TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NARBONNE

Service des contentieux

de la protection

AFFAIRE N° RG 25/00090 – N° Portalis DBWX-W-B7J-DJLG

AFFAIRE :

,

[N], [K]

C/

,

[G], [R],, [W], [C]

☒ Copie exécutoire délivrée le

à :M^e Sedami armand ADIDO

☒ Copie à :

M^e Sedami armand ADIDO

M^e Julie SOLDEVILA

Copie dossier

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE SEIZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Dans l’affaire :

ENTRE :

Monsieur, [N], [K]

né le 06 Janvier 1968 à FES (MAROC)

de nationalité Française

demeurant 24 rue Joseph Anglade – 11100 NARBONNE

représenté par M^e Sedami armand ADIDO, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

DEMANDEUR

ET :

Madame, [G], [R]

demeurant 1 rue Jean Clavel – 1er étage gauche – 11590 SALLELES-D’AUDE

représentée par M^e Julie SOLDEVILA, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

Monsieur, [W], [C]

demeurant 1 rue Jean Clavel – 1er étage gauche – 11590 SALLELES-D’AUDE

représenté par M^e Julie SOLDEVILA, avocat au barreau de NARBONNE,

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Frédérika ALCOVERE,

GREFFIER : Madame Bérengère CASTELLS

PROCEDURE :

Date des débats : 05/01/2026 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 16 Février 2026

DECISION :

Contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 16 Février 2026

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé du 18 avril 2023, M., [J], [K] a consenti un bail d’habitation à Mme, [G], [R] et M., [W], [C] sur des locaux sis 1 rue Jean Clavel, 1er étage gauche à Salles d’Aude (11590), pour un loyer mensuel de 440 euros, outre une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, M., [J], [K] a fait délivrer à Mme, [G], [R] et M., [W], [C] un commandement de payer la somme principale de 607 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme, [G], [R] et M., [W], [C] le 22 novembre 2024.

M., [J], [K] a ensuite fait assigner Mme, [G], [R] et M., [W], [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne par acte de commissaire de justice du 10 février 2025 pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Mme, [G], [R] et de M., [W], [C] ; de les condamner solidairement au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 963 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mai 2025 et renvoyée à trois reprises à la demande et au contradictoire des parties pour finalement être retenue à l’audience du 5 janvier 2026.

A cette audience :

M., [J], [K], représenté par son conseil, a soutenu oralement le bénéfice de ses dernières conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des moyens et a demandé au juge des référés de :

Déclarer l’action de M., [J], [K] recevable et bien fondée ;

Débouter Mme, [G], [R] et M., [W], [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner Mme, [G], [R] et M., [W], [C] à verser à M., [J], [K] la somme de 3 783 euros (1 903 euros + 1 880 euros) au titre des loyers impayés ;

Condamner Mme, [G], [R] et M., [W], [C] à payer à M., [J], [K] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Mme, [G], [R] et M., [W], [C], représentés par leur conseil, ont oralement sollicité le bénéfice de leurs dernières conclusions auxquelles il sera également renvoyé pour un plus ample exposé des moyens aux fins de :

Constater que M., [W], [C] et Mme, [G], [R] ont quitté le logement sis rue Jean Clavel à SALLELES D’AUDE depuis le 1er juin 2025 ;

Constater que le logement loué par Monsieur a été qualifié de logement indécent par la commission de lutte contre l’habitat indigne ;

En conséquence,

Débouter M., [J], [K] de sa demande d’expulsion et de l’intégralité de ses demandes, fins ou conclusions ;

Condamner M., [J], [K] à verser à M., [W], [C] et Mme, [G], [R] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

Condamner M., [J], [K] à verser à M., [W], [C] et Mme, [G], [R] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral subi ;

Condamner M., [K] à rembourser le dépôt de garantie versé par les locataires à hauteur de 1 000 euros ;

Dire et juger que les dettes réciproques de M., [K] et des locataires M., [W], [C] et Mme, [G], [R] seront réglées à due concurrence par compensation ;

Juger que chaque partie conservera la charge de ses frais de justice et des dépens.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 et la décision rendue ce jour par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’indécence du logement et ses conséquences

En vertu de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l’article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

De même, en vertu de l’article 1721 du Code civil, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. ».

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, pour justifier de l’indécence du logement, les défendeurs produisent plusieurs pièces concordantes. Ils versent tout d’abord un courrier des services de l’habitat indigne du Grand Narbonne en date du 10 avril 2024, indiquant que le comité d’orientation et de suivi, réuni le 4 avril 2024, a qualifié le logement d’indécent.

Ils produisent également un courrier de la CAF du 17 avril 2024 informant de la suspension du versement des aides personnelles au logement au bailleur, celui-ci disposant d’un délai de dix-huit mois pour réaliser les travaux nécessaires à la remise en conformité du logement.

Enfin, un courrier des services du Grand Narbonne pour l’habitat indigne en date du 23 décembre 2024 et produit par le demandeur précise que le comité d’orientation et de suivi, lors de sa réunion du 19 décembre 2024, a constaté que le logement n’était plus indécent et a, en conséquence, clos le dossier.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le logement doit être regardé comme ayant été indécent pour la période comprise entre le 4 avril 2024 et le 19 décembre 2024.

Le moyen développé par le demandeur, selon lequel les défendeurs auraient constaté, par courrier daté du 15 avril 2022, soit antérieurement à la conclusion du bail, l’absence d’humidité et de défaut d’aération du logement, est inopérant en l’espèce. En effet, cette appréciation, formulée à une date antérieure à l’entrée dans les lieux et à la conclusion du contrat de bail, ne saurait utilement contredire les constatations ultérieures établissant l’état du logement pendant la période de location, ni remettre en cause les éléments produits relatifs à l’indécence du logement au cours de celle-ci.

Il en résulte que M., [J], [K] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent de telle sorte que sa responsabilité se trouve engagée.

Cette indécence du logement loué par M., [J], [K] est constitutive d’une faute de ce dernier ayant directement causé à M., [W], [C] et Mme, [G], [R] un préjudice de jouissance ainsi qu’un préjudice moral qu’il convient d’évaluer à la somme 800 euros s’agissant du préjudice de jouissance et à la somme de 400 euros s’agissant du préjudice moral.

En conséquence, il convient de condamner à titre provisionnel M., [J], [K] à payer à M., [W], [C] et Mme, [G], [R] la somme de 1 200 euros au titre de la réparation de leur préjudice, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2. Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, M., [J], [K] verse aux débats un décompte peu intelligible, comportant des ratures et des montants insuffisamment explicités, qui ne permet au juge des référés d’identifier avec certitude l’origine, la période exacte et le calcul des sommes prétendument dues.

De leur côté, M., [W], [C] et Mme, [G], [R] reconnaissent partiellement l’existence d’impayés, tout en produisant des justificatifs de paiements partiels venant sérieusement contester le quantum de la créance alléguée et appelant une analyse précise des flux financiers entre les parties.

En outre, M., [J], [K] sollicite le paiement de loyers prétendument dus postérieurement au départ des locataires, au motif que ceux-ci n’auraient pas respecté le délai de préavis contractuel.

M., [W], [C] et Mme, [G], [R] soutiennent pour leur part avoir restitué les clés en les déposant dans la boîte aux lettres du logement et avoir informé le bailleur de leur départ par téléphone, circonstances qui, là encore, supposent un débat au fond sur la date effective de libération des lieux, la réalité de la restitution des clés et les conséquences juridiques qui en découlent.

Ces éléments factuels opposés ne peuvent être tranchés avec l’évidence requise en référé.

Dans ces conditions, il n’appartient manifestement pas au juge des référés, juge de l’urgence et de l’évidence, de se substituer aux parties ou de les suppléer dans leur carence probatoire.

Au regard de ces éléments, il existe donc une contestation sérieuse nécessitant un débat au fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

De même, la demande de compensation des dettes formulées par les défendeurs devient sans objet.

3. Sur le remboursement du dépôt de garantie

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M., [W], [C] et Mme, [G], [R] ne justifient pas d’avoir versé lors de la conclusion du bail la somme de 1 000 euros au titre du dépôt de garantie.

Ils seront donc déboutés de leur demande.

4. Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombant partiellement, elles conserveront la charge de leurs propres dépens.

Les circonstances de l’espèce imposent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M., [J], [K] à verser, à titre provisionnel, à Mme, [G], [R] et M., [W], [C] la somme de 1 200 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance et moral résultant de l’indécence du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif ;

DÉBOUTE Mme, [G], [R] et M., [W], [C] de leur demande tendant au remboursement du dépôt de garantie ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière La juge

La greffière La juge