RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 24 janvier 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/01226 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQC2

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 17 décembre 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier ,lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. EDREI FRANCE 1

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Laurence D’ORSO de l’AARPI D’ORSO ABRASSART & Associés, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0343

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. GROUPE ARES

dont le siège social est situé [Adresse 1], et dont le domicile élu au bail est situé [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 7 novembre 2024, la SCI EDREI FRANCE 1, propriétaire de locaux commerciaux situés à Grigny, donnés à bail à la SARL GROUPE ARES, a assigné en référé cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 491, 808 et 809 du code de procédure civile et de l’article L.145-41 du code de commerce, aux fins de :

— Déclarer acquise en application la clause résolutoire insérée au bail commercial de la SARL GROUPE ARES et annexée au commandement du 24 juillet 2024, dénoncé le 26 juillet 2024 ;

— Voir ordonner en conséquence la libération effective par la SARL GROUPE ARES et tous occupants de son chef des locaux objet du bail consenti à effet du 3 janvier 2024 au [Adresse 2] à [Localité 4] sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de huit jours après la date de signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à restitution des lieux avec remise des clés ;

— Se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

— Autoriser en tant que de besoin la SCI EDREI France 1 à faire procéder à l’expulsion de la SARL GROUPE ARES ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, et à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux risques et périls de la SARL GROUPE ARES ;

— Condamner la SARL GROUPE ARES à payer à la SCI EDREI France 1 :

* une indemnité d’occupation de 335,89 euros HT par jour à compter du 25 août 2024, jusqu’à libération compète des lieux loués avec remise des clés,

* une provision de 15.325,20 euros HT sur dommages intérêts,

* la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer des 24 et 26 juillet 2024.

Au soutien de ses demandes, la SCI EDREI FRANCE 1 expose que :

— elle a donné à bail à la SARL GROUPE ARES des locaux commerciaux situés au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4], à effet au 3 janvier 2024,

— elle a rencontré les plus grandes difficultés avec sa locataire en raison de ses manquements immédiats et persistants dans le respect de ses obligations contractuelles, générant des troubles de voisinage et des dégradations du site, notamment sur les parties communes ayant conduits à des réclamations assorties de demande d’indemnisation,

— malgré les échanges par courriels et les mises en demeure adressées, les nuisances ont perduré,

— la SCI EDREI FRANCE 1 a fait constater les désordres par commissaire de justice en date des 12 février et 3 septembre 2024,

— le 24 juillet 2024, la SCI EDREI FRANCE 1 a fait délivrer à la SARL GROUPE ARES un commandement visant la clause résolutoire reprenant successivement l’énoncé des clauses du bail non respectées avec commandement d’y déférer et de mettre fin aux infractions, sous peine de mise en jeu de la clause résolutoire, et notamment de :

* respecter les emplacements de stationnement et de cesser tout stationnement de poids lourds, camions et remorqueurs sur les emplacements de stationnement 12 à 19 et n’y laisser stationner que des véhicules automobiles de tourisme,

* respecter les conditions générales de jouissance et la responsabilité du preneur et de ses préposés en cessant tout stationnement tant sur des emplacements autres que ceux numérotés 12 à 19 que sur des parties communes,

* respecter l’article G15 relatif au stationnement et ainsi faire le nécessaire pour le nettoyage des revêtements des aires de circulation et emplacements de stationnement,

* respecter l’article 8.1.3 relatif à l’assurance du preneur et l’entretien et la réparation des locaux en transmettant une copie de sa police d’assurance en responsabilité civile outre le justificatif de sa prime d’assurance et les déclarations de sinistres le cas échéant,

— le commandement est demeuré infructueux et aucune des demandes n’ont été respectées,

— par ordonnance sur requête, le président du tribunal a autorisé à interroger le service des cartes grises permettant d’identifier comme appartenant à des clients, prestataires et à la SARL GROUPE ARES elle-même les poids lourds objets du litige,

— la SCI EDREI France 1 est donc bien fondée à sa prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail.

A l’audience du 17 décembre 2024, la SCI EDREI FRANCE 1, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation, précisant oralement fonder ses demandes au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée, la SARL GROUPE ARES n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI EDREI FRANCE 1 justifie, par la production du bail commercial à effet au 3 janvier 2024, de divers courriels et mises en demeure datées des 9 février et 5 mars 2024, des procès-verbaux de constat des 12 février et 10 septembre 2024 et du commandement visant la clause résolutoire délivré le 24 juillet 2024 que sa locataire, la SARL GROUPE ARES, n’a pas déféré à ses obligations contractuelles.

Le bail stipule, en effet, qu’à défaut d’exécution d’une seule des conditions et obligations du bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer ou d’une simple sommation d’exécuter visant la clause résolutoire demeuré infructueux.

La SCI EDREI FRANCE 1 a fait délivrer à la SARL GROUPE ARES un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce le 24 juillet 2024 d’avoir à respecter les conditions et obligations du bail et de :

— faire cesser tout stationnement de poids lourds, camions et remorqueur sur les emplacements de stationnement 12 à 19 et n’y laisser que des véhicules automobiles de tourisme,

— cesser tout stationnement tant sur des emplacements autres que ceux numérotés 12 à 19 que sur des parties communes,

— de faire le nécessaire pour le nettoyage des revêtements des aires de circulation et emplacements de stationnement afin que soient enlevées toutes les taches de fuites d’huile et salissures générées par des réparations sur place des poids lourds,

— de transmettre au bailleur une copie de sa police d’assurance en responsabilité civile et d’un justificatif du paiement de sa prime d’assurance et une copie des déclarations de sinistres.

Dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, le juge des référés, contrairement à la résolution judiciaire du contrat dont est saisi le juge du fond, ne doit pas démontrer une inexécution suffisamment grave de la part du locataire, mais se limite à constater que les conditions sont réunies et que la clause résolutoire s’est appliquée automatiquement, la résiliation de plein droit du bail s’imposant à lui, même si le manquement ne porte pas préjudice au bailleur.

En l’espèce, l’article CG8.1.3 « Assurance du preneur » figurant au bail stipule que le « preneur devra justifier de l’ensemble de ses contrats ou notes de couvertures lors de la remise des clés et devra également justifier de leur maintien pendant la durée du bail, à première demande du Bailleur ». Le commandement de faire, délivré le 24 juillet 2024, demandait expressément que cette clause soit respectée, ce dont il n’est pas justifié en défense.

En outre, l’article CG5.1 fait interdiction au preneur d’être à l’origine d’un trouble susceptible de gêner les locataires et/ou le voisinage de l’immeuble, et plus spécifiquement qu’il ne pourra « même temporairement ou d’une façon intermittente : utiliser aucune partie commune de l’Immeuble pour faire déballage ou emballage, du stockage ou placer des machines distributrices ou autres installations ».

De même, alors que le bail stipule que huit emplacements de stationnement, numérotés 12 à 19, sont concernés, l’article CG15 « Stationnement » précise que les « emplacements de stationnement, à l’exclusion de toutes caravanes, remorques ou autres ne pourront être utilisés que pour garer les véhicules automobiles de tourisme des employés ou visiteurs du Preneur, à l’exclusion de toute activité de réparation, vidange, stockage ou autre ».

Or, alors que ces clauses sont claires et ne nécessitent pas d’être interprétées, le constat réalisé par un commissaire de justice en date du 3 septembre 2024, soit postérieurement au commandement de faire délivré le 24 juillet 2024 et visant expressément le respect des clauses précitées, démontre notamment que, sur les places 18, 19 et 20, est stationné dans le sens de la longueur un tracteur de semi-remorque, que deux véhicules appartenant à la SARL GROUPE ARES sont stationnés sur des places réservées à d’autres locataires, et que sur l’emplacement réservé au parking à vélo situé en face du local de la SARL GROUPE ARES, à côté de l’emplacement 15, se trouvent des pneus de semi-remorque entreposés.

Ainsi, le commandement de faire, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 24 juillet 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 25 août 2024.

Sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens soulevés, l’obligation de la SARL GROUPE ARES de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il y ait lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte, l’exécution de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SARL GROUPE ARES causant un préjudice à la SCI EDREI FRANCE 1, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 25 août 2024.

Cependant, la demande de majoration de ladite indemnité s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI EDREI FRANCE 1 sollicite la condamnation de la SARL GROUPE ARES à lui payer la somme provisionnelle de 15.325,20 euros hors taxes au titre de dommages et intérêts.

Au cas présent, il ne résulte d’aucun des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité de la SARL GROUPE ARES dans le préjudice invoqué par la SCI EDREI FRANCE 1 seraient démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision. Il n’y a donc lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SARL GROUPE ARES qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de faire délivré le 24 juillet 2024.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SARL GROUPE ARES succombante, elle sera condamnée à payer à SCI EDREI FRANCE 1 la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 août 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de la SARL GROUPE ARES et de tous occupants de son chef des lieux situés au sein dans ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4] avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL GROUPE ARES, à compter de la résiliation du bail, au 26 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SARL GROUPE ARES au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 26 août 2024, en deniers et quittances, loyers et charges déjà payés déduits ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision pour dommages et intérêts ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SARL GROUPE ARES à payer à la SCI EDREI FRANCE 1 la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL GROUPE ARES aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 24 janvier 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,