TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NARBONNE

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 25/00262 – N° Portalis DBWX-W-B7J-DJE2

AFFAIRE :

Syndic. de copro. GRUISSAN PORT

C/

AGENCE DU SOLEIL

☒ Copie exécutoire délivrée le

à :Maître Pascal CLEMENT

☒ Copie à :Maître Pascal CLEMENT

M^e HABEAS AVOCATS

☒ Copie dossier

JUGEMENT

RENDU LE SEIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe

Dans l’affaire :

ENTRE :

Syndic. de copro. GRUISSAN PORT

dont le siège social est sis Boulevard de la Corderie – 11430 GRUISSAN

représentée par Maître Pascal CLEMENT de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocats au barreau de NARBONNE, avocats plaidant

DEMANDEUR

ET :

AGENCE DU SOLEIL

dont le siège social est sis 31 avenue du Champs de Mars – 11100 NARBONNE

représentée par M^e HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Elodie TORRES

GREFFIER : M^me Bérengère CASTELLS

DEBATS :

Audience publique du 19/01/2026 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 16 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE :

La copropriété Gruissan port était gérée et administrée par l’agence du soleil en qualité de syndic jusqu’en septembre 2021.

En 2018 l’agence du soleil alors syndic a mandaté l’entreprise, [R] pour réaliser les travaux sur la copropriété et elle a réglé les factures à ce titre pour un montant total de 3223 € en décembre 2018 sans toutefois vérifier au préalable la bonne réalisation des travaux .

Or, les membres du sein du conseil syndical ont pu constater qu’une partie des travaux effectués n’était pas réalisée et l’autre partie a été mal réalisée.

Le conseil syndical a donc contesté le règlement de ces factures et a demandé au syndic d’en obtenir le remboursement auprès de l’entreprise, [R].

L’entreprise, [R] a effectué un remboursement partiel de 660 € mais reste à devoir la somme de 2563 €.

Faute d’accord amiable, et après plusieurs échanges de courriers et de mises en demeure, l’agence du soleil a refusé de procéder au remboursement de la somme litigieuse.

C’est donc dans ces conditions que l’assemblée générale en date du 22 août 2023 a autorisé le syndic à engager une procédure judiciaire à l’encontre de l’agence du soleil.

Une tentative de conciliation était organisée entre les parties mais un procès-verbal de constat d’échec était versé au dossier.

À défaut d’accord amiable entre les parties, le syndicat des copropriétaires de la résidence de Gruissan saisissait par assignation en date du 6 février 2025 la juridiction de céans aux fins d’obtenir :

— la condamnation de l’agence du soleil à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Gruissan port la somme de 2563 € assorti de l’intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure du 10 décembre 2021.

— la condamnation de l’agence du soleil à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Gruissan pour la somme de 2000 € au titre de dommages-intérêtsl;

— la condamnation de l’agence du soleil à payer au syndicat des courriers ter de la résidence Gruissan pour la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2025 et renvoyée successivement jusqu’à l’audience du 19 janvier 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence de Gruissan, s’en rapporte à ses dernières écritures auquelles il conviendra de se reporter pour plus ample exposé des faits et des moyens.

L’agence du soleil a developpé oralement ses conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour plous ample exposé des moyens et prétentions et demande au tribunal de :

— constater le prescription de l’action de l’action personnelle engagée par le suyndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Agence du soleil, et débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence GRUISSAN PORT de l’ensemble de ses demandes.

— Subsidiairement,

— constater que le syndic des co-propriétaires de la résidence GRUISSAN PORT a valablement donné quitus et valablement approuvé les comptes de la co-propriété.

— constater que l’agence du soleil a effectué toutes les diligences nécessaires et n’a commis aucune faute dans l’exercice de sa mission;

En conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence GRUISSAN PORT de l’ensemble de ses demandes,

en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence GRUISSAN PORT à payer à la société agence du soleil la somme de 2000 euros au titre du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION :

In limine litis sur l’ exception de prescription de l’action

Au terme de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le syndic soutient que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires serait prescrite, les factures litigieuses étant antérieures de plus de cinq à l’assignation.

Toutefois, il ressort des pièces produites aux débats que le syndic n’a pas porté à la connaissance du syndicat des copropriétaires l’existence des factures impayées, lesquelles ont été volontairement dissimulées dans le gestion comptable de la copropriété sur un compte d’attente.

Cette dissimulation a eu pour effet de priver la syndicat des copropriétaire de la possibilité d’avoir connaissance des faits générateurs du préjudice allégué et, partant, d’exercer son action en responsabilité dans le délai légal.

Dans ces conditions, le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé à la date d’émission des factures, mais à celle à laquelle le syndicat des copropriétaires a effectivement eu connaissance de leur existence, soit à l’occasion de la découverte des anomalies comptables par le nouveau syndic désigné le 31 août 2021.

Dés lors, l’action ayant été introduite dans le délai de cinq ans à compter de cette révèlation, l’exception de prescription soulevée par le syndic sera rejetée.

Sur la responsabilité du syndic l’agence du soleil:

Selon l’article 1103 du code civil, «les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits».

Au terme de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 il est prévu qu'" Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

— d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;

— d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

— de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation relatives à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l’astreinte prévue au même article L. 711-6 ;

— d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

— de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé.

II. – Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ".

Au terme de l’article 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’apporter dans l’exécution de son mandat d’une obligation de diligence et de loyauté dans la gestion des affaires du syndicat des copropriétaires.

Il lui incombe notamment de contrôler la bonne exécution des travaux qu’il a fait réaliser pour le compte du syndicat, ainsi que de vérifier la conformité des factures réglées avec les prestations effectivement exécutées, et, en cas d’anomalie, de mettre en oeuvre sans délai les démarches nécessaires pour obtenir la reprise des travaux ou le remboursement des sommes indûment versées.

En l’espèce, il est établi que les travaux litigieux réalisés ont fait l’objet d’une facture intégralement réglée par le syndic, alors même que ces travaux se sont révélés mal exécutés.

Malgré ces désordres et outre un remboursement partiel de l’entreprise, [R] à hauteur de 600 euros, le syndic n’a pas procédé à aucune vérification effective de la conformité de la prestation facturée et n’a pas poursuivi le remboursement de la totalité de la facture, ce contentant de mettre cette facture sur un compte d’attente en comptabilité.

Ce manquement caractèrise une faute dans l’exécution du mandat, constitutive d’une responsabilité contractuelle dès lors que le syndic a laissé le syndicat supporter le coût de la prestation défectueuse sans exercer les recours nécessaires.

Ce défaut de diligence a causé un préjudice financier certain au syndicat des copropriétaires correspoondant au reliquat du montant de la facture réglée pour des travaux non conformes. Il existe par ailleurs un lien de causalité direct entre la carence du syndic et le préjudice subi, de sorte que sa responsabilité contactuelle se trouve engagée.

L’agence du soleil soutient à l’appui de sa défense que ses obligations relèvent d’une obligation de moyen et non de résultat de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée qu’en cas de faute caractérisée.

Cependant, il résulte des articles combinés 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1992 du code civil que le syndic est tenu d’éxécuter sa mission avec diligence, loyauté et compétence, dans l’intérêt exclusif du syndicat des copropriétaires.

S’il est exact que certaines missions du syndic relèvent d’une obligation de moyens, cette qualification ne l’exonère pas de sa responsabilité lorsque les manquements invoqués portent sur des obligations précises et déterminées, telles que la vérification des factures, le contrôle de la réalité et de la conformité des prestations facturées et la conservation des intérêts financiers du syndicat.

En l’espèce, le manquement reproché au syndic de n’avoir pas vérifié les travaux avant de procéder au payement de la facture litigieuse et de ne ps avoir cherché à recouvrer le remboursement de la facture litigieuse ne reflète pas une difficulté particulière dans l’exécution de sa mission, mais l’absence de diligences élementaires qui s’imposaient à lui dans l’exercice normal de sa mission. Une telle carence constitue une faute de gestion engageant sa responsabilité contractuelle, indépendamment de la qualification d’obligation de moyens invoquée.

Dès lors, l’argument tiré de ce que le syndic ne serait tenu que d’une obligation de moyens ne saurait prospérer et doit être rejeté.

L’agence du Soleil fait également valoir à l’appui de sa défense que l’assemblée générale des copropriétaires du 22 août 2019 a approuvé les comptes de l’exercice clos, bien qu’en formulant une réserve sur la répartition de certaines factures.

Toutefois, il est constant que le quitus donné au syndic ainsi que l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires ne valent pas renonciation générale et définitive à toute action en responsabilité contre le syndic.

En effet, le quitus n’a pas pour effet d’exonérer le syndic que pour des faits portés à la connaissance de l’assemblée générale et clairement identifiables au moment de son vote.Il ne couvre pas les fautes non apparentes et dissimulées au copropriétaires lors de l’approbation des résolutions correspondantes.

En l’espèce, les manquements reprochés aux syndic, tenant notamment à l’absence de vérification des travaux et à la carence dans le suivi du remboursement de la facture correspondante masqué en comptabilité sur un compte d’attente, n’étaient pas décelables à la seule lecture des comptes soumis à l’assemblée générale, lesquels se limitaient à une présentation comptable des dépenses sans permettre d’identifier les fautes commises dans l’execution du mandat. Ainsi, l’assemblée générale n’a pu se prononcer en toute connaissance de cause sur ces manquements lesquels n’ont pu être révélés postérieurement à l’approbation des comptes par le contrôle du nouveau syndic.

Dès lors, le quitus donné au syndic et l’approbation des comptes ne font pas obstacle à l’engagement de sa responsabilité contractuelle pour des fautes qui n’étaient ni apparentes ni connues des copropriétaires au moment du vote, de sorte que le moyen tiré de l’irrecevabilité ou de l’extinction de l’action doit être écarté.

En conséquence, l’Agence du soleil sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence GRUISSAN PORT la somme de 2563 euros correspondant au reliquat de la facture de l’entreprise, [R] dont le syndicat n’a pas obtenu le remboursement et ce avec intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure du 10 décembre 2021.

Sur la demande en dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice différent de celui susceptible d’être indemnisé dans le cadre des frais irrepétibles de sorte qu’il convient de rejeter sa demande en dommages-intérêts.

Sur les autres demandes :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, aucune partie ne succombant au sens de l’article 696 du code de procédure civile il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de prescription,

CONDAMNE l’Agence du Soleil à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence GRUISSAN PORT la somme de 2563 euros avec intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure du 10 décembre 2021,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence GRUISSAN PORT de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie supporte la charge de ses propres dépens.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par mise à disposition du jugement au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE,