Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Mars 2026

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DEMANDEUR :

Monsieur, [U], [N]

Chez, [E]

55 Route de Barbezieux

16250 PEREUIL-VAL DES VIGNES

représenté par Maître Elise PRIGENT, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame, [D], [V]

Etage 3

9 Rue Kervegan

44000 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 18 décembre 2025

date des débats : 18 décembre 2025

délibéré au : 05 mars 2026

RG N° N° RG 25/03301 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OCAC

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître, [G], [A],

CCC à Madame, [D], [V] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé à effet au 30 août 2022,, [U], [N] a donné à bail à, [M], [C] et, [D], [V] un logement de type 3 lui appartenant sis, 9 rue Kervegan, 3ème étage – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 850 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 75 €.

Par courrier daté du 31 janvier 2024,, [M], [C] a donné son congé,, [D], [V] restant la seule locataire.

Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025,, [U], [N] a fait commandement à, [D], [V] de fournir les justificatifs d’assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 6 145,03 € arrêté au 1er avril 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail en son article 2.8.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département,, [U], [N] a fait assigner, [D], [V] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater que le commandement en date du 7 avril 2025, de fournir le justificatif d’assurance et de payer, visant la clause résolutoire, est resté infructueux ;

· Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 7 mai 2025 pour défaut de justificatif d’assurance et à titre subsidiaire à compter du 7 juin 2025 pour défaut de paiement ;

· Ordonner l’expulsion d,'[D], [V] et de tout occupant de son chef ainsi que leurs biens du logement, dans le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser le propriétaire à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet et assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien, et d’autre part, à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûretés des loyers échus ;

· Ordonner à la locataire de remettre les clés au bailleur ou à son mandataire, le Cabinet MOISON, sis 18 rue du Calvaire à NANTES (44) ;

· Condamner, [D], [V] à payer à, [U], [N] la somme de 9 935,49 €, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 9 juillet 2025 à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner, [D], [V] à lui payer une indemnité journalière d’occupation égale de 59,73 €, outre la provision pour charges à hauteur de 75 € par mois à compter, à titre principal du 7 mai 2025 et à titre subsidiaire du 7 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’Espace départemental des solidarités a informé le tribunal le 18 novembre 2025 ne pas avoir réussi à se mettre en contact avec la locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 décembre 2025. À ladite audience,, [U], [N] se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 13 400,86 € au titre des loyers et charges échus à la date du 15 décembre 2025.

Régulièrement assignée à étude,, [D], [V] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Au jour du commandement de payer, le 7 avril 2025, la somme due de 6 145,03 € était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (908,38 €). Or, aucun signalement n’a été fait à la CCAPEX.

Toutefois, la loi ne prévoit aucune sanction attachée au non-respect de cette obligation.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 1er septembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 9 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 décembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

La clause résolutoire figurant à l’article 2.8. du contrat de bail reprend les dispositions légales. ,

[U], [N], par la voix de son Conseil, demande la résiliation du bail à titre principal sur le fondement du défaut d’assurance.

,

[D], [V] ne vient pas justifier que le logement dont elle est locataire était assuré dans le mois suivant le commandement de justifier d’une assurance du 7 avril 2025.

Ainsi, le commandement étant demeuré infructueux pendant plus d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 mai 2025.

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoient que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Et qu’à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.

Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de, [U], [N] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et, [D], [V] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 13 400,86 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 15 décembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit le somme de 177,49 €.

De même, les frais de relance ne sont pas justifiés et il convient de déduire du montant de la dette la somme de 147,60 €.

Enfin, il convient également de réduire à 1 € la somme demandée de 614,50 € correspondant à une clause pénale, qui trouve son fondement dans l’article 1231-5 du code civil et prévue à l’article 2.9.1 du bail. Le montant de cette clause est en effet manifestement excessif au regard des autres sommes dont la débitrice est redevable envers le créancier, en particulier la dette locative, particulièrement élevée.

En conséquence,, [D], [V] sera condamnée au paiement de la somme de 12 462,27 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 15 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au regard du montant de la dette fixé au jour de l’audience.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle constitue à la fois la contrepartie de la jouissance des lieux, dont le bailleur ne peut prétendre profiter à des conditions plus favorables que celles imposées à un locataire, et la réparation du préjudice résultant pour le propriétaire de l’impossibilité de disposer de son bien ou de consentir un nouveau bail à un locataire régulier.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation journalière est de 33,56 €, loyer et provision sur charges compris (dernier loyer trimestriel de 2 753,50 / 3 = 917,83 / 30 = 30,59 € ; dernière provision sur charges trimestrielle de 268 / 3 = 89,33 / 30 = 2,97 €).

Ainsi,, [D], [V] sera condamnée à payer à, [U], [N], à compter du 16 décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, à payer une indemnité journalière d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 33,56 € sans indexation ou revalorisation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer.

Sur l’autorisation de faire constater et estimer par commissaire de justice les réparations locatives et de séquestrer les effets mobiliers pour sûreté

Le sort des meubles a été rappelé ci-dessus.

Quant au constat et à l’estimation des réparations locatives, elle n’a pas à être autorisée par le juge, le dépôt de garantie ayant comme objectif de compenser les réparations locatives qui se révéleraient nécessaires. En cas de désaccord ou de dépassement du montant, il reviendra à la partie intéressée de saisir le juge civil avec tous les justificatifs à l’appui de sa demande financière.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,, [D], [V], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile

Elle sera également condamnée à payer à, [U], [N] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 30 août 2022 entre, [U], [N] et, [D], [V], concernant le logement sis 9 rue Kervegan, 3ème étage – 44000 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 8 mai 2025 ;

ORDONNE à, [D], [V], occupante sans droit ni titre, et tout occupant de son fait, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion d,'[D], [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, [D], [V] à payer à, [U], [N], à compter du 16 décembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charge, en deniers ou quittances, soit la somme journalière de 33,56 € et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE, [D], [V] à payer à, [U], [N] la somme de 12 462,27 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE, [D], [V] à payer à, [U], [N] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY