COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01621 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZZ3

du 22 Octobre 2024

N° de minute

affaire : [X] [J], [H] [Z]

c/ S.A.S. LA MEDINA

Grosse délivrée

à M^e DALMASSO

Expédition délivrée

à la SAS LA MEDINA

le

l’an deux mil vingt quatre et le vingt deux Octobre

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, juge des référés, assistée de Madame Laura PLANTIER, greffier avons rendu l’ordonnance suivante :

A la requête de :

Mme [X] [J]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Lucien DALMASSO, avocat au barreau de NICE

Mme [H] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Lucien DALMASSO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSES

Contre :

S.A.S. LA MEDINA dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

non comparant ni représenté,

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 17 Septembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 22 Octobre 2024,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 octobre 2023, Mme [X] [J] usufruitière et Mme [H] [Z] nue-propriétaire ont donné à bail commercial à la SAS LA MEDINA des locaux commerciaux situés [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 15 000 euros, payable par trimestre et d’avance les 1er mois d’octobre, janvier, avril et juillet, outre une provision sur charges de 540 euros par trimestre et 210 euros par trimestre au titre de la taxe foncière .

Le 16 mai 2024, Mme [X] [J] et Mme [H] [Z] a fait délivrer à la SAS LA MEDINA un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, Mme [X] [J] et Mme [H] [Z] ont fait assigner la SAS LA MEDINA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire à la date du 16 juin 2024ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retardla condamner au paiement d’une provision de 6000 euros à valoir sur l’arriéré locatif à la date d’acquisition de la clause résolutoire,dire que cette somme sera majorée de 1000 euros par application de la clause pénale prévue au bailla condamner au paiement d’une provision de 7500 euros par trimestre, majorée de 100% à titre d’indemnité mensuelle d’occupation des lieux, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieuxle condamner au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer

A l’audience du 17 septembre 2024, Mme [X] [J] et Mme [H] [Z], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes.

Elles exposent que la SAS LA MEDINA est défaillante dans le paiement de son loyer, qu’elles lui ont fait délivrer un commandement de payer portant sur la somme de 6000 euros, qui n’a pas été réglée dans le délai imparti, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet le 16 juin 2024, que son expulsion devra être ordonnée et qu’elle devra en outre être condamnée au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation, majorée de 100% en application de la clause pénale prévue au bail.

Les bailleurs ont justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 10 juillet 2024.

La SAS LA MEDINA régulièrement assignée, par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [X] [J] et Mme [H] [Z] versent aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Il est acquis que les parties sont liées par un bail portant sur un local à usage commercial. Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de Mme [X] [J] et Mme [H] [Z] par acte de commissaire de justice le 16 mai 2024, à la SAS LA MEDINA, visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 6000 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, au vu du décompte versé du 4 septembre 2024 et à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse, non comparante.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 16 juin 2024.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS LA MEDINA, devenue occupante des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

Sur l’astreinte

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la SAS MEDINA à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Il ressort du décompte produit par les demandeurs en date du 4 septembre 2024 , que la SAS LA MEDINA demeure redevable de la somme de 3170.51 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date de résiliation du bail soit au mois de juin 2024 inclus, déduction faite des règlements intervenus.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SAS LA MEDINA qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, sera condamnée au paiement de la somme de 3170.51 arrêtée au mois de juin 2024 inclus à Mme [X] [J] en sa qualité d’usufruitière, à laquelle revient les fruits de la location en application des articles 584 et 586 du code civil.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance, du loyer et des charges, ayant nécessité une instance judiciaire, le propriétaire aura droit à titre de dommages et intérêts à la somme de 1000 euros.

Le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale mais ne peut diminuer le montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

Dès lors, il convient de condamner la SAS LA MEDINA à payer la somme provisionnelle de 200 euros à titre de dommages et intérêts, à Mme [X] [J], en application de la clause pénale prévue au bail, en raison du défaut de paiement à son échéance du loyer et des charges.

Les demandes en paiement formées par Mme [H] [Z], en sa qualité de nue-propriétaire sont rejetées comme se heurtant à une contestation sérieuse.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En cas de maintien dans les lieux suite à la résiliation du bail, l’occupant est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective et définitive des lieux en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit qu’à défaut par le preneur d’évacuer les locaux, il sera redevable au bailleur de plein droit et sans préavis, d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global majorée de 100%.

Le loyer est actuellement de 3750 euros par trimestre soit 1250 euros par mois, outre les provisions sur charges et sur taxe foncière.

Les demanderesses sollicitent la fixation d’une indemnité d’occupation égale au loyer majoré de 100% en application de la clause pénale prévue au bail, soit de 7500 euros par trimestre.

Le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale mais ne peut diminuer le montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

La SAS LA MEDINA qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est bien redevable d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, qui doit être fixée au montant du loyer, avec majoration conformément à la clause pénale prévue au bail.

Il convient en conséquence, au vu des éléments de l’espèce, des règlements effectués et de la clause pénale prévue au bail, de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle de 4050 euros par trimestre, soit 1350 euros par mois, jusqu’au départ effectif et restitution des clés.

La SAS LA MEDINA sera condamnée à en paiement le montant à Mme [X] [J] usufruitière.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué à Mme [X] [J] et Mme [H] [Z] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS LA MEDINA qui succombe sera condamnée aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial liant Mme [X] [J] et Mme [H] [Z] et la SAS LA MEDINA portant sur les locaux à usage commercial située à [Adresse 4] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 16 juin 2024 ainsi que l’occupation illicite du local à usage commercial,

ORDONNONS à la SAS LA MEDINA et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d’un mois de la signification de la présente ordonnance,

ORDONNONS, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l’expulsion de la SAS LA MEDINA et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu de prononcer une astreinte ;

CONDAMNONS la SAS LA MEDINA à payer à Mme [X] [J] en sa qualité d’usufruitière , à titre provisionnel, la somme de 3170.51 euros au titre des loyers et charges échus au mois de juin 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNONS la SAS LA MEDINA à payer à Mme [X] [J] en sa qualité d’usufruitière la somme provisionelle de 200 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur la clause pénale prévue au bail;

CONDAMNONS la SAS LA MEDINA à payer à Mme [X] [J] en sa qualité d’usufruitière, une indemnité d’occupation provisionnelle de 4050 euros par trimestre soit 1350 euros par mois à compter du 1er juillet 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS la SAS LA MEDINA à payer à Mme [X] [J] et Mme [H] [Z] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS La SAS LA MEDINA aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 16 mai 2024;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES