TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NARBONNE

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 25/00880 – N° Portalis DBWX-W-B7J-DKT3

AFFAIRE :

S.C.I. RESIDENCE VILLA LIVIA

C/

,

[I], [X]

☒ Copie exécutoire délivrée le

à :Maître Fatiha EL HAZMI

☒ Copie à :Maître Fatiha EL HAZMI

Monsieur, [I], [X]

☒ Copie dossier

JUGEMENT

RENDU LE SEIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe

Dans l’affaire :

ENTRE :

S.C.I. RESIDENCE VILLA LIVIA

dont le siège social est sis 12 rue du Font de Veyre – 06150 CANNES LA BOCCA

représentée par Maître Fatiha EL HAZMI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocats au barreau de NARBONNE, avocats plaidant substitué par Maître CALVET

DEMANDEUR

ET :

Monsieur, [I], [X]

demeurant 6, rue Maraussan – 11100 NARBONNE

Comparant en personne

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Elodie TORRES

GREFFIER : M^me Bérengère CASTELLS

DEBATS :

Audience publique du 19/01/2026 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 16 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur, [I], [X] est associé de la S.C.I. RESIDENCE VILLA LIVIA , société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, dans laquelle il détient 50 parts. A ce titre, il est redevable au prorata du nombre de ses parts des charges de la société votées et approuvées en assemblée générale.

Des charges demeurant impayées, la S.C.I. RESIDENCE VILLA LIVIA prise en la personne de son représentant légal déposait une requête en injonction de payer sollicitant la condamnation de Monsieur, [I], [X] au paiement de la somme de 6693 € à titre principal au titre des charges d’associé de la société outre 650 € au titre de l’article 700 du cpc.

Par ordonnance en date du 09 décembre 2024, le Juge du Tribunal judiciaire de Narbonne a enjoint Monsieur, [I], [X] de payer à la SCI RESIDENCE VILLA LIVIA a somme de 6693 € à titre principal au titre des charges d’associé de la société outre 650 € au titre de l’article 700 du cpc.

Cette décision a été signifiée à Monsieur, [I], [X] le 30 décembre 2024 par procès-verbal remis à étude.

Monsieur, [I], [X] a formé opposition contre ladite ordonnance d’injonction de payer le 20 mai 2025 .

Il lui a été signifié un commandement aux fins de saisie vente le 17 avril 2025 par procès-verbal remis à étude.

Les parties dûment convoquées, l’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025 et renvoyée à plusieurs reprises au contradictoire des parties jusqu’à l’audience du 19 janvier 2026.

A cette audience, la SCI RESIDENCE VILLA LIVIA, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et sollicite dans ses dernières conclusions de débouter Monsieur, [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, de le condamner au paiement de la somme de 9792 euros à titre principal au titre des charges d’associé de la société arrrêté au 08 septembre 2025 ainsi qu’aux frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance, de dire et juger qu’il ne peut entrer en jouissance des droits affectés à ses parts, jusqu’à complet paiement de sa dette, de le condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du cpc outre les dépens.

Monsieur, [I], [X] a comparu en personne et a repris oralement ses conclusions versées au dossier. ll sollicite que la SCI VILLA LIVIA soit déboutée de l’ensemble de ses demandes. Il ne conteste pas sa qualité d’associé de la SCI RESIDENCE VILLA LIVIA et son obligation générale de contribuer aux charges mais uniquement l’exigibilité de celles-ci qui ne lui ont jamais été valablement appelées ni notifiées. En conséquence, il soutient que la procédure engagée par la SCI repose sur une créance infondée et inopposable et que le commandement de payer délivré sur cette base doit être annulé et les appels de charges déclarés inéxigibles.

Il ajoute que la SCI ne lui a jamais communiqué le contrat initial et sollicite que le tribunal enjoigne au demandeur de justifier de cette pièce et le cas échéant de rejeter les prétentions fondées sur des élèments non produits.

Enfin, il fait valoir qu’il souhaite payer les charges 2025/2026 correctement notifiées au 06 rue Maraussan et sollicite à ce titre l’autorisation d’une consignation judiciaire.

Dans le dispositif de ses conclusions, il demande au tribunal de :

— dire et juger que la SCI VILLA LIVIA ne rapporte pas la preuve de l’envoi régulier et effectif des appels de charges au défendeur,

— de constater que le défaut de notification prive les appels de charges de tout caractère exigible et qu’ils n’ont jamais été régulièrement notifiés,

en conséquence, d’annuler le commandement de payer délivré à l’encontre de Monsieur, [X] sur le fondement de ces appels de charges irréguliers et inopposables,

— de débouter la SCI VILLA LIVIA de l’ensemble de ses prétentions et demandes,

— de justifier de l’occupation de l’appartement 19 du 12/11/22 au 17 /12/2022 soit 35 jours et de la comptabilité qui en découle,

— de condamner la SCI VILLA LIVIA à supporter les dépens,

et, si le tribunal l’estime équitable, condamner la SCI demanderesse à verser au défendeur la somme de 1euro au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION :

SUR LA RECEVABILITE DE L’OPPOSITION :

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, «l’opposition à une ordonnance d’injonction de payer doit être formée dans le mois qui suit la signification à personne de la décision ou, si la signification n’a pas été faite à personne, jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant eu pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur».

En l’espèce, l’ordonnance rendue le 09 décembre 2024 par le juge délégué du tribunal judiciaire de Narbonne a été signifiée à Monsieur, [I], [X] le 30 décembre 2024 par procès-verbal à étude.

Un commandement aux fins de saisie vente a été signifié le 17 avril 2025 par procès-verbal remis à étude.

Monsieur, [I], [X] a formé opposition par déclaration au greffe en date du 20 mai 2025.

Dans ces conditions, au vu du texte susvisé, le recours est recevable en la forme et a pour effet de provoquer le caractère non avenu de l’ordonnance d’injonction de payer.

SUR LE FOND :

Sur la demande de paiement des charges d’associées et la créance de la SCI Résidence VILLA LIVIA:

Aux termes de la loi n°86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, «les associés sont tenus, envers la société, de répondre aux appels de fonds nécessités par la construction, l’acquisition, l’aménagement ou la restauration de l’immeuble social en proportion de leurs droits dans le capital social et de participer aux charges dans les conditions prévues à l’article 9 de la présente loi.

Si un associé ne satisfait pas à ces obligations, il peut être fait application des deuxième, troisième et quatrième alinéas de l’article L. 212-4 du code de la construction et de l’habitation.

L’associé défaillant ne peut prétendre, à compter de la décision de l’assemblée générale, ni entrer en jouissance de la fraction de l’immeuble à laquelle il a vocation, ni se maintenir dans cette jouissance.

Aux termes de l’article 9 de la même loi «A moins qu’elles ne soient individualisées par les lois ou règlements en vigueur, un décret détermine, parmi les charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement et le fonctionnement de l’immeuble, les charges communes et les charges liées à l’occupation.

Les associés sont tenus de participer aux charges des deux catégories en fonction de la situation et de la consistance du local, de la durée et de l’époque de la période de jouissance.

Toutefois, lorsque le local sur lequel l’associé exerce son droit de jouissance n’est pas occupé, l’associé n’est pas tenu de participer aux charges de la deuxième catégorie pendant la période correspondante.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives au fonctionnement de la société, à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes en proportion du nombre des parts ou actions qu’ils détiennent dans le capital social.

Le règlement fixe la quote-part qui incombe, dans chacune des catégories de charges, à chaque groupe particulier de parts ou actions défini en fonction de la jouissance.

A défaut, il indique les bases selon lesquelles la répartition est faite».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

En sa qualité d’associé ce qu’il ne conteste pas, Monsieur, [I], [X] est tenu au paiement de sa quote-part des charges de la SCI RESIDENCE VILLA LIVIA au prorata de ses parts telles qu’elles ont été approuvées et votées lors des assemblées générales.

Toute décision d’approbation des comptes peut être contestée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Sauf annulation de la décision approbative à la suite d’un recours, la décision d’approbation des comptes votée en assemblée générale rend les comptes définitivement opposables à l’ensemble des associés.

Monsieur, [X] conteste l’exigibilité de la créance en faisant valoir qu’il n’aurait pas reçu notification des appels de charges ni du commandement de payer. Il allégue que les appels de fonds lui auraient été envoyés à une adresse erronée par la SCI RESIDENCE VILLA LIVIA et qu’il est domicilié depuis 2020 au 06 rue de Maraussan 11 000 NARBONNE ce dont il justifie. Il fait encore valoir que le changement d’adresse a été signifié par courrier sans AR à l’adresse stipulée dans les appels de charge.

Sur ce,

Il résulte de l’article 12 alinéa 2 des statuts de la SCI versés au dossier que « les associés sont tenus de notifier à la société (..) leur changement de domicile ».

Or, en l’espèce Monsieur, [X] ne démontre pas avoir informé la SCI RESIDENCE VILLA LIVIA de son changement d’adresse. S’il fait état d’un courrier qui aurait été envoyé

au club hotel-multivacances, force est de constater qu’il n’en rapporte pas la preuve.

Au contraire, il est observé par le tribunal que les sommations de payer adressées par Maître, [Q] sont revenues avec la mention « pli avisé non réclamé » ou « pli refusé » ce qui signifie que les courriers ont été envoyés à la bonne adresse mais que le destinataire a refusé de les prendre ou n’est pas allé les chercher à la poste. Dans ces conditions, le destinataire ne peut se prévaloir de sa propre inertie pour contester la notification qui est réputée régulière.

En l’absence de preuve d’un changement d’adresse, les actes et appels de charges régulièrement adressés à la dernière adresse connue sont réputés valablement délivrés.

Dès lors, Monsieur, [X] ne saurait utilement se prévaloir de l’absence de réception des appels de fonds ou des commandements de payer pour contester l’exigibilité des charges dues, cette situation procédant de sa propre carence.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter le moyen tiré de l’absence de notification de l’appel des charges et du commandement de payer et de dire que les charges réclamées sont exigibles.

Au soutien de sa demande en paiement, la SCI RESIDENCE VILLA LIVIA produit :

— kbis de la SCI résidence VILLA LIVIA,

— les statuts de la SCI, l’attestation notariée,

— la copie des procès-verbaux d’assemblées générales 2024, 2023, 2022, 2021, 2019,

— les appels de fonds et un décompte détaillé des charges d’associés duquel il résulte que Monsieur, [I], [X] serait redevable de la somme de 9792 euros arrêtée au 08 septembre 2025.

Néanmoins, aucune disposition légale ne permet de mettre à la charge d’un associé les frais de mise en demeure et d’article 700 du cpc relatifs aux charges dont ni le caractère nécessaire et proportionné des sommes réclamées ne sont justifiés. Dès lors, la demande de condamnation aux frais de mise en demeure et d’article 700 sera rejetée.

Il convient en conséquence de déduire de la créance sollicitée les frais de mise en demeure et de sommation (25 X2 et 70 euros) ainsi que les sommes sollicitées au titre de l’article 700 pour un montant de 650 euros.

Dans ces conditions, Monsieur, [I], [X] sera en conséquence condamné à payer à la S.C.I. RESIDENCE VILLA LIVIA , la somme de 9022 euros avec intérêt légal à compter de la signification de la présente décision.

La partie demanderesse sollicite en outre la condamnation du défendeur au paiement des frais de recouvrement.

Toutefois, selon l’article L111-8 du code des procédures civiles d’éxécution, seuls les frais nécessaires à l’éxécution forcée peuvent être mis à la charge du débiteur, à l’exclusion des frais exposés avant toute mesure d’éxécution. En l’espèce, le paiement des frais sollicités qui correspondent à des frais d’éxécution forcée sont à ce stade hypothétiques et ne sont étayés par aucun justificatif précis permettant d’apprécier la réalité, la nature et le montant.

En conséquence, la demande de condamnation aux frais de recouvrement sera rejetée.

Sur la demande de suspension du droit de jouissance de l’associé défaillant jusqu’au paiement complet de sa dette :

La suspension du droit de jouissance attaché aux parts sociales d’un associé constitue une atteinte grave portant atteinte à ses droits fondamentaux d’associé. Ainsi, le seul défaut de paiement des sommes mises à la charge de l’associé, ne saurait entraîner de plein droit la privation de ses droits de jouissance, dès lors que d’autres voies de droit sont ouvertes à la SCI pour obtenir le recouvrement des sommes dues. Il appartient à la SCI, le cas échéant de poursuivre le recouvrement dû par les voies de droit appropriées.

Il s’ensuit que la demande de suspension du droit de jouissance de l’associé défaillant sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de communication du contrat initial intervenu au profit de Madame, [W], [O] :

Monsieur, [X] reconnaît lui-même dans ses conclusions qu’il est propriétaire depuis 2001 suite à la succession de sa mère de parts sociales de la SCI Résidence Villa LIVIA apt 19 et justifie à ce titre de l’attestation notariée de Maître, [R] datée du 22 octobre 2001.

Il n’y a donc aucun doute sur sa qualité de propriétaire et d’associé de Monsieur, [X].

En conséquence, la communication sollicitée porte sur une pièce qui n’est pas nécessaire à la solution du litige, dès lors que les élèments produits aux débats permettent au tribunal de statuer en connaissance de cause.

Dans ces conditions, la demande reconventionnelle de Monsieur, [I], [X] à ce titre sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de justifier de l’occupation de l’appartement 19 et de la comptabilité qui en découle :

La communication sollicitée porte sur une pièce sur l’occupation de l’appartement qui n’est pas nécessaire à la solution du litige, dès lors que les élèments produits aux débats permettent au tribunal de statuer en connaissance de cause. Une telle demande ne saurait en conséquence être accueuillie et sera rejetée.

Dans ces conditions, la demande reconventionnelle de Monsieur, [I], [X] à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de consignation du payement des charges 2025/2026 :

Monsieur, [X] sollicite l’autorisation de consigner le montant des charges 2025/2026 qu’il accepte de payer.

La consignation ne saurait constituer un moyen de différer l’exécution d’une obligation légalement exigible. Ainsi, faute de démonstration d’un motif légitime et d’un fondement justifiant la demande, la demande de Monsieur, [I], [X] à ce titre sera rejetée.

SUR LES AUTRES DEMANDES :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, au vu des démarches qu’a dû accomplir la SCI RESIDENCE VILLA LIVIA , à l’occasion de la présente procédure, Monsieur, [I], [X] sera condamné à lui verser la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement».

En l’espèce, aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire de plein droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur, [I], [X], qui succombe au principal, sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort.

Déclare recevable l’opposition de Monsieur, [I], [X] à l’ordonnance d’injonction de payer du 09 décembre 2024.

Constate le caractère non avenu de ladite ordonnance.

Statuant à nouveau,

Condamne Monsieur, [I], [X] a payer à la SCI RESIDENCE VILLA LIVIA la somme de 9022 euros au titre des charges d’associés impayées arrêtées au 08 septembre 2025 et ce avec intérêt légal à compter de la signification de la présente décision.

Déboute la SCI RESIDENCE VILLA LIVIA du surplus de ses demandes.

Déboute Monsieur, [I], [X] de ses demandes reconventionnelles.

Condamne Monsieur, [I], [X] a payer à la SCI RESIDENCE VILLA LIVIA la somme de 300 € au titre de 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur, [I], [X] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition du jugement au greffe.

LE GREFFIER, LE JUGE,