TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [Y] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06336 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIOU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 24 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 Mars 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 09 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06336 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIOU

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon la S.A. 1001 VIES HABITAT, selon bail écrit égaré, il a été consenti le 29 juillet 2021 un bail d’habitation à M. [Y] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3], bâtiment 1167/02, escalier 2, appartement 2238.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025, la S.A. 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à M. [Y] [E] un commandement de payer la somme principale de 4.539,51 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [Y] [E] le 12 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, la S.A. 1001 VIES HABITAT a assigné M. [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [Y] [E],

— condamner M. [Y] [E] à payer à la S.A. 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner M. [Y] [E] à payer à la S.A. 1001 VIES HABITAT la somme de 5.659,44 € au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mai 2025 incluse, selon décompte arrêté au 11 juin 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 10 avril 2025,

— condamner M. [Y] [E] aux dépens, en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer du 10 avril 2025,

— condamner M. [Y] [E] à payer à la S.A. 1001 VIES HABITAT une somme de 390 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 26 juin 2025.

À l’audience du 9 janvier 2026, la S.A. 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle a actualisé la dette à 6.087,27 €, terme du mois de novembre 2025 inclus. Elle a accepté la demande de délais de paiement et s’en est rapportée quant à la demande de délais pour quitter les lieux.

M. [Y] [E] a demandé à pouvoir rester dans les lieux et des délais de paiement pour régler sa dette (300 à 400 € par mois). A titre subsidiaire, il a demandé un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

Il a expliqué avoir rencontré des difficultés financières en raison de la venue de son père malade en France pour lequel il avait dû trouver un logement et prendre en charge le loyer.

Il a déclaré qu’il n’était plus en formation mais gardien de la Paix et qu’il percevait 2.100 € par mois.

Comme elle y avait été autorisée par le juge, la S.A. 1001 VIES HABITAT a transmis un décompte actualisé en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande de résiliation du bail

A) Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande de résiliation du bail est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

B) Sur le bien-fondé de la demande

Il résulte des articles 1224 et suivants du code civil que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution met fin au contrat et prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [Y] [E] n’a jamais été à jour de ses loyers depuis le mois de décembre 2023, quelques virements partiels intervenant de manière très irrégulière. Son dernier paiement date du 1er juillet 2025, jusqu’à ce qu’il règle une somme de 3.000 € le 7 janvier 2026, 2 jours avant l’audience. Malgré ce paiement, sa dette s’élève encore à 3.555,65 € hors frais.

Les explications fournies par M. [Y] [E] à l’audience sont entendables mais ne sont justifiées par aucune pièce et ne suffisent en tout état de cause à excuser un tel manquement.

Le défaut de paiement des loyers et des charges est un manquement aux obligations contractuelles suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

La résiliation du bail sera donc prononcée et fixée au 23 juin 2025, date de l’assignation.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à son expulsion.

II) Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais renouvelables, de 1 mois à 1 an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, bien que M. [Y] [E] ne justifie pas de sa situation par la production de pièces, les déclarations qu’il a faites à l’audience laissent entendre que sa situation professionnelle se serait stabilisée et que des démarches de relogement vont pouvoir être entreprises.

Dans ces conditions, un délai de six mois lui sera accordé pour quitter les lieux.

III) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [Y] [E] sera condamné à payer à la S.A. 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 23 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

IV) Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la S.A. 1001 VIES HABITAT produit un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 12 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, M. [Y] [E] lui doit la somme de 3.555,65 €, soustraction faite des frais de procédure (3.926,43 € – (183,17 € +187,61 €)).

M. [Y] [E] reconnaissant le principe et le montant de la dette, il sera condamné à payer cette somme à la S.A. 1001 VIES HABITAT, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025, date du commandement de payer.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Y] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

V) Sur la demande de délais de paiement

L’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, la S.A. 1001 VIES HABITAT est d’accord avec la demande de délais de paiement faite par M. [Y] [E].

Des délais de paiement seront donc accordés à M. [Y] [E] conformément aux modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

VI) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A. 1001 VIES HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 390 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT que la demande de résiliation du bail de la S.A. 1001 VIES HABITAT est recevable,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 29 juillet 2021 entre la S.A. 1001 VIES HABITAT et M. [Y] [E] concernant les locaux situés au [Adresse 3], bâtiment 1167/02, escalier 2, appartement 2238 à la date du 23 juin 2025,

ORDONNE à M. [Y] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], bâtiment 1167/02, escalier 2, appartement 2238 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

ACCORDE à M. [Y] [E] un délai de six mois pour quitter les lieux,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [Y] [E] à payer à la S.A. 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 23 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE M. [Y] [E] à payer à la S.A. 1001 VIES HABITAT la somme de 3.555,65 € au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés) arrêté au 12 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025,

AUTORISE M. [Y] [E] à s’acquitter de la somme susvisée en 12 mensualités de 300 €, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [Y] [E] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2025,

CONDAMNE M. [Y] [E] à verser à la S.A. 1001 VIES HABITAT la somme de 390 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

le greffier le Président