l’instar des dommages causés aux aménagements extérieurs, aux espaces verts, arbres et autres plantations (article 6 des conditions générales).

Il résulte de ces éléments que Monsieur [I] sera débouté de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société SERGIC.

Sur les demandes formées par Monsieur [I] à l’égard des locataires

Il résulte des dispositions de l’article 76 du code de procédure civile que sous réserve de respecter le principe de la contradiction, l’incompétence peut être prononcée d’office par le juge en cas de violation d’un règle de compétence d’attribution lorsque cette règle est d’ordre public ou lorsque le défendeur ne comparaît pas.

Il résulte des dispositions de l’article L. 213-4-4 du Code de l’Organisation Judiciaire que : “ Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement”.

L’action de Monsieur [I] à l’encontre de ses anciens locataires a pour cause l’exécution d’un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation, et relève donc de la compétence exclusive du Juge des Contentieux et de la Protection.

En conséquence et afin de respecter le principe de la contradiction, il y a lieu d’ordonner une réouverture des débats pour recueillir les observations de Monsieur [I] sur la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection pour connaître du bail d’habitation et de ses suites.

L’affaire sera donc renvoyée à la mise en état du 3 mars 2026 pour les conclusions de Monsieur [I] sur l’incompétence matérielle du tribunal saisi, et il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes présentées, les dépens étant réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société SERGIC ;

ORDONNE la réouverture des débats pour permettre à Monsieur [I] de faire valoir ses observations sur la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection en matière de bail d’habitation et de ses suites ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 3 mars 2026 pour les conclusions de Monsieur [I] exclusivement sur ce point ;

SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes ;

RESERVE les dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Isabelle CEBRON Marie-Caroline PASQUIER