COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [V] [A] c/ S.A.R.L. RIVIERA INVESTISSEMENT

N° 24 /

Du 20 Décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 22/04182 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OP4E

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

la SELAS VERRIER VILETTE & ASSOCIÉS

expédition délivrée à

le 20 Décembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 19 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Décembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [A] [V] agissant au nom et pour le compte de Monsieur [U] [B] – majeur protégée demeurant [Adresse 6] – résidant [Adresse 9], bénéficiaire d’une habilitation familiale selon un arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 02 juin 2022

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Agnès VILETTE de la SELAS VERRIER VILETTE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.R.L. RIVIERA INVESTISSEMENT Prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] [E] épouse [B] était propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 10] qu’elle a, par acte du 19 décembre 2001, donné à bail à la société [R] [I] contre paiement d’un loyer initial de 1.070 euros mensuels.

Mme [T] [E] épouse [B] est décédée à [Localité 8] le 14 mai 2009 en laissant pour lui succéder M. [U] [B], son époux commun en biens, donataire ayant opté pour un quart en pleine propriété et trois quart en usufruit des biens composant la succession de son épouse, et Mme [V] [M] épouse [A], leur fille.

Par jugement du 28 octobre 2021, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Grasse a ouvert une mesure de tutelle au bénéfice de M. [U] [B] et a désigné M. [Z] [F], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en qualité de tuteur.

Le 10 février 2022, M. [U] [B], représenté par M. [Z] [F], a confié à la société Riviera Investissement un mandat de gestion du bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 10] donné à bail à la société [R] [I].

Par arrêt du 2 juin 2022, la cour d’appel d'[Localité 7] a infirmé le jugement du 28 octobre 2021 et a habilité Mme [V] [B] épouse [A] à représenter son père, M. [U] [B], pour l’ensemble des actes relatifs aux biens sans autorisation du juge des tutelles.

Par lettre adressée à la société Riviera Investissement le 21 juillet 2022, le conseil de Mme [V] [B] épouse [A] a sollicité la révocation du mandat de gestion qu’il estimait inutile, faisant valoir en outre une erreur dans le montant des loyers perçus.

Par acte du 4 octobre 2022, Mme [V] [B] épouse [A] agissant au nom de M. [U] [B] a fait assigner la société Riviera Investissement devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir à titre principal, la nullité du mandat de gestion et, à titre subsidiaire, sa révocation.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 3 novembre 2023, Mme [V] [B] épouse [A] agissant au nom et pour le compte de M. [U] [B] sollicite, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, le prononcé du mandat de gestion conclu par M. [Z] [F],

— à titre subsidiaire, la révocation du mandat de gestion conclu par M. [Z] [F],

— en tout état de cause, le paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le bien immobilier donné en gestion est indivis entre son père et elle-même si bien que, pour être valable, le mandat devait être conclu par les deux indivisaires compte-tenu des pouvoirs confiés au mandataire sur le bien. Elle explique qu’alors qu’elle avait interjeté appel du jugement ayant placé son père sous tutelle, le tuteur a cru bon de conclure seul un mandat de gestion de l’immeuble qui ne posait aucune difficulté, le preneur réglant sans incident son loyer et procédant à son indexation. Elle expose que ce mandat de gestion engage gravement et durablement le bien si bien que l’accord de l’usufruitier ne pouvait suffire à sa conclusion d’autant que le loyer a été minoré de 35 %, ce qui cause un préjudice.

Elle rappelle que l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet institue des règles de durée, de rupture et de non-reconduction d’un tel mandat. Elle souligne que le mandat a été conclu pour une durée de trois ans reconductible pour une durée totale de 30 ans, ce qui est contraire aux articles 1, 6 et 7 de la loi du 2 janvier 1970. Elle considère dès lors que le mandat est nul à titre principal.

Elle expose qu’il résulte des articles 2003 et 2004 du code civil que le mandat se termine notamment par la révocation du mandataire et qu’il est constant que le mandant peut révoquer sa procuration de manière anticipée pour des motifs légitimes.

Elle fait valoir que ce mandat est dénué d’intérêt car les loyers lui sont versés directement par la locataire commerciale et qu’au cours de sa gestion, le mandataire a commis des erreurs dans l’appel des loyers et des fautes de gestion. Elle explique que le mandat ne prévoit aucun mécanisme de révocation mais prévoit les honoraires du mandataire de manière précise. Elle estime qu’elle est dès lors fondée à solliciter la révocation du mandat, ce que la société Riviera Investissement a refusé amiablement alors qu’elle n’en n’a jamais exécuté les termes.

Dans ses dernières écritures notifiées le 26 septembre 2023, la société Riviera Investissement conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de Mme [V] [B] épouse [A] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que l’article 595 du code civil impose le concours du nu-propriétaire et de l’usufruitier pour la signature d’un bail commercial ou rural et non pour la conclusion d’un mandat de gestion locative. Elle explique qu’un mandat de gestion n’est pas un acte de disposition défini par l’article 2 du décret du 22 décembre 2008 car il concerne l’administration et la gestion des biens sans engager le patrimoine. Elle précise que la seule sanction lorsqu’un mandat n’est signé que par un indivisaire est son inopposabilité à celui qui ne l’a pas signé et non sa nullité. Elle ajoute que le mandat mentionne de manière visible et lisible les modalités de non-reconduction du mandat et fixe sa durée. Elle en conclut que le mandat est valable.

Elle indique que le formalisme nécessaire pour mettre un terme à ce mandat de gestion n’a jamais été respecté et que Mme [V] [A] a initié une procédure inutile car elle a repris en main la gestion du bien immobilier en mettant, de fait fin, au mandat dont elle sollicite la révocation.

La clôture de la procédure est intervenue le 7 mai 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024 prorogé au 2 décembre 2024 puis au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité du mandat de gestion.

1. Sur la conclusion du mandat de gestion au nom de M. [U] [B] seul.

Au terme de l’article 815-3 du code civil, le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ce texte ajoute qu’ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires et qu’à défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Il précise que, toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

L’article 1er du décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 relatif aux actes de gestion du patrimoine des personnes placées en curatelle en tutelle définit les actes d’administration comme les actes d’exploitation ou de mise en valeur du patrimoine dénués de risque anormal par opposition aux actes de disposition qui engagent le patrimoine pour le présent ou l’avenir, par une modification importante de son contenu, une dépréciation significative de sa valeur en capital ou une altération durable des prérogatives de son titulaire.

Il n’existe qu’une exception à la règle majoritaire prévue par l’article 595 du code civil selon lequel l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal et, à défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.

Il sera toutefois rappelé, au regard des moyens invoqués par les parties, qu’il n’existe pas d’indivision entre usufruitier et nu-propriétaire, car leurs droits sont de nature différente (Cass. 1re civ., 12 févr. 2020).

En l’espèce, Mme [T] [E] épouse [B] est décédée à [Localité 8] le 14 mai 2009 en laissant pour lui succéder :

— M. [U] [B], son époux commun en bien et donataire ayant opté pour un quart en pleine propriété et trois quart en usufruit du bien immobilier,

— Mme [V] [B] épouse [A] qui est donc titulaire de trois quart en nue-propriété du même bien immobilier.

M. [U] [B] a été placé sous tutelle par jugement du 28 octobre 2021 qui a désigné M. [Z] [F], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en qualité de tuteur.

Le 10 février 2022, M. [Z] [F], agissant en sa qualité de tuteur de M. [U] [B], a confié à la société Riviera Investissement un mandat de gestion du bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 10] donné à bail à la société [R] [I].

Outre qu’il n’existe pas d’indivision entre Mme [V] [B] épouse [A], nue propriétaire, et son père, usufruitier, un mandat de gestion locative d’un bien est un acte d’administration dénué de risque anormal ayant pour objet d’exploiter l’immeuble pour en tirer des revenus.

La conclusion de ce mandat ne nécessitait donc pas, pour être valable, le consentement de la nue propriétaire des trois quart du bien immobilier donné en gestion si bien que ce moyen de nullité ne pourra qu’être rejeté.

2. Sur le moyen tiré de la méconnaissance de la loi Hoguet.

Par application des articles 1 et 7 de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, sont nulles les promesses et les conventions à la gestion immobilière qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.

En l’espèce, le mandat de gestion locative prévoit, en page 7, que :

« Le présent mandat est donné pour une durée de 3 ans à compter de ce jour. Il se renouvellera ensuite tacitement par période de 3 ans. L’une ou l’autre des parties pourra résilier le présent mandat au terme de chaque période à condition d’en aviser l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois mois avant la date d’échéance du contrat initial ou renouvelé.

Il est précisé que ce délai de préavis commencera à courir à compter du jour de la présentation de la lettre recommandée.

En tout état de cause, le présent mandat prendra irrémédiablement fin à l’issue d’un délai de trente ans à compter de la signature des présentes ».

Dès lors, la durée du mandat de gestion a expressément été convenue par les parties car elle a été fixée à trois ans, renouvelable tacitement, dans la limite de trente ans.

Si l’acte doit préciser une limite de temps dans ses effets, il n’existe pas de limite de temps maximale concernant la durée de ce type d’acte.

Il s’ensuit que le mandat de gestion respecte les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 selon lesquelles il doit comporter une limitation de ses effets dans le temps.

En conséquence, le mandat de gestion conclu entre Monsieur [Z] [F], agissant en qualité de tuteur de M. [U] [B], et la société Riviera Investissement est valable.

Il s’ensuit que Mme [V] [B] épouse [A] sera déboutée de sa demande de prononcé de la nullité du mandat de gestion conclu le 10 février 2022 entre M. [U] [B], représenté par M. [Z] [F], et la société Riviera Investissement.

Sur la demande de révocation judiciaire du mandat de gestion.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 2003 du même code, le mandat finit de trois manières :

— par la révocation du mandataire,

— par la renonciation de celui-ci au mandat,

— par la mort, la tutelle des majeurs ou la déconfiture, soit du mandant, soit du mandataire.

L’article 2004 du code civil dispose que le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble et contraindre, s’il y a lieu, le mandataire à lui remettre soit l’écrit sous seing privé qui la contient, soit l’original de la procuration, si elle a été délivrée en brevet, soit l’expédition, s’il en a été gardé minute.

Néanmoins, ce texte, qui pose le principe de libre révocabilité du mandataire, n’est pas d’ordre public si bien que le mandant peut valablement renoncer à son droit de révocation ou en soumettre l’exercice à des conditions déterminées.

Mais une telle clause ne constitue pas un obstacle à la rupture des relations car le mandat même stipulé irrévocable ne prive pas le mandant du droit d’y renoncer et la révocation produit, alors, tous ses effets, sous réserve de la responsabilité du mandant envers le mandataire.

En l’espèce, le mandat de gestion prévoit en page 7 que le contrat est prévu pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement par période de trois ans dans la limite de trente années, mais que l’une ou l’autre des parties pourra résilier le mandat au terme de chaque période à condition d’en aviser l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois mois avant la date d’échéance du contrat initial ou renouvelé.

Par lettre du 27 juin 2022 adressé à la société Riviera Investissement exerçant sous l’enseigne Orpi, le conseil de Mme [V] [B] épouse [A] a notamment avisé le mandataire du remplacement de M. [Z] [F].

Par courriel du 29 juin 2022, le directeur de l’agence a informé Mme [V] [B] épouse [A] que la résiliation du mandat n’était pas possible en l’absence de fondement juridique.

Par lettre adressée à la société Riviera Investissement le 21 juillet 2022, le conseil de Mme [V] [B] épouse [A] a sollicité la révocation du mandat de gestion qu’il estimait inutile, faisant valoir en outre une erreur dans le montant des loyers perçus.

Il n’est contesté par aucune des parties que ce mandat n’est plus exécuté depuis l’été 2022, date à laquelle Mme [V] [B] épouse [A] a repris en main la gestion des biens de son père après avoir été désignée en remplacement de M. [Z] [F], la société Riviera Investissement estimant, d’ailleurs et pour cette raison, la procédure inutile.

Il n’en demeure pas moins que la société Riviera Investissement a adressé au preneur à bail une mise en demeure de régler un solde de loyer de 5.061 euros le 10 mai 2023 alors qu’elle savait qu’ils étaient payés directement à Mme [V] [B] épouse [A].

Si ce mandat de gestion locative à titre onéreux, alors que le contrat de bail commercial en cours depuis l’année 2001 n’avait jamais posé de difficulté, a été conclu par un tuteur professionnel dès sa désignation, sa durée de trois ans sans possibilité de révocation ne fait pas obstacle à ce qu’il y soit mis un terme par le mandant sous réserve d’indemniser une telle rupture anticipée si elle s’avérait abusive.

Or, il ressort des pièces produites que ce mandat n’est plus exécuté par la société Riviera Investissement depuis plusieurs années et que, lors des six mois d’exécution de ce contrat, elle a appelé des loyers dont le montant ne correspondait pas au prix du bail, notamment la somme de 781 euros en août 2022 sur laquelle elle ne s’explique pas.

Il s’ensuit qu’il convient de prononcer la révocation du mandat de gestion locative conclu le 10 février 2022 entre M. [U] [B], représenté par M. [Z] [F], et la société Riviera Investissement qui l’avait initialement refusée.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, la société Riviera Investissement sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’équité ne commande pas en revanche de prononcer à son encontre de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile si bien que Mme [V] [B] épouse [A] sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, aucune circonstance ne justifiant en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la révocation anticipée du mandat de gestion locative conclu le 10 février 2022 entre M. [U] [B], représenté par M. [Z] [F] en sa qualité de tuteur, et la société Riviera Investissement ;

DEBOUTE Mme [V] [B] épouse [A] de sa demande de prononcé de la nullité du même mandat ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et rejette les demandes formées de ce chef ;

CONDAMNE la société Riviera Investissement aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT