COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. LE QUEEN’S GARDEN c/ S.C.I. DIMA

N° 25/

Du 09 Juillet 2025

4ème Chambre civile

N° RG 21/04045 – N° Portalis DBWR-W-B7F-N2D3

Grosse délivrée à

M^e Eric MANAIGO

expédition délivrée à

M^e Antoine DALBERA

le 09 Juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du neuf Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Magistrat rapporteur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA

Greffier : Madame Eliancia KALO

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL

Assesseur : Madame Diana VALAT

Assesseur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA (Juge rédacteur)

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 13 Mai 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Juillet 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat de copropriétaires LE [Adresse 8]S GARDEN représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SOGIM, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal y domicilié

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Eric MANAIGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. DIMA

[Adresse 10]

[Localité 1]

représentée par M^e Antoine DALBERA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée à la requête du syndicat de copropriété le [Adresse 9] à l’encontre de la SCI DIMA, par acte du 28 octobre 2021.

Vu l’ordonnance de mise en état de ce siège du 1er septembre 2023 qui a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle de l’action pour une partie de la créance de charges du syndicat et a condamné la SCI DIMA à payer au syndicat de copropriété le [Adresse 9] la somme de 500 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du syndicat de copropriété [Adresse 6], notifiées par voie de RPVA le 28 janvier 2025 et par lesquelles il est demandé au tribunal de juger que le montant des charges de copropriété impayées est établi par les PV d’assemblées générales et relevés de comptes produits ; de juger que les frais de recouvrement engagés par le syndicat étaient nécessaires au sens de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 ; de juger que les frais de contentieux qui ont déjà été réglés par la SCI DIMA ne peuvent plus être contestés ; de débouter la SCI DIMA de sa demande d’octroi d’un délai de grâce de 24 mois ; de condamner en conséquence la SCI DIMA à payer au syndicat de copropriété [Adresse 6] la somme totale de 11271,35 € (1127,35 € indiqués par erreur dans le dispositif des dernières conclusions) arrêtée au 13 mars 2024, outre 5000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et celle de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions récapitulatives et en réplique de la SCI DIMA, notifiées par voie de RPVA le 5 février 2025 et par lesquelles il est demandé au tribunal de juger que le décompte arrêté au 16 janvier 2024 contient des frais accessoires non nécessaires et non opposables au copropriétaire s’élevant à 5286,29 €, qui doivent être déduits des décomptes, ainsi que tous autres frais accessoires que le tribunal retiendra comme indus ; de lui accorder les délais de paiement les plus larges ; de débouter le syndicat de copropriété de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ; de condamner le syndicat le Queen’s Garden à lui payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; d’écarter l’exécution provisoire de droit pour le cas où elle n’obtiendrait pas la déduction des frais de gestion non nécessaires et des délais de paiement.

Vu l’ordonnance du 27 novembre 2024 fixant la clôture au 6 février 2025.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL

Attendu que la société DIMA est propriétaire de 2 studios et d’une place de parking au sein de l’immeuble dénommé le Queen’s Garden situé [Adresse 4] ; qu’elle doit depuis plusieurs années des charges de copropriété, lesquelles sont payées avec beaucoup de retard ;

Attendu que le syndicat de copropriété [Adresse 7] s’est vu dans l’obligation d’initier la présente procédure pour en avoir paiement ;

Attendu qu’en défense, la SCI DIMA ne conteste pas le montant des charges lui-même, mais fait valoir qu’il lui est réclamé depuis des années des frais non nécessaires et injustifiés qui constituent en réalité une rémunération déguisée et indue du syndic ;

Attendu que pour s’opposer à cette demande, le syndicat soutient que si, en application de l’article L111 – 8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, il n’en est pas de même lorsqu’ils concernent des actes dont l’accomplissement est prescrit par la loi ; qu’en application de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais nécessaires exposés par le syndicat sont imputables au seul copropriétaire concerné ce dont il résulte que le syndicat, en dehors de toute action en justice, peut imputer à ce seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires qu’il a exposés ;

Attendu que le syndicat soutient que les frais qui ont été imputés à la seule SCI DIMA avaient un caractère nécessaire et correspondaient au contenu du contrat liant le syndicat au syndic ; que dès lors qu’ils ont été payés, ces frais de recouvrement ne peuvent plus être contestés ; que le syndic a procédé à l’imputation des paiements effectués par la SCI DIMA sur les dettes les plus anciennes en application de l’article 1342 – 10 du Code civil ;

Mais attendu qu’une telle argumentation du syndicat ne peut être retenue ;

Attendu tout d’abord que lorsqu’un syndicat de copropriété demande par voie d’action une créance de charges, le copropriétaire peut contester sans limitation tout ou partie des sommes qui lui sont réclamées, quelle que soit l’imputation qui en a été faite par le syndicat ;

Attendu d’autre part que par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaire de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur, ainsi que les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ;

Attendu que pour autant le syndicat ne peut multiplier à l’envi des frais de mise en demeure ou de relance ; qu’il appartient en conséquence au syndicat après une mise en demeure et relance, de faire délivrer un commandement puis d’initier une procédure à l’encontre du copropriétaire défaillant ;

Attendu que le décret du 26 mars 2015 enfermant en annexe un contrat type de syndic, ne peut contenir des dispositions contraires à la loi ;

Attendu qu’il convient au demeurant d’observer que s’agissant des frais imputables au seul copropriétaire concerné, l’article 9.1 du contrat type ne vise qu’une mise en demeure et relance alors qu’en l’espèce il en a été adressé à la SCI DIMA de nombreuses, outre un tas d’autres frais ;

Attendu d’autre part et surtout que les honoraires du syndic pour la constitution d’un dossier, pour sa transmission à un commissaire de justice ou à un avocat, ou encore pour suivi du dossier transmis à cet avocat ne peuvent faire l’objet de tarification, en application de l’article 9.1 du contrat type, qu’en cas de diligences exceptionnelles, non établies en l’espèce, et ce quel que soit le contenu du contrat liant le syndicat au syndic, lequel n’est pas opposable au copropriétaires concerné ;

Attendu qu’en l’espèce il a été réclamé à la SCI DIMA des sommes à ce titre, non seulement exorbitantes, mais dont il n’est même pas justifié qu’elles ont correspondu à une quelconque réalité d’une action du syndic ;

Attendu qu’il échet en conséquence de déduire du montant des charges sollicitées et non contestées, les frais imputés à la seule SCI DIMA qui ne correspondent pas à des frais nécessaires au sens de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la somme totale de 5286,29 € ;

Attendu qu’après déduction de ces frais, il échet de condamner la SCI DIMA à payer au syndicat de copropriété [Adresse 6] la somme de 4925,46 € (10 211,75 – 5286,29) à titre de charges arriérées arrêtées au 13 mars 2024 ;

Attendu que la SCI DIMA sollicite les plus larges délais de paiement ;

Mais attendu qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une situation financière difficile ou de circonstances exceptionnelles, alors que les studios dont elle est propriétaires sont loués, ce qui devrait lui permettre de régler ponctuellement les charges de copropriété dont elle est redevable ;

Attendu que la SCI DIMA ne peut formuler d’autres demandes, notamment au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant observé qu’elle doit depuis plusieurs années des charges de copropriété qui sont payées avec beaucoup de retard ;

Attendu qu’au vu des sommes indues réclamées, le syndicat de copropriété ne rapporte pas la preuve d’une résistance abusive du copropriétaire ; qu’il échet en conséquence de le débouter de sa demande de dommages-intérêts de ce chef ;

Attendu en revanche qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation de la SCI DIMA ne permet d’exonérer celle-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par le syndicat demandeur ; qu’il échet de la condamner de ce chef à lui payer la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu qu’aucune considération ne permet d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI DIMA à payer au syndicat de copropriété [Adresse 6] la somme de 4925,46 € à titre de charges arriérées, arrêtées au 13 mars 2024 ;

DÉBOUTE pour le surplus le syndicat de copropriété [Adresse 6] des sommes réclamées au titre de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE la SCI DIMA de sa demande de délai de grâce ;

DÉBOUTE le syndicat de copropriété [Adresse 6] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI DIMA à payer au syndicat de copropriété [Adresse 7] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DIMA aux entiers dépens de la présente instance qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT