COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01719 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P54O

du 17 Décembre 2024

N° de minute

affaire : [Y] [G] épouse [T]

c/ [O] [U]

Grosse délivrée

à M^e DENIS-PERALDI

Expédition délivrée

à Partie défaillante (1)

le

l’an deux mil vingt quatre et le dix sept Décembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée lors des débats par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 24 Septembre 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

Mme [Y] [G] épouse [T]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Laurent DENIS-PERALDI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [O] [U]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non comparante ni représentée

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 05 Novembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Décembre 2024.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 octobre 2023, Madame [Y] [T] épouse née [G] a donné à bail professionnel à Madame [O] [U] des locaux situés [Adresse 2] pour y exercer la profession d’ostéopathe, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 850 euros, hors taxes et charges, impôts fonciers.

Le 16 mai 2024, Madame [Y] [T] épouse née [G] a fait délivrer à Madame [O] [U] un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, Madame [Y] [T] épouse née [G] a fait assigner Madame [O] [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

— constater à titre principal, la résiliation de plein droit du bail professionnel par l’effet de la clause résolutoire à la date du 17 juin 2024 ;

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamner au paiement d’une provision de 2990,97 euros à valoir sur l’arriéré locatif à la date d’acquisition de la clause résolutoire, les charges, la clause pénale et les frais de commandement ;

— la condamner au paiement d’une provision de 880 euros par mois, due le 5 de chaque mois, outre les charges à titre d’indemnité mensuelle d’occupation des lieux ;

— la condamner au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Madame [Y] [T] épouse née [G] expose que Madame [O] [U] est défaillante dans le paiement de son loyer, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 16 mai 2024 portant sur la somme de 2140,97 euros, qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet le 17 juin 2024, que son expulsion devra être ordonnée et qu’elle devra en outre être condamnée au paiement de l’arriéré locatif, des charges, de la clause pénale, des frais du commandement ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

Madame [O] [U] régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [Y] [T] épouse née [G] verse aux débats le contrat de bail professionnel liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Il est acquis que les parties sont liées par un bail portant sur un local à usage professionnel. Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer rester infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de Madame [Y] [T] épouse née [G] par acte de commissaire de justice le 16 mai 2024, à Madame [O] [U], visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 1792 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, au vu du décompte versé et à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse, non comparante.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 17 juin 2024.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [U], devenue occupante des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Sur l’arriéré locatif :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que Madame [O] [U] demeure redevable de la somme de 5470,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupatoin arrêtée au 12 septembre 2024 inclus.

Madame [Y] [T] épouse née [G] demande la condamnation de la défenderesse à la somme de 2990,97 euros arrêtée au mois de juin 2024 en ce compris une majoration de 12% au titre de la clause pénale prévue au bail de 306 euros, de laquelle doit être déduit le coût du commandement de payer de 133.93 euros.

Le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Il est de principe que le juge des référés peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable d’une clause pénale mais qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion que l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

En l’espèce, le contrat de bail stipule, dans son article 14, que « il est expressément convenu que toutes échéances de loyer ou de charges non payées seront majorées à titre de clause pénale, de 12%, et ce, huit jours après l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception réclamant le paiement et indiquant son intention d’appliquer la présente clause, et ce, sans préjudice de la clause résolutoire ci-dessus et tous dommages et intérêts au profit du bailleur ».

Mme [G] justifie avoir adressé un commandement de payer à Mme [U] lui faisant part de son souhait d’appliquer la clause résolutoire en cas de non-paiement dans le délai imparti.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse et au vu de la clause pénale prévue au bail, Madame [O] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 2856.97 euros arrêtée au mois de juin 2024 inclus au titre des loyers, charges et de la clause pénale.

La créance portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En outre, Madame [O] [U] qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est redevable à compter du mois de juillet 2024 inclus d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Cette indemnité provisionnelle sera en conséquence fixée au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 880 euros, à compter du mois de juillet 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.

Madame [O] [U] sera condamnée à en payer le montant.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à Madame [Y] [T] épouse née [G] la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [O] [U], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail professionnel liant Madame [Y] [T] épouse née [G] et Madame [O] [U] portant sur les locaux à usage professionnel situés à [Adresse 2] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 17 juin 2024, ainsi que l’occupation illicite du local à usage professionnel ;

ORDONNONS à Madame [O] [U] et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d’un mois de la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS, à défaut de se faire dans le délai imparti, l’expulsion de Madame [O] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Madame [O] [U] à payer à Madame [Y] [T] épouse née [G] à titre provisionnel, la somme de 2857,04 euros au titre des loyers, charges et de la clause pénale, arrêtée au mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [O] [U] à payer à Madame [Y] [T] épouse née [G] une indemnité d’occupation provisionnelle de 880 euros, à compter du mois de juillet 2024 inclus, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [O] [U] à payer à Madame [Y] [T] épouse née [G] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [O] [U] aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 16 mai 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES