Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 26 septembre 2025, n° 24/02238

TJ Nice 26 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Droit à la libération des fonds consignés
La cour a jugé que la société a le droit de demander la libération des fonds consignés, car elle a respecté les conditions de la vente.
Rejeté
Préjudice subi du fait des charges contestées
La cour a rejeté cette demande, considérant que le préjudice n'était pas suffisamment établi.
Accepté
Droit à la communication des pièces
La cour a jugé que la demande de communication des pièces était légitime et a ordonné la production des documents demandés.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a décidé que chaque partie devait supporter ses propres frais, rejetant ainsi la demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 26 sept. 2025, n° 24/02238
Numéro(s) :	24/02238
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas DONNANTUONIThibault POZZO DI BORGO
Cabinet(s) :	SCP INTERBARREAUX DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES
Parties :	S.A.S. c/ GAMBETTA 16, Syndicat des copropriétaires [ Adresse 10 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

4ème Chambre civile

Date : 26 septembre 2025 -

MINUTE N°25/

N° RG 24/02238 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYHH

Affaire : S.A.S. GAMBETTA 16, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 10], pris en la personne de son administrateur provisoire en exercice, la SELARL [O] [V] & ASSOCIES, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant ès qualité audit siège

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame VALAT, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET DÉFENDERESSE À L’INCIDENT

S.A.S. GAMBETTA 16, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR AU PRINCIPAL ET DEMANDEUR À L’INCIDENT

Syndicat des copropriétaires [Adresse 10], pris en la personne de son administrateur provisoire en exercice, la SELARL [O] [V] & ASSOCIES, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant ès-qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 27 Juin 2025

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 26 Septembre 2025 a été rendue le 26 Septembre 2025 par Madame VALAT, Juge de la Mise en état, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Grosse

M^e Nicolas DONNANTUONI

Expédition

M^e Thibault POZZO DI BORGO

Mentions diverses : RMEE 09/12/2025

Par acte authentique reçu le 29 mai 2024 par Maître [R], notaire à [Localité 14], la société [Adresse 11] 16 a acquis de l’indivision [T], les lots n°466 et 467 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 8] à [Adresse 13] [Localité 1].

L’acte authentique de vente stipule que les arriérés de charges concernant les lots objet de la vente seront intégralement supportés par l’acquéreur.

Selon l’état daté établi par la SELARL [O] [V] le 22 mai 2024, administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, l’arriéré de charge s’élevait à 29.658,53 euros et les frais d’état daté à 380 euros.

La somme de 30.038,53 euros a été consignée entre les mains de Maître [R], notaire à [Localité 14] en charge de la vente

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, la société [Adresse 11] 16 a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

ordonner la libération de la somme de 30.038,53 euros, condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts, condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions d’incident notifiées le 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] a saisi le juge de la mise en état d’un incident. Par conclusions en réponse sur incident notifiées le 20 juin 2025, il sollicite que l’action de la société [Adresse 12] soit déclarée irrecevable pour défaut d’intérêt et de qualité à agir et qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il fait valoir que toute convention relative à la répartition des charges entre vendeur et acquéreur est inopposable au syndicat des copropriétaires.

Il soutient que la société [Adresse 11] 16 ne justifie pas qu’elle est subrogée dans les droits du vendeur.

Il estime que la demande reconventionnelle de production de pièces, à savoir les appels de fonds visés par l’état daté du 23 mai 2024, est irrecevable puisque la société [Adresse 11] 16 est dépourvue d’intérêt et de qualité à agir. Il ajoute que la demande est dirigée à l’encontre de la SELARL [V] et Associés alors qu’elle devrait être dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Il souligne que la demande de condamnation sous astreinte est sollicitée sans démarche préalable.

Par conclusions d’incident responsives notifiées le 26 juin 2025, la société [Adresse 11] 16 conclut au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires, sollicite qu’il soit condamné à communiquer l’intégralité des appels de fonds portant sur les lots n°466 et 467 pendant la période visée par l’état daté établi le 23 mai 2024, que la condamnation soit assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de 15 jours à partir de la signification de l’ordonnance pendant la période de trois mois et sollicite que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’incident.

Elle fait valoir que l’opposabilité de la convention entre le vendeur et l’acquéreur d’un lot n’est pas susceptible d’être sanctionnée par une fin de non-recevoir.

Elle estime qu’elle est subrogée dans les droits du vendeur puisqu’elle a versé entre les mains du notaire le montant des charges impayées et expose qu’elle en conteste le montant.

Elle ajoute que l’état daté établi par l’administrateur judiciaire de la copropriétaire qui établit le décompte des charges vise le lot n°446 et que cela ne correspond pas aux lots acquis.

Elle sollicite que le syndicat des copropriétaires communique les appels de fond visés par l’état daté du 22 mai 2024 afin de vérifier le montant des charges dû pour les lots n°466 et n°467. Elle fait remarquer que l’état daté ne concerne pas le bon lot, et qu’il indique que le copropriétaire est la société Jabber Tutti Frutti Epicerie et non l’indivision [T].

L’incident a été retenu à l’audience du 27 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré le 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’action est donc ouverte chaque fois qu’une personne peut se prévaloir d’un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve d’une disposition législative plus restrictive. L’existence d’un droit ne fait pas partie des conditions requises pour pouvoir agir, puisque cette question sera souvent celle débattue dans l’instance engagée. Ainsi, l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action car le droit invoqué au fond n’est pas une condition de recevabilité de l’action mais de son succès.

En l’espèce, l’action de la société [Adresse 11] 16 a pour objet le décompte des charges imputées aux lots qu’elle a acquis et pour lesquels elle s’est engagée à régler les montants de charges impayées.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société [Adresse 11] 16 ne dispose pas de qualité et d’intérêt à agir à son encontre puisque la convention qu’elle a conclu avec les vendeurs lui est inopposable et qu’elle ne démontre pas qu’elle est subrogée dans les droits des vendeurs.

Au soutien de sa demande d’irrecevabilité, le syndicat des copropriétaires invoque notamment l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis relatif à l’avis de mutation à titre onéreux lors de la vente d’un lot de copropriété.

La société [Adresse 11] 16 verse aux débats l’acte authentique de vente des lots n°466 et 467 pour lesquels le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de l’administrateur judiciaire, a fait établir un état daté du compte copropriétaire du vendeur. Cet acte prévoit que les arriérés de charges concernant les lots objet de la vente seront supportés par l’acquéreur.

La société [Adresse 12] démontre qu’elle a versée la somme de 30.038,50 euros qui est séquestrée dans les mains du notaire en charge de la vente pour régler une créance du syndicat des copropriétaires.

L’inopposabilité et le défaut de subrogation relèvent par conséquent des moyens de fond et concernent le bien-fondé de l’action et non de sa recevabilité.

La loi n’érige pas de qualité particulière pour qu’un copropriétaire agisse à l’encontre du syndicat des copropriétaires en contestation des charges de copropriété.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir sera rejetée.

Sur la demande de communication de pièces

L’article 788 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces.

L’article 142 du même code prévoit également qu’une partie peut demander, dans les mêmes conditions, la production des éléments de preuve détenue par une autre partie.

Dès lors, si ces textes permettent, à la demande d’une partie, d’enjoindre à l’autre partie ou à un tiers de communiquer une pièce ou un élément de preuve qu’il détient, il s’agit d’une faculté qui rend nécessaire que soit apprécié le mérite de la demande en fonction de la pertinence des pièces ou documents désignés.

Ainsi, la pièce ou l’élément de preuve dont la communication est sollicitée doit être précisément identifiée, détenue avec certitude par la partie à laquelle elle est réclamée et avoir un intérêt certain, ou du moins présumé, dans l’établissement des faits allégués par la partie demanderesse. Elle doit en outre être utile à celui qui la demande pour faire valoir ses droits.

En l’espèce, la société [Adresse 12] sollicite que le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] soit condamné à produire les appels de fonds des lots qu’elle a acquis et pour lesquels elle s’est engagée à payer les arriérés de charges.

Par ordonnance du 26 décembre 2017, le président du tribunal de grande instance de Nice a désigné Maître [V] en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété [Adresse 10] et ses missions ont été prorogées.

L’état daté établi le 22 mai 2024 par l’administrateur judiciaire de la copropriété mentionne le lot n°446 et indique que ce lot est débiteur de la somme de 29.658,53 euros au titre des provisions exigibles dans le budget prévisionnel ainsi que de la somme de 380 euros au titre de l’établissement de l’état daté.

Il ressort de ce document que le numéro de lot visé par l’état daté ne correspond pas à ceux acquis.

La société [Adresse 11] 16 conteste, dans le cadre de la présente instance, le montant des appels de fonds visés par l’état daté qui a été établi en vue de la mutation à titre onéreux des lots n°466 et n°467.

Le seul décompte de charges produit par les parties concerne le lot n°446 appartenant à la société [T] Tutti Frutti Epicerie au titre de la période du 1er janvier 2016 au 22 mai 2024.

Le syndicat des copropriétaires étant valablement représenté par un administrateur judiciaire depuis le 26 décembre 2017, il est en possession des appels de fond de chaque lot composant la copropriété.

Eu égard à ce qui précède, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] sera débouté de sa demande d’irrecevabilité de la demande de communication de pièces et sera condamné à communiquer les appels de fonds établis pour les lots n°466 et n°467 au titre de la période visée par l’état daté établi par son syndic dont les fonctions sont confiées à Maître [O] [V].

En revanche, s’agissant d’une première demande en ce sens de la société [Adresse 12], la condamnation ne sera pas assortie d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires

A ce stade de la procédure, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a engagée dans le cadre du présent incident.

En conséquence, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront réservés en fin de cause.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir soulevée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] sis [Adresse 6] et [Adresse 9] ;

DECLARONS les demandes de la SAS [Adresse 11] recevables ;

DECLARONS la demande reconventionnelle de communication de pièces de la SAS [Adresse 11] 16 recevable ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] à communiquer l’intégralité des appels de fond portant sur la période visée à l’état daté du 22 mai 2024 établi pour les lots n°466 et n°467 acquis le 29 mai 2024 par la société [Adresse 11] 16 dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision ;

REJETONS l’astreinte sollicitée par la SAS [Adresse 12] concernant la demande de communication de pièces ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVONS les dépens ;

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du Mercredi 9 Décembre 2026 à 09heures00 (audience dématérialisée) et invitons la SAS [Adresse 12] à notifier des conclusions au fond récapitulatives au vu des appels de fonds produits par le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] ;

Et la présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT