COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. LE ROURET c/ [R] [X]

N° 24/00829

Du 01 Octobre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 24/01862 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PV6E

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

le 01 Octobre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du un Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO,Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 01 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le01 Octobre 2024 , signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI,, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la société SYNDUP, SAS dont le siège social est sis [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [R] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [X] est propriétaire des lots n 29 et 108 dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1].

Du 5 septembre 2014 au 4 février 2024, cet ensemble immobilier a été administré par la Selarl [K] & associés désignée en qualité d’administrateur provisoire.

Par lettre du 21 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » a mis en demeure M. [R] [X] de payer la somme de 14.923,92 euros de charges de copropriété dues au 19 octobre 2022.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] a, par acte du 17 mai 2024, fait assigner M. [R] [X] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

18.686,86 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 octobre 2022, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,les frais de relance et de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant produire les résolutions adoptées par Maître [I] [K], administrateur provisoire, après validation des comptes par M. [N] [W], expert judiciaire, le détail des dépenses de la copropriété, l’état financier après répartition, les appels de fonds ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que si la détermination du caractère nécessaire des frais relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, les frais de transmission du dossier à l’avocat, de suivi de contentieux et de remise du dossier à l’huissier de justice peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Il soutient que ce n’est que par la faute de M. [R] [X] que le syndic a rémunéré un salarié spécifiquement dédié au contentieux et que s’ils ne sont pas imputés exclusivement à ce copropriétaire défaillant, ils seront payés par la collectivité.

Il fait valoir enfin que la carence totale des défendeurs lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement, en le privant de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [R] [X] n’a pas constitué avocat, avant la clôture de la procédure ordonnée le 19 juin 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Le Rouret » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [R] [X] est propriétaire des lots de copropriété n 29 et 108,les résolutions prises par la Selarl [I] [K] & Associés, administrateur provisoire, le 18 décembre 2014 :- approuvant le budget prévisionnel de l’année 2014-2015,

— approuvant le budget prévisionnel de l’année 2015-2016,

les résolutions prises par la Selarl [I] [K] & Associés, administrateur provisoire, le 9 novembre 2016 :- approuvant les comptes de l’exercice 2013-2014,

— approuvant le budget prévisionnel de l’année 2016-2017,

— approuvant le budget prévisionnel de l’année 2017-2018,

les résolutions prises par la Selarl [I] [K] & Associés, administrateur provisoire, le 28 juin 2017 :- approuvant les comptes de l’exercice 2014-2015,

— approuvant les comptes de l’exercice 2015-2016,

— approuvant le budget prévisionnel de l’année 2017-2018,

— approuvant le budget prévisionnel de l’année 2018-2019,

les résolutions prises par la Selarl [I] [K] & Associés, administrateur provisoire, le 19 novembre 2018 :- approuvant les comptes de l’exercice 2016-2017,

— approuvant le budget prévisionnel de l’année 2019-2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’année 2020-2021,

les résolutions prises par la Selarl [I] [K] & Associés, administrateur provisoire, le 23 juillet 2020 :- approuvant les comptes de l’exercice 01/07/2017 au 30/06/2018,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’année 2017-2018,

les résolutions prises par la Selarl [I] [K] & Associés, administrateur provisoire, le 2 novembre 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2018 au 30/06/2019,

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2019 au 30/06/2020,

les résolutions prises par la Selarl [I] [K] & Associés, administrateur provisoire, le 15 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021,les résolutions prises par la Selarl [I] [K] & Associés, administrateur provisoire, le 15 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022,l’état financier après répartition au 30/06/2014, au 30/06/2015, au 30/06/2016, au 30/06/2017, au 30/06/2018, au 30/06/2019, au 30/06/2020, au 30/06/2021, au 30/06/2022, et au 30/06/2023,une attestation datée du 8 mars 2023 de M. [N] [W], expert judiciaire désigné par ordonnance du 25 mars 2016, confirmant avoir validé les comptes établis par l’administrateur provisoire avant leur approbation,les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [R] [X],une mise en demeure de payer la somme de 14.923,92 euros de charges de copropriété dues au 19 octobre 2022, adressée à M. [R] [X] par lettre du 21 octobre 2022,un relevé de compte débiteur de la somme de 18.686,86 euros au 1er janvier 2024,

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété d’un montant de 18.686,86 euros, arrêtée au 1er janvier 2024, que M. [R] [X] sera condamné à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 14.923,92 euros à compter de la mise en demeure du 21 octobre 2022 et sur la totalité à compter de l’assignation du 17 mai 2024, capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le décompte individuel de charges révèle que M. [R] [X] s’abstient de régler régulièrement toute contribution aux charges depuis le 4 septembre 2017, et impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes, étant observé qu’elle s’est trouvée en difficulté et a été sous administration provisoire pendant de nombreuses années.

Il lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, tenant compte du montant de la dette et du défaut de règlement depuis plus de six années, à la somme de 800 euros.

M. [R] [X] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [R] [X] sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] la somme de 18.686,86 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 14.923,92 euros à compter de la mise en demeure du 21 octobre 2022 et sur la totalité à compter de l’assignation du 17 mai 2024 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE M. [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] la somme de 800 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [R] [X] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT