TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [B] [E] [G]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Léopold LEMIALE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/08965 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KST

N° MINUTE :

8/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 mai 2024

DEMANDEURS

Madame [V] [K]

demeurant Chez Madame [P] [L]

[Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par Maître Léopold LEMIALE du Cabinet L2M Avocats Avocat au barreau de PARIS,vestiaire D653

DÉFENDERESSE

Madame [B] [E] [G] demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 février 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mai 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 mai 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/08965 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KST

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 août 2022, Mme [V] [K] a consenti un bail d’habitation meublé à Mme [B] [E] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 875 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5250 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 31 octobre 2023, Mme [V] [K] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judicaire du contrat de bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [E] [G] sous astreinte de 100 euros par jour de retard, statuer sur le sort des meubles, voir constater que le dépôt de garanti lui restera acquis, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 875 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8750 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,181 euros au titre du coût de l’électricité,1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 8 février 2024, Mme [V] [K], représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 février 2024, s’élève désormais à 11713,66 euros.

Mme [B] [E] [G] comparant en personne, explique ne pas avoir payé son loyer depuis un an faute de ressources. Elle ajoute percevoir le RSA depuis le mois de février 2024. Elle conteste le montant du loyer qu’elle juge trop élevé au regard de la superficie de l’appartement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [V] [K] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 23 août 2023. Or, il n’est pas contesté que la somme de 5250 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 octobre 2023.

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas satisfaite. Aucun délai de paiement ne peut donc être accordé.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [V] [K] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [B] [E] [G] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Selon l’article 140 III. – A de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dans sa rédation applicable au présent litige, dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

L’article 1 du décret n°2019-315 du 12 avril 2019 prévoit la mise en place, sur l’intégralité du territoire de la ville de [Localité 4], du dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 susvisée, et l’arrêté préfectoral n°2022-06-01-0009 du 1er juin 2022 a fixé, en application de ce décret, sur ce même territoire, les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés, par catégorie de logement et par secteur géographique, mentionnés au I de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, pour la ville de [Localité 4], pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.

En l’espèce, Mme [V] [K] ne verse aucun décompte au débat se contentant de réclamer la somme de 11713,66 euros sans plus de détail.

Le bail du 10 août 2022, produit au débat, stipule un loyer mensuel de 875 euros. Il porte sur un logement meublé, comprenant une pièce principale, d’une superficie de 16 m2, au sein d’un immeuble construit entre 1949 et 1974, selon le contrat de bail.

Considération prise de la catégorie du logement loué et du secteur géographique, le loyer de référence majoré applicable au logement loué s’élevait, lors de la signature du contrat de bail, à 37,60 euros par m2.

Il s’ensuit que la bailleresse ne pouvait pas valablement réclamer à sa locataire le paiement d’un loyer d’un montant supérieur à 37,60 x 16 = 601,60 euros, soit 602 euros arrondi à l’unité.

Ainsi, et compte tenu du fait qu’il n’est pas contesté que Mme [B] [E] [G] est redevable, à la date de l’audience, de 13 mois de loyer (de janvier 2023 à janvier 2024 inclus) le montant de la dette locative non sérieusement contestable s’élève à la somme de 7826 euros, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision. Cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [B] [E] [G] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 9 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale à la somme mensuelle de 602 euros en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

La demande tendant à obtenir le paiement de la somme de 181 euros au titre du coût de l’électricité sera rejetée en l’absence de production de pièce justificative.

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 la restitution du dépôt de garantie n’est exigible qu’après la remise des clés au bailleur. En ces conditions, la demande relative à la conservation de dépôt de garantie est prématurée et sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [E] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 10 août 2022 entre Mme [V] [K], d’une part, et Mme [B] [E] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 5 octobre 2023,

ORDONNONS à Mme [B] [E] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

REJETONS la demande d’astreinte,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Mme [B] [E] [G] à payer à Mme [V] [K] la somme de 7826 euros (sept mille huit cent vingt-six euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif et indemnité d’occupation arrêté au 8 février 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse),

CONDAMNONS Mme [B] [E] [G] à verser à Mme [V] [K] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 602 euros, à compter du 9 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

REJETONS la demande en paiement de la somme de 181 euros au titre du coût de l’électricité,

REJETONS la demande de Mme [V] [K] de voir dire que le dépôt de garantie lui restera acquis,

DÉBOUTONS Mme [V] [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [B] [E] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 août 2023 et celui de l’assignation du 31 octobre 2023,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge