TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 26 Septembre 2025

N° RG 25/01213 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LN3V

Jugement du 26 Septembre 2025

N° : 25/808

AIVS DE [Localité 11] METROPOLE

C/

[X] [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 10]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

AIVS DE [Localité 11] METROPOLE

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [X] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mars 2021, la société A.I.V.S. a consenti un contrat de mise à disposition à M. [X] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] (appartement n°[Adresse 1]) à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 233,49 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de fournir les justificatifs d’assurance et de payer la somme principale de 823,74 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [X] [N] le 11 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, la société A.I.V.S. a fait délivrer à M. [N] une sommation d’avoir à renouveler sa demande de logement HLM et à en justifier sous 15 jours.

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, la société A.I.V.S. a fait délivrer à M. [X] [N] un congé pour motifs légitime et sérieux, prévoyant une fin de contrat à compter du 11 juillet 2024.

Par procès-verbal de constat établi le 6 décembre 2024, le commissaire de justice mandaté par la société A.I.V.S. a constaté le refus de quitter les lieux de la part de l’occupant.

Par assignation du 20 janvier 2025, la société A.I.V.S. a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, et au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1194, 1728 et suivants du Code civil :

À titre principal, prononcer la validité du congé pour motif légitime et sérieux signifié le 29 mai 2024 à M. [X] [N] et constater la résiliation de plein droit du contrat de mise à disposition au 11 juillet 2024,À titre subsidiaire, constater la résiliation du contrat de mise à disposition au 11 décembre 2024, terme du délai de deux mois courant à compter du commandement,À titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de mise à disposition,En conséquence :

Ordonner l’expulsion immédiate de M. [X] [N], ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,Supprimer le délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice de la trêve hivernale,Et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :−

982,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, −Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation de la convention et jusqu’à libération effective des lieux,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2025.

A cette date, la société A.I.V.S. a comparu représentée par son avocat. Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 juin 2025, s’élève désormais à 1.644,53 euros.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse fait valoir que le locataire méconnaît ses obligations légales et contractuelles d’une part, en ne réglant pas les loyers et les charges, et en ne régularisant pas la situation malgré ses demandes et la délivrance d’un commandement de payer. Elle ajoute qu’il ne justifie pas davantage, depuis le mois de mars 2023, d’être couvert par une assurance contre les risques locatifs. Elle souligne qu’il ne justifie pas du renouvellement de sa demande de logement social ni de ses ressources et ce malgré les demandes et sommations en ce sens. Au vu de ces manquements, la société A.I.V.S. précise qu’elle a mis fin au contrat pour motif légitime et sérieux mais que l’occupant s’est maintenu dans les lieux.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [X] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de mise à disposition

1.1 Sur la résiliation du contrat de mise à disposition et ses conséquences

Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire ou, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur, ou être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du Code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

En l’espèce, le contrat de mise à disposition conclu entre les parties contient une clause résolutoire, en son article 8, prévoyant notamment qu’à défaut de paiement intégral ou partiel du loyer ou des charges ou de défaut d’assurance locative, il sera résilié « immédiatement et de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». L’article 9 du contrat précise que l’occupant s’engage à souscrire une assurance pour les risques locatifs et à la renouveler pendant toute la durée du séjour et à en justifier annuellement. L’article 3 du contrat précise quant à lui que le loyer et les charges sont payables à terme échu.

La société A.I.V.S. justifie avoir, à compter du mois de septembre 2022, adressé plusieurs mises en demeure et relances à l’occupant au regard d’impayés de loyers et de charges. Les décomptes produits laissent apparaître des périodes de plusieurs mois sans aucun règlement, ainsi par exemple entre avril 2022 et septembre 2022, et entre février et août 2023.

La bailleresse justifie également de l’absence de production d’un justificatif d’assurance pour l’année 2023 malgré ses demandes réitérées et la signification d’un commandement de payer et de fournir les justificatifs d’assurance le 11 octobre 2023.

Enfin, la société A.I.V.S. démontre que M. [N] n’a pas justifié du renouvellement de sa demande de logement social malgré la signification d’une sommation de faire le 11 octobre 2023 et ce malgré l’obligation en ce sens prévue à l’article 2 du contrat de mise à disposition.

Au regard de l’ensemble de ces manquements, de leur durée mise en perspective par rapport à la date de conclusion du contrat, le congé délivré par la société A.I.V.S. pour motifs légitimes était justifié.

Au vu de la date de fin de contrat prévu à ce congé, suffisante pour permettre à l’occupant de chercher un autre logement, il convient de constater que le contrat a pris fin le 11 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [X] [N] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société A.I.V.S. à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Faute pour la société A.I.V.S. de justifier de la nécessité et des circonstances sérieuses justifiant de supprimer les délais légaux pour faire procéder à une expulsion, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux. Le bénéfice de la trêve hivernale ne sera pas écarté.

1.2. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé par le bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux le locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 373,24 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 3 du contrat de mise à disposition précise que le loyer et les charges doivent être réglées sous huitaine après réception de l’avis d’échéance établi et envoyé à la fin de chaque mois à l’occupant.

La société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 juin 2025, M. [X] [N] lui devait la somme de 1.644,53 euros, échéance d’avril 2025 incluse.

M. [X] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 982,92 euros à compter du 20 janvier 2025, date de l’assignation, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur les demandes accessoires

M. [X] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Par contre, en application de l’article L. 111-8 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier.

Par suite, les frais de commissaire de justice antérieurs à la présente décision resteront à la charge du créancier sauf à ce qu’il en soit tenu compte au titre des frais irrépétibles.

Ainsi, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, M. [X] [N] sera condamné à payer à la société A.I.V.S. la somme de 500 euros.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 12 mars 2021 entre la société A.I.V.S., d’une part, et M. [X] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3]) à [Localité 12] est résilié depuis le 11 juillet 2024,

ORDONNE à M. [X] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3]) à [Localité 12] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [X] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 373,24 euros (trois cent soixante-treize euros et vingt-quatre centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [X] [N] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 1.644,53 euros (mille six cent quarante-quatre euros et cinquante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 982,92 euros à compter du 20 janvier 2025, date de l’assignation, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE M. [X] [N] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [N] aux dépens, à l’exclusion des frais de commissaire de justice antérieurs à l’assignation,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge