COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/00849 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWEN

Du 04 Octobre 2024

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 5]

c/ [O] [X]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Stéphane GIANQUINTO

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Joëlle FITOUSSI

le

Président : Madame Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 16 Avril 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 5] [Localité 1]

Pris en la personne de son syndic en exercice ASSALIT

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Madame [R] [O] [X], en sa qualité de tutrice de Mme [V] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Joëlle FITOUSSI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 14 Juin 2024, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 Octobre 2024,

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [I] [L] est propriétaire des lots n° 103 et 120 au sein de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeuraient impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1] a, par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, fait assigner Madame [R] [O] [X], en sa qualité de tutrice de Madame [I] [L], devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

Ordonner la jonction de la présente instance avec l’affaire principale enrôlée sous le numéro 24/00082 ;

Juger que les conditions de l’application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies et remplies en l’état notamment de l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] du budget prévisionnel, des travaux et des comptes annuels ;

Juger que Madame [I] [L], représentée par Madame [R] [O]-[X] est défaillante quant au paiement de ses charges, qui n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours comme suite aux mises en demeure qui ont été adressées, qui sont restées infructueuses ;

Condamner Madame [I] [L], représentée par Madame [R] [O]-[X], à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 11.385,47 euros, outre les intérêts au taux légal à compter des mises en demeure intervenues jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, se décomposant comme suit, à savoir :

9.341,48 euros au titre des sommes échues au 15 novembre 2023 ;

2.043,99 euros au titre des sommes non échues du 1er janvier au 1er juillet 2024 ;

Condamner Madame [I] [L], représentée par Madame [R] [O]-[X], à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner Madame [I] [L], représentée par Madame [R] [O]-[X], à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de procédure ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses écritures déposées à l’audience du 14 juin 2024 et visées par le greffe, Madame [I] [D], représentée par Madame [R] [O] [X] en sa qualité de tutrice, demande au juge des référés de :

Lui accorder vingt-quatre mois de délais à Madame [I] [L] pour s’acquitter du montant des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière « [Adresse 5] » déduction faite des sommes suivantes :

Le solde antérieur : 391,40 euros qui n’est pas expliqué ;

Les frais de remise de dossier à l’huissier : 90 euros (22/08/2022) ;

Les frais de remise à l’avocat : 140 euros (28/09/2023) ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière « [Adresse 5] » de toutes demandes de dommages et intérêts ;

Statuer ce que de droit sur les dépens.

MOTIFS

Sur la demande de jonction :

L’instance enrôlée sous le numéro de Rg24/82 ayant déjà fait l’objet d’une ordonnance de désistement d’instance rendue la 14 juin 2024, elle ne peut être jointe avec la présente instance.

Sur la demande au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, il est justifié que Madame [I] [D], représentée par Madame [R] [O] [X] en sa qualité de tutrice, est propriétaire des lots n° 103 et 120 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1]. Il est produit aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 28 janvier 2021 et 14 mars 2022 par lesquels les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices correspondants et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice 2022/2023. Toutefois, le procès-verbal d’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel pour la période postérieure au 30 septembre 2023 n’est pas versé aux débats. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1] ne verse aux débats aucune preuve d’envoi et a fortiori de réception de la lettre recommandée du 28 septembre 2023. Néanmoins, Madame [I] [D], représentée par Madame [R] [O] [X] en sa qualité de tutrice, reconnait devoir les sommes réclamées à l’exception des sommes suivantes qui devront par conséquent, être déduites :

Le solde antérieur : 391,40 euros ;

Les frais de remise de dossier à l’huissier : 90 euros (22/08/2022) ;

Les frais de remise à l’avocat : 140 euros (28/09/2023).

Il convient par conséquent de condamner Madame [I] [D] représentée par sa tutrice, Madame [R] [O] [X], la somme de 8.720,08 euros au titre des charges impayées et provisions arrêtées au 1er juillet 2023, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

En l’absence de contestation sur ce point, Madame [I] [D] représentée par sa tutrice, Madame [R] [O] [X] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1] la somme de 2.043,99 euros au titre des sommes non échues du 1er janvier au 1er juillet 2024.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [I] [D], représentée par sa tutrice, Madame [R] [O] [X], soutient qu’elle se trouve dans une situation financière difficile. En effet, elle est propriétaire d’une maison sise [Adresse 3] [Localité 1] qu’elle cherche à vendre mais qui était occupée par Monsieur [P] [M] contre lequel une procédure en expulsion a été engagée. Par décision du juge des contentieux de la protection du service de proximité du tribunal judiciaire de Nice en date du 29 février 2024, Monsieur [P] [M] a été condamné à quitter les lieux. Il est ensuite décédé le 3 juin 2024, selon acte de décès en date du 5 juin 2024. Madame [I] [D], représentée par Madame [R] [O] [X] en sa qualité de tutrice, indique pouvoir désormais vendre le bien immobilier afin de payer sa dette.

En outre, Madame [I] [D] est propriétaire de l’appartement sis [Adresse 5] [Localité 1]. Elle allègue ne plus être en état de rentrer à domicile mais ne pouvoir le vendre en raison du fait qu’il a été acquis grâce à un prêt viager hypothécaire dont les intérêts seraient exponentiels. En effet, pour un emprunt d’un montant de 74200 euros, la somme due au 23 mars 2024 est de 252258,42 euros. Madame [R] [O] [X] en sa qualité de tutrice serait actuellement en cours de négociation avec la banque pour essayer de trouver une solution aux difficultés financières de Madame [I] [D].

En conséquence, compte tenu des difficultés financières de Madame [I] [D], représentée par Madame [R] [O] [X] en sa qualité de tutrice, il convient de faire droit à la demande de vingt-quatre mois de délais de paiement. Il sera expressément précisé que le défaut de paiement d’une seule mensualité rendra exigible la totalité de la dette restant due.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1] les frais engagés par lui et non compris dans les dépens.

Madame [I] [D], représentée par Madame [R] [O] [X] en sa qualité de tutrice, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

REJETTE la demande de jonction de la présente instance avec celle enrôlée sous le numéro de Rg24/82 ;

CONDAMNE Madame [I] [D], représentée par sa tutrice, Madame [R] [O] [X], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1], la somme de 8.720,08 euros au titre des charges impayées et provisions arrêtées au 1er juillet 2023, assortie des intérêts au taux légal sur cette somme à compter du la présente assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [I] [D], représentée par sa tutrice, Madame [R] [O] [X], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1], la somme de 2.043,99 euros au titre des sommes non échues du 1er janvier au 1er juillet 2024 ;

DIT que Madame [I] [D], représentée par Madame [R] [O] [X] en sa qualité de tutrice, pourra s’acquitter de cette dette en 24 mensualités égales payables au plus tard le 5 de chaque mois, la première devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, la totalité de la dette restant due sera exigible, sans autre formalité qu’une mise en demeure d’avoir à régler sous huitaine restée infructueuse ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [D], représentée par Madame [R] [O] [X] en sa qualité de tutrice, aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit en vertu de l’article 492-1 ancien et de l’article 481-1 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT