TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 07 NOVEMBRE 2025

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N° RG 24/01674 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E2EY

Minute 25-

Jugement du :

07 novembre 2025

La présente décision est prononcée le 07 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE, juge, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 8 septembre 2025

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1]

représenté par son syndic le Cabinet NEXITY LAMY dont le siège social est [Adresse 2]

pris en son agence le Cabinet NEXITY [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par la SELARL BJA avocat au barreau de PARIS

et ayant pour postulant M^e Elizabeth BRONQUARD avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSE :

S.C.I. CHLOE prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Antoine GINESTRA avocat au barreau de REIMS

RAPPEL DES FAITS

La Société Civile Immobilière CHLOE (ci-après dénommée « la SCI CHLOE ») est propriétaire du lot n°9 dépendant de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1].

Se prévalant d’un non-paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] a, par voie d’huissier de justice en date du 24 janvier 2024, adressé à la SCI CHLOE un commandement de payer la somme en principal de 2420,90 euros.

Par voie d’huissier de justice en date du 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] a, par l’intermédiaire de son syndic la SAS LAMY, fait assigner la SCI CHLOE devant la juridiction de céans pour solliciter :

— la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme 3165,81 euros au titre des charges courantes et frais impayés, échéance du deuxième trimestre incluse ;

— la capitalisation des intérêts ;

— la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— le rappel de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée initialement à l’audience du 17 juin 2024 et a fait l’objet de renvois successifs à la demande des parties.

A l’audience du 8 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1], représenté, s’en remet à ses dernières écritures, aux termes desquelles il sollicite :

— le rejet des demandes de la défenderesse ;

— la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme 3201,32 euros au titre des charges courantes et frais impayés, selon décompte arrêté au 08 octobre 2024 ;

— la capitalisation des intérêts ;

— la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— le rappel de l’exécution provisoire.

La SCI CHLOE, représentée, renvoie à ses dernières écritures, aux termes desquelles elle demande de :

— juger le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] irrecevable et mal fondé ;

— rejeter ses demandes, en ce compris celle formée au titre des frais irrépétibles ;

— laisser à la charge des parties les dépens qu’elles ont engagées.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L’article 750-1 du code de procédure civile énonce que « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. »

En application de l’article 55 du décret n°76-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ».

En l’espèce, si la défenderesse allègue que la demande additionnelle de dommages et intérêts ne permet pas au demandeur de s’exonérer de la tentative de conciliation préalable obligatoire dès lors qu’elle est fondée exclusivement sur la demande initiale, il convient de rappeler que c’est l’addition de l’ensemble des demandes au fond qui doivent être prises en compte pour déterminer si elles excèdent ou non la somme de 5000 euros.

Dans son acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] sollicite une somme totale de 5665,81 euros, soit une somme qui excède 5000 euros. Elle n’était alors pas soumise à l’obligation de tenter une conciliation préalable.

Par ailleurs, si la SCI CHLOE énonce que le syndic ne produit pas de mandat justifiant de sa qualité à agir, il appert que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] justifie de sa qualité à agir en produisant le procès-verbal d’assemblée générale du 23 mai 2023 qui confirme la désignation du syndic, la SAS LAMY.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] est recevable.

Sur la demande en paiement des charges de copropriétés

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] justifie du bien-fondé de sa demande en produisant le commandement de payer du 24 janvier 2024 ainsi que les appels de fond entre le 1er octobre 2020 et le 8 octobre 2024, outre le procès-verbaux d’assemblée générale du 30 juin 2020, du 28 juin 2021 , du 13 juillet 2022, du 23 mai 2023, du 23 mai 2024 (en ce qu’ils contiennent des résolutions relatives à l’approbation des comptes ou du budget prévisionnel), le règlement de copropriété et l’ét ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues.

En revanche, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] sollicite injustement des frais au titre de l’article 10-1 de la loi susvisée, puisque non seulement les mises en demeure et relances ne sont pas produites, mais il ne justifie pas non plus que ces frais ont été essentiels ou non compris dans les dépens.

La SCI CHLOE n’apporte aucun élément concret en contestation de la dette.

Par conséquent, la SCI CHLOE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] la somme de 2289,31 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] ne caractérise ni la faute de la SCI CHLOE, ni une quelconque mauvaise foi de sa part, qui ne sauraient résulter de la seule absence de paiement. Elle n’établit pas non plus avoir subi un préjudice distinct de celui qui sera réparé par le paiement des intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la SCI CHLOE, partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI CHLOE sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] recevable en son action ;

CONDAMNE la SCI CHLOE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] la somme de 2289,31 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI CHLOE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI CHLOE aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 7 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Hubert BARRE, Juge et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

Le greffier Le président