Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/00022 – N° Portalis DBYQ-W-B7K-JCB5

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 01 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Lauren PAYET Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 04 Février 2026

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] PAR SON SYNDIC LE CABINET FONCIA [Localité 1] AUVERGNE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué par M^e BOULET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.C.I. TM

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

JUGEMENT :

par défaut et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Avril 2026

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI TM est propriétaire des lots n°6 et 7 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à Saint Etienne.

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic en exercice, a fait délivrer, le 23 juillet 2025, à l’encontre de la SCI TM, un commandement de payer la somme de 2 909,16 euros.

Suite à une tentative de conciliation, un constat de carence a été dressé le 24 novembre 2025.

Par acte délivré par commissaire de justice le 5 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI TM devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience du 4 février 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires a été représenté par son avocat. Il demande au tribunal de :

condamner La SCI TM à lui payer les sommes de :3 789,62 au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts ;150 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du Code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées et que la copropriété va être contrainte de faire un appel de fonds supplémentaire, la trésorerie étant en péril. Il ajoute que les frais exposés par le syndicat sont forcément nécessaires.

Bien que régulièrement citée à étude par le commissaire de justice chargé de la délivrance de l’acte, la SCI TM n’a pas comparu ni été représentée.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— un extrait de matrice cadastrale attestant de la propriété des lots n° 6 et 7 ;

— le règlement de copropriété, avec état descriptif de division y attachant 9/1000 et 225/1000 ;

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 8 juillet 2022, 10 juillet 2023, 4 juillet 2024 et 19 mars 2025, approuvant les comptes et votant le budget prévisionnel et les travaux ;

— les appels de fonds ;

— un relevé de compte du 30 octobre 2025.

Le décret n° 2015 -342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles .

Si le syndicat des copropriétaires invoque l’existence de « procédures continuelles », il ne justifie pas de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Il y a lieu de déduire des sommes réclamées, les frais de remise du dossier à l’huissier (330 euros), les frais de remise du dossier à l’avocat (330 euros), qui ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Il convient également de déduire les intérêts de retard au 1er juin 2023 (3,66 euros) et au 27 mai 2024 (8,18 euros) dont le décompte n’est pas précisé et pour lesquels aucun justificatif n’est produit.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance de 3 113,78 euros au titre des charges impayées.

Le syndicat des copropriétaires justifie, en outre, du coût du commandement de payer de 75,38 euros, qui s’analyse en frais nécessaires.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI TM à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  3 113,78 euros au titre de l’arriéré des charges arrêté au 30 octobre 2025, appels de charges du 1er octobre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 567,32 euros due à cette date (déduction faite des frais de constitution du dossier transmis à huissier et des intérêts de retard) et à compter de la signification de la décision sur le surplus ;

—  75,38 euros au titre du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, une procédure est abusive lorsqu’elle est caractérisée par une légèreté blâmable ou une mauvaise foi, causant un préjudice aux autres parties.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi de la SCI TM, ni d’un préjudice distinct du retard indemnisé par les intérêts moratoires, de sorte qu’il y a lieu de le débouter de sa demande de condamnation pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI TM succombant à l’instance, elle est condamnée aux dépens. Le coût du commandement de payer s’analysant en frais nécessaires, il n’y a pas lieu de l’inclure dans les dépens. L’assignation est nécessairement comprise dans les dépens, sans qu’il soit nécessaire de le préciser.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI TM, partie perdante, est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement par défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE La SCI TM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Saint Etienne, représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

—  3 113,78 euros au titre de l’arriéré des charges arrêté au 30 octobre 2025, appels de charges du 1er octobre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 567,32 euros due à cette date et à compter de la signification de la décision sur le surplus ;

—  75,38 euros au titre du commandement de payer ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI TM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Saint Etienne, représenté par son syndic en exercice, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI TM aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE