TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 03 JUIN 2025

Enrôlement : N° RG 22/06801 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2GFD

AFFAIRE : M. [M] [N], Mme [R] [D] ép. [N] (Me JOURDAN)

C/ S.D.C. [Adresse 8] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES) ; GROUPAMA MÉDITERRANÉE (l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA) ; S.D.C. [Adresse 5] (Me [W]) ; S.A. ALLIANZ IARD (la SELARL ABEILLE AVOCATS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 27 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 juillet 2025 anticipée au 03 juin 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 03 juin 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [M] [N]

né le 18 avril 1966 à [Localité 14] (27)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 15]

Madame [R] [D] épouse [N]

née le 24 février 1962 à [Localité 17] (86)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 15]

tous deux représentés par Maître Amandine JOURDAN, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 16]

dont le siège social est sis [Adresse 19]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Alpes Méditerranée dite GROUPAMA MÉDITERRANÉE

immatriculée au RCS d'[Localité 13] sous le numéro 379 834 906

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. le Cabinet ROCHE

immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 477 784 045

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son gérant

représenté par Maître Christiane CANOVAS ALONSO, avocate au barreau de MARSEILLE

S.A. ALLIANZ IARD

immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 542 110 291

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de ses représentants légaux

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] sont propriétaires non occupants d’un appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 5] dans le [Localité 12].

Depuis le mois d’octobre 2016, différentes pièces de l’appartement des époux [N] sont le siège d’importantes infiltrations.

Les murs de la cuisine, mitoyens à l’immeuble sis [Adresse 8], sont gorgés d’eau et entrainent au fil du temps une prolifération importante de moisissures et de champignons au sein de l’appartement.

Ils ont informé le syndic de leur copropriété, le cabinet ROCHE & ASSOCIES, de la situation.

Un constat amiable de dégât des eaux a été régularisé entre les deux syndicats des copropriétaires le 28 octobre 2016.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a mandaté la société ECORES aux fins de recherche de fuite. Cette dernière s’est déplacée sur les lieux le 28 octobre 2016, et le 14 novembre 2016. Elle a localisé la présence d’un bouchon au niveau du siphon du disconnecteur de l’immeuble du [Adresse 8], pouvant être à l’origine de la présence d’humidité sur le mur mitoyen dans la cuisine de l’appartement en rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 5].

Plusieurs relances ont été adressés par courriers recommandés avec accusé de réception au syndic de la copropriété du [Adresse 8].

Les tentatives de rapprochement amiable avec le cabinet IAG, syndic de la copropriété du [Adresse 8] sont restées vaines.

En raison de l’aggravation des désordres, Monsieur [T] [Z] a été désigné en qualité d’expert judiciaire par ordonnance de référé en date du 4 août 2017.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 25 septembre 2020.

Par assignation en date du 1er juillet 2022, Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] ont attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la société IAG, la société GROUPAMA MEDITERRANEE, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, et la société ALLIANZ IARD aux fins de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240, 1241, et 1242 du code civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [Z],

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] responsable des désordres subis dans leur appartement du [Adresse 5],

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 16], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA IAG, sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir, à réaliser les travaux suivants :

Reprise en toiture de l’étanchéité et des maçonneries de l’ensemble des émergences et raccordements défectueux avec mise en place de chapeaux conformes, sur les sorties des gaines, ceci pour la toiture de l’immeuble numéro 57, Remise en état de la canalisation enterrée du réseau des eaux usées défaillant, à l’aplomb du hall d’entrée de l’immeuble au numéro 57, Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 16] pris en la personne de son syndic la société FONCIA IAG, et son assureur GROUPAMA MEDITERRANEE à leur payer la somme de 11.878,20 euros au titre des travaux de reprise,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 16] pris en la personne de son syndic la société FONCIA IAG, et son assureur GROUPAMA MEDITERRANEE à leur payer à chacun la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral et d’anxiété,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 16] pris en la personne de son syndic la société FONCIA IAG, et son assureur GROUPAMA MEDITERRANEE à leur payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Déclarer qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG22/6801.

Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 18 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Monsieur [M] [N] et Madame [R] [D] épouse [N] demandent au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240, 1241 et 1242 du code civil,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z],

Déclarer recevable et bien fondée leur demande,

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 16] pris en la personne de son syndic la société FONCIA IAG responsable des désordres subis dans leur appartement,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 16] pris en la personne de son syndic la société FONCIA IAG, la société GROUPAMA MEDITERRANEE, la société ALLIANZ IARD, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 16] ; de toutes leurs demandes formulées,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] [Localité 16], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA IAG, sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir, à réaliser les travaux suivants :

Reprise en toiture de l’étanchéité et des maçonneries de l’ensemble des émergences et raccordements défectueux avec mise en place de chapeaux conformes, sur les sorties des gaines, ceci pour la toiture de l’immeuble numéro 57, Remise en état de la canalisation enterrée du réseau des eaux usées défaillant, à l’aplomb du hall d’entrée de l’immeuble au numéro 57, Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 16] pris en la personne de son syndic la société FONCIA IAG, et son assureur GROUPAMA MEDITERRANEE à leur payer la somme de 11.878,20 euros au titre des travaux de reprise,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 16] pris en la personne de son syndic la société FONCIA IAG, et son assureur GROUPAMA MEDITERRANEE à payer à Madame [R] [D] épouse [N] la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral et d’anxiété,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 16] pris en la personne de son syndic la société FONCIA IAG, et son assureur GROUPAMA MEDITERRANEE à payer à Monsieur [M] [N] la somme de 3000 euros au titre de son préjudice moral et d’anxiété,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 16] pris en la personne de son syndic la société FONCIA IAG, et son assureur GROUPAMA MEDITERRANEE à leur payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Par conclusions numéro 3, régulièrement signifiées au RPVA le 25 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice demande au tribunal de :

Vu les articles 696, et 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 113-1 et suivants du code des assurances,

Vu les articles 1108 du code civil,

A titre principal,

Débouter les époux [N] et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8],

A titre subsidiaire,

Condamner GROUPAMA MEDITERRANEE en sa qualité d’assureur à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

Condamner les époux [N] ou toute autre partie succombante à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance,

Par conclusions en réplique, régulièrement signifiées au RPVA le 22 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la société GROUPAMA MEDITERRANEE demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu l’article 514-1 du code de procédure civile,

Débouter les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes,

Juger que GROUPAMA MEDITERRANEE est bien fondée à dénier sa garantie,

Juger que GROUPAMA MEDITERRANEE est parfaitement fondée à opposer l’exclusion des garanties à défaut d’entretien,

Juger que le contrat d’assurance est frappé de nullité du fait de l’absence d’aléa,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société GROUPAMA MEDITERRANEE,

Sur les frais irrépétibles,

Condamner tout succombant à verser à GROUPAMA MEDITERRANEE la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,

Ecarter l’exécution provisoire.

Par conclusions en réplique, régulièrement signifiées au RPVA le 3 juin 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la société ALLIANZ IARD demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Constater qu’aucune demande n’est présentée contre la société ALLIANZ IARD,

Constater qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’aucun désordre n’est imputable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], assuré auprès de ALLIANZ IARD,

Condamner tout succombant au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions en réplique, régulièrement signifiées au RPVA le 24 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice le cabinet ROCHE demande au tribunal de :

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z],

Juger qu’aucune demande n’est formulée contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] par les époux [N], et aucune autre partie à la cause,

Condamner tout succombant au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance.

******

La procédure a été clôturée le 23 janvier 2025, et fixée à l’audience du 27 mars 2025.

Le délibéré initialement fixé à la date du 10 juillet 2025, a été avancé à la date du 3 juin 2025.

MOTIFS :

Sur les demandes des consorts [N] :

Il ressort des pièces produites que ces derniers ont commencé à subir des infiltrations à partir du mois d’octobre 2016. Ces dernières affectaient plusieurs pièces de leur appartement situé au [Adresse 5].

Un premier constat amiable a été régularisé le 28 octobre de la même année entre les deux copropriétés.

Dès le mois de novembre 2016, le syndic de la copropriété du [Adresse 5], a mandaté la société ECORES pour procéder à une recherche de fuite dans l’immeuble du [Adresse 5].

Cette société a constaté la présence d’un bouchon au niveau du siphon disconnecteur de l’immeuble [Adresse 11], pouvant être à l’origine de la présence d’humidité sur le mur mitoyen de la cuisine de l’appartement du rez-de-chaussée propriété des consorts [N]. Le même constat était fait sur le siphon disconnecteur de l’immeuble situé au [Adresse 5].

A plusieurs reprises en mars et avril 2017, les consorts [N], vont alerter le syndic de leur copropriété, la société ROCHE et ASSOCIES, mais aussi celui de l’immeuble situé au [Adresse 8], sur la situation de leur appartement et les dégradations résultant de dégâts des eaux.

Le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [T] [Z] déposé le 25 septembre 2020 vient confirmer l’existence des désordres, et a mis en évidence les constatations suivantes :

Dans l’appartement des consorts [N], présence de venues d’eau au droit du plafond de la cuisine depuis les conduits en toiture par migration, Un taux d’humidité en saturation au droit du revêtement de sol par carrelage et en augmentation vers la paroi mitoyenne des immeubles 55 et 57,En toiture de l’immeuble [Adresse 7] : des fissurations sur les éléments maçonnés avec défaillance ou absence de traitement convenable au droit des émergences et raccordements en toiture de l’immeuble. Ces malfaçons ont pour conséquence l’infiltration des eaux de pluie dans la paroi séparative en partie haute avec migration au travers des conduits le long de cette paroi. Les reprises d’étanchéité en toiture au droit des émergences ont été traitées sur la toiture de l’immeuble du [Adresse 4], En rez-de-chaussée de l’immeuble 57 : défaut d’étanchéité au droit du réseau d’eaux usées enterré, suite à l’écrasement et l’affaissement de ce dernier (fissurations), lequel situé à l’aplomb du couloir principal d’accès de l’immeuble 57. Ces désordres ont pour conséquence, la migration en continue dans les rez-de-chaussée et en remontées sur les parois séparatives des deux immeubles. Une saturation d’humidité en provenance du sol dans les deux immeubles a été constatée. L’expert retient ainsi deux types de désordres chez les consorts [N] :

Venues d’eau par migration depuis les conduits émergeants en toiture. Les parties affectées sont le plafond de la cuisine, à l’aplomb d’un ancien conduit. Au regard des constatations réalisées par Monsieur [Z], ce désordre a pour origine, sans contestation possible, le défaut de traitement d’étanchéité des points particuliers en toiture de l’immeuble numéro 57 au droit des émergences (sorties de conduits de maçonnerie).

Venues d’eau par propagation dans le dallage en rez-de-chaussée des immeubles 55 et 57. Ce type de désordre a pour origine l’effondrement et la fissuration du réseau enterré d’eaux usées au droit de l’immeuble situé au N°57.

Sur les responsabilités :

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à la présente instance depuis le 1er juin 2020, « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Aux termes de l’article 1242 du code civil, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable.

Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil (…).

Les demandeurs agissent au visa des articles précités pour rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8].

En défense ce dernier conteste toute responsabilité dans les désordres subis par les copropriétaires demandeurs.

Pour autant, il y a lieu de souligner que les arguments en défense du syndicat des copropriétaires du numéro 57 sont inopérants, et ne sont pas nouveaux, puisqu’aux termes de leurs dernières conclusions il reprend ceux déjà soumis à l’expert. En effet il souligne le caractère incomplet, et un lien de causalité incertain, pour autant, il n’apporte aucun document technique qui serait de nature à remettre en question les conclusions précitées de l’expert.

L’expert a, en réponse à plusieurs dires du conseil de ce syndicat, rappelé que seul le syndicat des copropriétaires du numéro 55 avait procédé aux travaux de reprise de l’émergence en toiture, pas le syndicat du numéro 57. Il a par ailleurs rappelé que ces constatations n’étaient pas de simples déductions quant à une humidité persistante, soulignant que la réalité des désordres n’était pas relative, et que le dallage de l’appartement des consorts [N] et le hall d’entrée de la copropriété voisine étaient saturés en humidité au sol, dont l’épicentre correspondait bien à la canalisation dégradée propriété du syndicat défendeur.

Il sera rappelé que par application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au jour de l’assignation, l’obligation d’entretien des parties communes est une obligation de résultat, qu’ainsi le dommage trouvant sa cause dans les parties communes emporte présomption du défaut d’entretien ou du vice de construction et présomption de causalité, et que, pour s’exonérer de sa responsabilité, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la faute de la victime ou d’un tiers ou d’une circonstance de force majeure, ce qu’il n’établit pas. Au surplus, il sera constaté qu’il ne formule aucune demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pourtant attrait à la cause, ce qui tend à démontrer qu’il ne considère pas ce dernier comme responsable des désordres subis par les demandeurs.

En l’espèce, il résulte des conclusions du rapport d’expertise judiciaire particulièrement claires, que les désordres subis par les consorts [N] trouvent bien leur origine dans les parties communes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et notamment dans le défaut d’entretien des éléments de couverture et émergences en toiture de l’immeuble numéro 57, et dans la défaillance du réseau enterré d’eaux usées au droit du hall d’entrée de l’immeuble numéro 57. De sorte qu’à défaut de démontrer l’existence d’une force majeure ou la faute des consorts [N] le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] engage sa responsabilité.

La responsabilité étant retenue au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il ne sera pas procédé à la recherche d’une responsabilité au visa des articles 1240 et suivants du code civil.

Sur les préjudices :

Sur la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] aux travaux de reprise :

Les demandeurs sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision à réaliser les travaux suivants :

Reprise en toiture de l’étanchéité et des maçonneries de l’ensemble des émergences et raccordements défectueux avec mise en place de chapeaux conformes, sur les sorties des gaines, ceci pour la toiture de l’immeuble numéro 57, Remise en état de la canalisation enterrée du réseau des eaux usées défaillant, à l’aplomb du hall d’entrée de l’immeuble au numéro 57, Ces travaux correspondent à ceux préconisés par l’expert judiciaire. Il sera noté que l’expert a précisé qu’ils devaient être soumis à maîtrise d’œuvre pour le suivi et leur réception conformément aux règles de l’art. Ce dernier a d’ailleurs pris soin de préciser que le recours à une mission de maitrise d’œuvre complète était impératif.

Concernant les travaux relatifs à la reprise en toiture il produit, une facture de la société DS TOITURE en date du 10 juin 2022.

Or il ressort de cette facture, qu’elle ne couvre pas l’ensemble des travaux de reprise tel que demandés par l’expert judiciaire. Ce d’autant que l’expert avait validé le devis de la société URRIAGA qui apparaissait plus complet et détaillé, par rapport à l’ensemble des éléments dégradés et constatés à traiter à la jonction des deux immeubles.

Force est de constater que la facture produite d’un coût moindre par rapport au devis de la société URRIAGA, est peu détaillée et ne couvre pas l’ensemble des travaux préconisés.

Il est regrettable que le syndicat des copropriétaires ne produise pas le devis de la société URRIAGA qui aurait permis au tribunal d’apprécier la concordance des travaux réalisés avec ceux qui devaient l’être. De même qu’il ne produit aucun procès-verbal de réception des travaux.

De sorte, qu’à défaut de justifier avoir réalisé les travaux préconisés par l’expert, ce dernier sera condamné à exécuter lesdits travaux, et à justifier de leur bonne exécution, le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 6 mois, à compter de la signification du jugement, et ce pendant 3 mois. Ce délai de 6 mois doit permettre au syndicat des copropriétaires de prendre les mesures nécessaires, en conformité avec le rapport d’expertise judiciaire, pour faire réaliser les travaux demandés et en justifier.

S’agissant de la remise en état de la canalisation enterrée du réseau des eaux usées défaillant, à l’aplomb du hall d’entrée de l’immeuble numéro 57, le syndicat des copropriétaires soutient avoir réalisés les travaux, et produit une facture en date du 12 décembre 2012 concernant une inspection par caméra des canalisations horizontales, et une proposition commerciale de la société FARINA en date du 24 janvier 2023 d’un montant de 11985,60 euros qui détaille les prestations relatives à la remise en état de la canalisation. Les pièces produites ne permettent pas de garantir que les travaux préconisés ont bien été réalisés, en effet, le syndicat ne produit aucune facture suite à la proposition commerciale produite qui ne peut valoir justificatif de réalisation des travaux, ce que le syndicat des copropriétaires n’est pas sans ignorer. Il sera également constaté qu’il ne justifie d’aucune réception des travaux qui auraient été entrepris.

De sorte, qu’à défaut de justifier avoir réalisé les travaux préconisés par l’expert, ce dernier sera condamné à exécuter lesdits travaux, et à justifier de leur bonne exécution, le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 6 mois, à compter de la signification du jugement, et ce pendant 3 mois. Ce délai de 6 mois doit permettre au syndicat des copropriétaires de prendre les mesures nécessaires, en conformité avec le rapport d’expertise judiciaire, pour faire réaliser les travaux demandés.

Sur les demandes relatives aux préjudices subis par les consorts [N] :

Les consorts [N] réclament les sommes suivantes :

11.878,20 euros au titre des travaux de reprise à l’intérieur de leur logement, 3000 euros pour chacun d’eux au titre du préjudice moral et d’anxiété.Il sera noté que l’expert ne s’est pas prononcé sur les préjudices subis par les demandeurs, indiquant qu’il n’y avait pas de requête particulière des demandeurs.

Pour autant, le rapport d’expertise de Monsieur [Z], par ses constatations et les clichés photographiques produits, a bien mis en évidence des désordres au sein du logement des consorts [N] :

Dans la cuisine : sur les murs : des traces d’auréoles, due aux infiltrations d’eau, et une forte humidité, et au plafond : des traces, auréoles en plafond dues à une infiltration d’eau.Sur les murs dans l’appartement, et dans les wc : une forte humidité relevée au testeurSur le plafond de la salle de bain : des traces et auréoles dues aux infiltrations. Le syndicat des copropriétaires ne peut donc valablement venir contester l’existence de ces désordres, constatés et photographiés.

Les demandeurs produisent un devis d’un montant de 11.878,20 euros TTC. En réponse le syndicat des copropriétaires s’appuie sur l’absence de chiffrage par l’expert et le fait qu’il ait noté qu’il n’y avait pas de requête particulière des demandeurs à ce sujet.

Pour autant, il ne peut nier l’existence des désordres affectant les murs (humidité relevée au testeur et pour certaines pièces des auréoles dues aux infiltrations). Il ne produit aucune pièce technique de nature à remettre en question les constatations expertales, de même qu’il ne produit aucun contre-devis permettant au tribunal d’apprécier l’éventuel disproportion du devis produit en demande.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement de la somme de 11/878,20 euros au titre de la reprise des embellissements.

Concernant les demandes au titre du préjudice moral, ils sollicitent la somme totale de 6000 euros et soutiennent subir depuis plusieurs années des tracas et troubles en lien avec les désordres survenus. S’il ne peut être nié qu’ils ont dû engager deux procédures (référé et fond), et mobiliser du temps pour les réunions d’expertise, ils ne produisent en revanche pas d’éléments concernant les sollicitations de leur locataire, ni de leur état anxieux. De sorte que la demande apparaît disproportionnée

La demande au titre du préjudice moral sera revue à la baisse, et la somme de 800 euros sera accordée à chacun des demandeurs, à ce titre.

En conséquence le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement de ces sommes.

Sur la garantie de GROUPAMA MEDITERRANEE :

Les demandeurs sollicitent la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires [Adresse 8], et de son assureur la société GROUPAMA MEDITERRANEE.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], sollicite d’être relevé et garantie par son assureur GROUPAMA MEDITERRANEE, et soutient que la clause prévoyant l’exclusion des dommages ne serait ni limitée ni exprimée dans des conditions de parfaite clarté.

En réponse ; la société GROUPAMA MEDITERRANEE oppose une non garantie pour deux motifs : en raison de l’absence d’aléa, du fait du défaut d’entretien des parties communes par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], et par application d’une clause d’exclusion de garantie qu’elle considère comme suffisamment claire et précise.

S’agissant tout d’abord de l’application de la clause d’exclusion de garantie, l’assureur rappelle les dispositions contractuelles et le fait que la garantie responsabilité civile s’applique en cas de dommages matériels et immatériels consécutifs à des dommages matériels garantis.

S’agissant des dégâts des eaux, elle souligne que ne sont pas garantis les dommages résultant d’un défaut manifeste d’entretien connu de l’assuré ou d’un manque de réparations indispensables incombant à l’assuré, (tant avant qu’après le sinistre), sauf cas de force majeure.

Elle ajoute que les conditions générales excluent toute garantie pour les dommages qui sont la conséquence inévitable et prévisible des conditions dans lesquelles est exercée la gestion du ou des bâtiments assurés, de nature à faire disparaître le caractère aléatoire du contrat.

GROUPAMA MEDITERRANEE soutient que les causes des désordres – le défaut d’entretien des éléments de couverture et émergences en toiture de l’immeuble n° 57, et la défaillance du réseau enterré d’eaux usées au droit du hall d’entrée de l’immeuble n°57 – témoignent d’un défaut manifeste d’entretien, et d’un manque de réparation, ayant entrainé les désordres des demandeurs.

En l’espèce, il ressort des conditions contractuelles générales que ne sont pas garantis les dommages résultant d’un défaut manifeste connu de l’assuré ou d’un manque de réparations incontestables incombant à l’assuré, sauf cas de force majeure.

La jurisprudence exige que toute clause d’exclusion de garantie soit formelle, claire et limitée conformément à l’article L113-1 alinéa 1 du code des assurances.

Ainsi l’analyse de la clause d’exclusion invoquée par GROUPAMA MEDITERRANEE vient mettre en évidence une absence de clarté et de formalisme par les termes employés. En effet, qu’entend-elle par « défaut manifeste », comment prouver que « l’assuré en avait connaissance », que signifie le « manque de réparation indispensable ». De sorte qu’il ne peut être que constaté que cette clause repose sur des termes ambiguës et généraux, contrevenant au caractère formel exigé par la jurisprudence. De même qu’elle ne définit pas clairement les types de dommages exclus, ni les situations précises où la garantie ne joue pas.

Ainsi, cette clause est inopposable au syndicat des copropriétaires.

GROUPAMA MEDITERRANEE soulève une deuxième cause d’exclusion de sa garantie tirée de l’absence d’aléa et de la nullité du contrat.

Aux termes de l’article L121-6 du code des assurances, il n’y a point d’assurance en l’absence d’aléa. Le contrat est nul si, au moment de sa souscription, le sinistre est déjà réalisé ou certain. Le contrat repose sur une incertitude l’aléa.

Le moment déterminant est la date de souscription du contrat, car si le sinistre est inconnu ou incertain au jour de la souscription, l’aléa existe, même s’il se produit peu de temps après.

En l’espèce, le contrat a été souscrit le 18 mars 2010. La société GROUPAMA MEDITERRANEE ne démontre aucunement que le sinistre, dont la date d’apparition est en octobre 2016, était antérieur à la souscription du contrat, connu ou certain. Le sinistre intervient bien après la souscription du contrat, de sorte que l’aléa existait bien au moment de l’engagement.

La nullité pour absence d’aléa n’est pas justifiée.

En conséquence, la société GROUPAMA MEDITERRANEE doit bien sa garantie, et sera condamnée in solidum avec son assuré au paiement des sommes mises à la charge de ce dernier.

Elle sera au surplus condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], et la société GROUPAMA MEDITERRANEE succombent, ils seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront déboutées.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal :

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] [Localité 16], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA IAG, sous astreinte de 200 euros par jour, à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce pendant 3 mois, à réaliser les travaux suivants :

Reprise en toiture de l’étanchéité et des maçonneries de l’ensemble des émergences et raccordements défectueux avec mise en place de chapeaux conformes, sur les sorties des gaines, ceci pour la toiture de l’immeuble numéro 57, Remise en état de la canalisation enterrée du réseau des eaux usées défaillant, à l’aplomb du hall d’entrée de l’immeuble au numéro 57, Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 16] pris en la personne de son syndic la société FONCIA IAG, et son assureur GROUPAMA MEDITERRANEE à leur payer la somme de 11.878,20 euros au titre des travaux de reprise,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 16] pris en la personne de son syndic la société FONCIA IAG, et son assureur GROUPAMA MEDITERRANEE à payer à Madame [R] [D] épouse [N] la somme de 800 euros au titre de son préjudice moral et d’anxiété,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 16] pris en la personne de son syndic la société FONCIA IAG, et son assureur GROUPAMA MEDITERRANEE à payer à Monsieur [M] [N] la somme de 800 euros au titre de son préjudice moral et d’anxiété,

Déboute Madame [R] [N] et Monsieur [M] [N] du surplus de leur demande,

Constate que la clause d’exclusion de garantie de la société GROUPAMA MEDITERRANEE est inopposable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA IAG,

Déboute la société GROUPAMA MEDITERRANEE de sa demande d’exclusion de garantie,

Déboute la société GROUPAMA MEDITERRANEE de sa demande de nullité du contrat pour absence d’aléa,

Condamne la société GROUPAMA MEDITERRANEE à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations mises à sa charge en ce compris les frais irrépétibles et les dépens,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 16] pris en la personne de son syndic la société FONCIA IAG, et son assureur GROUPAMA MEDITERRANEE à leur payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Déboute chacune des parties du surplus de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE