Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04095 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IOEB

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection

assisté pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 25 Février 2025

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par [L] [B], muni d’un pouvoir

ET :

Madame [N] [M]

demeurant [Adresse 3]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 22 octobre 2021, à effet du 16 novembre 2021, l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT, a donné à bail à Madame [N] [M], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 296,18 euros, hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie à hauteur de 296 euros.

Par courrier simple du 22 mai 2023, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT a fait délivrer le 25 avril 2024 à Madame [N] [M] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1 486,83 €, outre 124,28 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à personne.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 5 septembre 2024, signifiée à personne, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT a attrait Madame [N] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire,

— en conséquence, voir dire et ordonner qu’elle sera tenue de quitter les lieux, elle, sa famille et tous occupants de leur chef,

— voir dire qu’ils en seront expulsés par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,

— la condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  1702,75 euros, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

—  400 euros, à titre de dommages-intérêts,

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux,

—  400 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

L’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 6] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 10 septembre 2024.

L’audience s’est tenue le 25 février 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT, demandeur représenté avec pouvoir, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 799,13 €, arrêtée au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Madame [N] [M], défenderesse, a comparu personnellement à l’audience du 25 février 2025. Elle ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et sollicite l’octroi de délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En réponse, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les parties s’accordent pour une validation judiciaire du plan d’apurement mis en place depuis plusieurs mois à hauteur de 20 euros par mois en sus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT justifie avoir préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de la [Localité 6] deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 22 mai 2023. La situation d’impayés de Madame [N] [M] persistant, cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX).

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 6] le 10 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« 4.4 La résiliation pour défaut de paiement », page 4) a été signifié au locataire le 25 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 486,83 € n’a pas été réglée par Madame [N] [M] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [N] [M] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 26 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 799,13 €, incluant :

— des « frais de rejet », à hauteur de 1,61 euros pour les mois de janvier, mars et avril 2024, soit un montant total de 4,83 (1,61 x 3) euros, dont le bien-fondé n’est pas justifié.

Pour la somme au principal, Madame [N] [M], comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 794,3 (799,13 – 4,83) euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [N] [M] à payer à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT la somme de 794,3 €, arrêtée au 31 janvier 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Il prévoit, donc, la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d’impayés du loyer courant et des charges locatives afférentes.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT ou par Madame [N] [M], et à la condition que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, l’analyse des éléments comptables produits à la présente instance atteste que depuis plusieurs mois, et avant la date d’audience, Madame [N] [M] a repris le versement intégral du loyer résiduel à charge. De surcroît, à l’audience, les parties s’accordent pour une validation judiciaire du plan d’apurement mis en place depuis plusieurs mois à hauteur de 20 euros par mois en sus du loyer courant ; à charge pour Madame [N] [M] d’effectuer volontairement des paiements supplémentaires pour solder l’intégralité de sa dette locative.

Dans ces circonstances, et au regard des efforts fournis par Madame [N] [M], de l’accord intervenu à l’audience et des dispositions de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [N] [M] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant additionnellement à son loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 20 euros par mois pendant 35 mois, la 36ème mensualité équivalent au solde de la dette, et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non-paiement d’une seule mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la résiliation ainsi constatée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [N] [M] sera désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT, propriétaire du local à usage d’habitation ainsi occupé indûment à vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Aussi, il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [N] [M] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de leur demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [N] [M] est la partie perdante du litige.

Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1 486,83 € du 25 avril 2024, de l’assignation du 5 septembre 2024 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 6] du 10 septembre 2024 ainsi qu’à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 22 mai 2023.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1 486,83 € du 25 avril 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 22 octobre 2021, à effet du 16 novembre 2021, conclu entre l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, d’une part, et Madame [N] [M], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5], s’est trouvé de plein droit résilié le 26 juin 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

CONDAMNE Madame [N] [M] à payer à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT la somme de 794,3 €, arrêtée au 31 janvier 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [N] [M] à se libérer en 35 mensualités de 20 euros, la 36ème mensualité équivalent au solde de la dette, payable le 15 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 25 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives ;

RAPPELLE que les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT sont suspendues, d’une part, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 26 juin 2024, Madame [N] [M] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [N] [M] ainsi que tout occupant de leur chef, du local susmentionné, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même Code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

FIXE, en ce cas, le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [N] [M] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin la CONDAMNE à verser à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT de leur demande en paiement à titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [N] [M] au paiement des dépens de l’instance qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1 486,83 € du 25 avril 2024, de l’assignation du 5 septembre 2024 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 6] du 10 septembre 2024 ainsi qu’à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 22 mai 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 7], le 3 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE