N° RG 25/01916 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCTA – décision du 17 Décembre 2025

ST

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01916 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCTA

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]

situé [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE BIMBENET, immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 085 580 041, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [B]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

non comparante ni représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Septembre 2025,

Puis, le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 17 Décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Sébastien TICHIT

Greffier : Monsieur Olivier GALLON ,

EXPOSE DU LITIGE

[W] [B] est propriétaire d’un appartement et d’une cave composant les lots 660 et 692 au sein de la copropriété de la résidence dénommée « [Adresse 5] » située [Adresse 8].

L’agence BIMBENET, sise [Adresse 3], assume les fonctions de syndic de cette copropriété.

Aux termes d’un courrier par recommandé avec accusé de réception en date du 20 octobre 2024 distribué le 25 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] », représenté par son syndic l’agence BIMBENET, a mis en demeure [W] [B] de régler les charges de copropriété et de travaux non payées.

N° RG 25/01916 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCTA – décision du 17 Décembre 2025

Par acte en date du 24 mars 2025, remis à étude, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] », représenté par son syndic l’agence BIMBENET, a fait assigner [W] [B] devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de paiement des sommes dues.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » demande au tribunal de :

Condamner [W] [B] au paiement de la somme de 27 320,70 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 5 décembre 2024, des frais de syndic au titre des lettres de mises en demeure, de rappels, des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux, augmentée des intérêts de droit à compter du 20 octobre 2024, date de la lettre de mise en demeure,Condamner le défendeur au paiement de la somme de 622,77 euros au titre du coût de la sommation de payer,Condamner [W] [B] aux entiers dépens,Condamner [W] [B] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 27 320,70 euros, correspondant aux appels de charges et fonds travaux, échus au 5 décembre 2024 et des frais de syndic, le syndicat des copropriétaires expose, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, que sa créance est justifiée au regard du décompte arrêté au 5 décembre 2024, des procès-verbaux attestant que les budgets des années 2014 à 2024 ont été dûment votés par les copropriétaires en assemblées générales, et des appels de provisions et de fonds travaux régulièrement envoyés.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2025 et les parties ont été renvoyées à l’audience au fond du 24 septembre 2025.

A l’audience du 24 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » a soutenu les écritures susvisées, auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

[W] [B], pourtant régulièrement assignée, selon les formes prévues par le code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété dont le terme est échu

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.»

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties commune et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des Copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Aux termes de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi, le syndic peut exiger le versement notamment :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment du relevé de propriété produit aux débats que [W] [B] est propriétaire de biens formant les lots 660 et 692, dépendant de la copropriété de la résidence dénommée « [Adresse 5] », et représentant 97 des 30 000 tantièmes. Le lot 13 mentionné dans l’assignation ne correspond à aucun appartement mais à une cave, d’après le règlement de copropriété fourni, et il ne ressort d’aucune autre pièce versée en procédure que [W] [B] en est propriétaire, de sorte que cet élément sera analysé comme une erreur de plume.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » justifie de sa demande en produisant :

• le règlement de copropriété (pièce n°1) ;

• les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes en date des 13 mai 2016, 19 mai 2017, 18 mai 2018, 26 avril 2019, 25 septembre 2020, 30 juillet 2021, 13 mai 2022, 2 juin 2023 et 24 mai 2024 approuvant les budgets clos les 31 décembre 2015, 31 décembre 2016, 31 décembre 2017, 31 décembre 2018, 31 décembre 2019, 31 décembre 2020, 31 décembre 2021, 31 décembre 2022, et 31 décembre 2023 (pièces n°7 à 14), et les budgets prévisionnels au 31 décembre 2024 et 31 décembre 2015 (pièces n°15 à 16) mais aussi les travaux de rénovation thermique (pièce n°10) ;

• un décompte des impayés arrêté au 5 décembre 2024 (pièce n°5) ;

• des appels de provision, régularisations de charges, des appels de fond pour travaux (pièce n°6) ;

• une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 20 octobre 2024 distribuée le 25 octobre 2024 (pièce n°4).

Néanmoins, s’agissant des appels de charges et de frais du 21 décembre 2013 au 31 août 2015 mentionnés au décompte arrêté au 5 décembre 2024 (solde débiteur de 1.992,76 au 31 août 2015), le demandeur ne produit ni appels de provision, ni régularisations de charges, ni appels de fond pour travaux, correspondant à cette période de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier la réalité de ces montants.

En outre, sont compatibilisés dans la somme globale demandée, des frais qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 pour la somme totale de 1.575,40 euros.

Au vu des appels de charges concernés et de l’arrêté de compte, il y a lieu de considérer que, déduction faite des frais qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965, [W] [B] est redevable de la somme de 23.752,54 euros au titre des charges appelées et arrêtées au 31 décembre 2024.

En conséquence, [W] [B] sera condamnée au paiement de la somme de 23.752,54 euros avec intérêt au taux légal à compter du 25 octobre 2024, date de réception de la mise en demeure conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Sur les frais de syndic, au titre des lettres de mises en demeure, de rappels, des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux

Selon l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019: « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. (…) Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.»

N° RG 25/01916 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCTA – décision du 17 Décembre 2025

En revanche, la rémunération du syndic prévue à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 s’applique selon l’annexe 2 point V du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 « hors du recouvrement de créances auprès des copropriétaires », de sorte que ces dispositions sont sans rapport avec l’espèce.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété, liste en son annexe 1, disposition 9.1, intitulée « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », le coût des prestations imputables au seul copropriétaire concerné au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 :

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception,Relance après mise en demeure,Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé,Frais de constitution d’hypothèque,Frais de mainlevée d’hypothèque,Dépôt d’une requête en injonction de payer,Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l’espèce, le demandeur sollicite la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme totale de 1.575,40 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965.

Cependant, si ces frais ressortent du relevé de compte de copropriétaire de [W] [B], aucune autre pièce attestant de la réalité n’est versée au dossier. Par ailleurs, quand bien même le syndicat a envoyé une lettre de mise en demeure datée du 20 octobre 2024, les frais ne sont pas portés au relevé de compte du 5 décembre 2024. Dès lors, il convient ainsi d’écarter la somme de 1.575,40 euros, correspondant à l’ensemble des frais exposés par le syndicat au cours des années 2015 à 2024.

En particulier, le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais induits par une sommation de payer à hauteur de 622,77 euros. Cependant, aucune sommation de payer n’est communiquée aux débats de sorte que cette demande sera rejetée. En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de cette demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [W] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, [W] [B] indemnisera le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONDAMNE [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] représenté par son syndic l’agence BIMBENET, la somme de 23.752,54 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 31 décembre 2024, avec intérêts légaux à compter du 25 octobre 2024,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] représenté par son syndic l’agence BIMBENET, de sa demande de condamnation de [W] [B] à lui verser la somme de 622,77 euros au titre de la sommation de payer,

CONDAMNE [W] [B] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure,

REJETTE toutes autres demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4],

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le DIX SEPT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Monsieur Sébastien TICHIT, juge et Olivier GALLON, greffier

Le Greffier Le Juge