TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00621 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2FU4

N° de minute :

S.A.S. [W]

c/

S.A.R.L. CHANA ET CIE

DEMANDERESSE

S.A.S. [W]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par Maître Dominique TRICAUD de l’ASSOCIATION TRICAUD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1292

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CHANA ET CIE

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Laurence DOUCE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Clément DELSOL, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 20 août 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 1r janvier 2018, la société immobilière 5S a donné à bail commercial à la société Chana et Cie les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 12] [Localité 9] pour une durée de 9 années et un loyer annuel de 68 320 € Ht soit 81 984 € Ttc.

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 avril 2024, la société 5S a délivré à la société Chana et Cie un commandement de payer en matière commercial visant la clause résolutoire stpulée à l’article 7 du contrat de bail pour une créance de 171097,57€.

Par acte authentique reçu le 25 juillet 2024, la société 5S a vendu à la société [W] l’immeuble intégrant les locaux commerciaux susvisés. Cette cession a été dénoncée à la société Chana et Cie par lettre recommandée du 25 juillet 2024 avec avis de réception du 10 octobre 2024 n°1A21222778393.

Par lettre recommandée du 18 mars 2025 avec avis de réception n°[Numéro identifiant 5] retourné avec la mention “pli avisé non réclamé”, la société [W] a mis en demeure la société Chana et Cie de fournir une attestation d’assurance.

Par lettre recommandée du 7 octobre 2024 avec avis de réception n°1A20943589776 retourné avec la mention DIA, Maître [E] représentant pour le bailleur a solliciter la société Chana et Cie pour rechercher une solution amiable.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 février 2025, la société [W] a fait citer la société Chana et Cie devant le juge des référés près du tribunal judiciaire de Nanterre pour faire constater la résiliation du-dit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 180 718,85 euros à valoir sur loyers impayés, une indemnité d’occupation de 9 621,28 euros due à compter du 26 février 2022 et une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en réponse n°3 visées par le greffe le 20 août 2025, la société [W] forme les prétentions suivantes:

“Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu les anciens articles 808 et 809 du Code de procédure civile,

Vu l’urgence et l’existence d’une provision non sérieusement contestable,

Vu l’article L 145-41 du Code de commerce,

Vu la jurisprudence,

Il est demandé à Monsieur, Madame le Président près du tribunal judiciaire de Nanterre

statuant en référé de bien vouloir :

A titre principal :

DÉCLARER les demandes de la société [W] recevables et bien fondées ;

JUGER le juge des référés compétent ;

En conséquence,

JUGER le commandement délivré par la société [W] régulier ;

CONSTATER la résiliation du bail au 20 mai 2024 par acquisition de la clause résolutoire

prévue au bail en raison :

1° De l’absence de réponse au commandement de payer délivré par la société [W] ;

2° De l’inexploitation des locaux, objet du bail commercial ;

3° De l’absence de contrat d’assurance souscrit par la société CHANA & CIE.

ORDONNER l’expulsion de la société CHANA ET CIE et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2] [Localité 9] [Adresse 1]) à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour ;

Subsidiairement,

PRONONCER la résiliation du bail au 20 mai 2024 par acquisition de la clause résolutoire

prévue au bail en raison :

1° De l’absence de réponse au commandement de payer délivré par la société

[W] ;

2° De l’inexploitation des locaux, objet du bail commercial ;

3° De l’absence de contrat d’assurance souscrit par la société CHANA & CIE.

ORDONNER l’expulsion de la société CHANA ET CIE et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2] [Localité 9] [Adresse 1]) à compter de

la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour ;

Et,

CONDAMNER la société CHANA ET CIE à payer à la société [W] la somme provisionnelle de 180 718,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 20 mai

2024 ;

CONDAMNER la société CHANA ET CIE à payer à la société [W] à compter du 26 février 2022 une indemnité d’occupation fixée au montant provisionnel de 9 621,28 euros correspondant au prix du loyer charges comprises, soit 134 697,92 euros à la date du 1 août

2025 ;

CONDAMNER la société CHANA ET CIE à payer à la société [W] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTER la société CHANA ET CIE de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNER solidairement la société CHANA ET CIE aux dépens de l’instance.”

Par conclusions en défense n°3 visées par le greffe le 20 août 2025, la société Chana et Cie forme les prétentions suivantes :

“Vu l’article L145-41 du code de commerce,

Vu les articles 1219, 1220, 1324, 1345-5, 1199, 1719, 1720, 1721 du code civil,

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de son article 25b,

Vu les articles 834, 835 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est, respectueusement et en confiance, demandé au Président du Tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en référé de :

A titre principal,

CONSTATER qu’il existe des contestations sérieuses quant à la réalité de la dette locative réclamée par la société [W] ;

CONSTATER son incompétence au profit du juge du fond ;

CONSTATER que la clause résolutoire prévue au bail ne peut produire effet et la résiliation de plein droit ne saurait être prononcée ;

CONSTATER le trouble manifestement illicite ;

En conséquence, il est demandé au juge des référés de :

SUSPENDRE les effets du commandement de payer ;

DIRE n’y avoir lieu à référé et inviter la société [W] à se pourvoir au fond ;

DEBOUTER la société [W], de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société [W], à effectuer, à ses frais, les travaux d’accessibilité sur les parties communes, d’une rampe d’accès extérieure aux personnes handicapées, prescrit par la Préfecture des Hauts de Seine, pour faire cesser le trouble manifestement illicite ;

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte provisionnelle d’un montant de 200 euros par jour de retard, en cas de non réalisation des travaux dans un délai de 5 mois à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire,

CONSTATER la mauvaise foi du bailleur originaire, la société 5S ;

CONSTATER que la société [W] n’a pas respecté son obligation de délivrance;

CONSTATER que la société CHANA ET CIE n’a pas eu la jouissance paisible

de son local ;

Prendre en considération la situation financière et commerciale de la société CHANA ET CIE;

En conséquence,

JUGER que la société CHANA et CIE est bien fondée à invoquer les exceptions d’inexécution ;

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ;

ACCORDER à la société CHANA et CIE des délais de paiement de 24 mois, à compter de la reprise effective de son activité ;

REJETER la demande d’expulsion, compte tenu de la volonté de la société CHANA et CIE de régulariser sa situation dès qu’elle aura pu reprendre son activité ;

DEBOUTER la société [W], de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;

En conséquence, et dans tous les cas,

CONDAMNER la société [W] à payer à la société CHANA et CIE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société [W] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e DOUCE, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELER que la décision est exécutoire à titre provisoire, et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.”

Le 20 août 2025, les parties, représentées, ont plaidé conformément à leurs écritures.

MOTIFS

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1353 alinéa 3 du code civil dispose que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

le principe de la créance

En l’espèce, la société Chana et Cie ne produit pas les justificatifs bancaires ou financiers démontrant qu’elle a acquitté l’intégralité des loyers dus 1r janvier 2018 au 19 avril 2024 en exécution du contrat de bail commercial prenant effet le 1r janvier 2018.

Ainsi, le défaut de paiement est établi pour l’intégralité des échéances rappelées dans le décompte du commandement de payer délivré le 19 avril 2024 d’un montant de 171097,57€.

les moyens allégués au soutien du défaut de paiement

Le protocole d’accord:

La société Chana et Cie invoque le protocole d’accord du 25 janvier 2024 pour se soustraire à l’obligation de paiement. Néanmoins, elle ne démontre pas que les conditions de son exécution ont été remplies au plus tard le 15 février 2025, notamment par la cession du fonds de commerce.

L’arrêt de la Cour de cassation n°22-19.922:

L’arrêt susvisé n’est pas transposable au présent litige dans la mesure où il a pour objet la restitution de sommes versées au titre des loyers au propriétaire-bailleur initial antérieurement à la vente. En effet, le fait générateur du litige n’est pas le contrat de bail commercial mais le paiement effectué. Dès lors, aucun élément ne permet de neutraliser le bénéfice de la clause de subrogation de l’acquéreur, la société [W], dans les droits du bailleur initial, la société 5S, qui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’impossibilité d’exploiter en raison des travaux à réaliser et des avis administratifs:

La société Chana et Cie invoque un arrêté de fermeture du 22 mai 2023 et un l’avis de la sous commission départementale pour l’accessibilité du 19 février 2024.

A tititre liminaire, il résulte des articles 4 7) des conditions générales et 4 des conditions particulières du contrat de bail commercial que l’intégralité des travaux devant être réalisés pour l’entretien, la réparation, l’exercide de l’activité du preneur sont à la charge de ce dernier à l’exception de ceux imposés par une dispositions législative ou réglementaire postérieure à la prise d’effet du bail du 1r janvier 2018 et ceux relatifs aux parties communes.

Or, en page n°10 de ses écritures, la société Chana et Cie indique que les travaux nécessaires à la reprise de l’activité relèvent du champ d’application de l’article 2 de l’arrêté du 8 décembre 2014 antérieur de quatre ans à la prise d’effet du bail. En effet, l’avis défavorable de la Commission Communale de Sécurité fondant notamment l’arrêté de fermeture du 22 mai 2023 est motivée par des anomalies expressément énumérées relevant de l’arrêté susvisé, ceci de telle sorte que le bailleur n’y est pas obligé d’une part et que le preneur avait connaisance de l’état des lieux quand elle a accepté de contracter d’autre part.

Par ailleurs, il convient de relever que les manquements de la société Chana et Cie correspondant au non-respect de l’obligation de paiement des loyers sont antérieurs à l’avis de la sous commission déartementale pour l’accessibilité du 19 février 2024 et à l’arrêté du 22 mai 2023.

En outre, s’il est démontréque la rampe d’accès dont la conformité n’est pas établie selon l’avis rendu le 19 février 2024 se situe dans des parties communes relavant des obligations du bailleur, la société Chana et Cie ne démontre pas avoir informé et mis en demeure le bailleur, la société [W], d’exécuter les travaux nécessaires à la mise en conformité.

Ainsi, aucune contestation sérieuse n’est établie antérieurement au 19 février 2024.

L’obligation du locataire de payer 161 476,29 euros (171 097,57 – 9 621,28) arrêtée au 19 février 2024, échéance de février incluse, n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir partiellement la demande de provision.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L145-41 du code de commerce le 19 avril 2024 étant demeuré infructueux pour la créance antérieure à lavis défavorable de la sous commission départementale pour l’accessibilité du 19 février 2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

Le maintien dans les lieux de la société Chana et Cie causant ne cause pas de préjudice à la société [W], dans la mesure où une contestation sérieuse existe quant à sa créance d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter de l’avis rendu le 19 février 2024.

S’agissant du trouble manifestement illicite, eu égard aux développements susvisés, il n’est pas caractérisé, le contrat étant résilié.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, il sera fait droit à la demande de [W] à hauteur de 1 500 € au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Clément Delsol, juge des référés statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies,

CONDAMNONS la société Chana et Cie à payer à la société [W] la somme provisionnelle de 161 476,29 euros euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au mois de février 2024 inclus;

CONSTATONS la résolution du bail au 20 mai 2024,

ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société Chana et Cie ou de tous occupants de son chef des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 11] à [Localité 9] ,

RAPPELONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS n’y avoir lieu à statuer quant au surplus des prétentions de la société [W];

DISONS n’y avoir lieu à référer quant aux prétentions de la société Chana et Cie;

CONDMANONS la société Chana et Cie à payer à la société [W] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société Chana et Cie aux dépens,

En foi de quoi l’ordonnance est signée par le magistrat et par le greffier.

FAIT À [Localité 10], le 11 septembre 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Clément DELSOL,tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,