COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00126 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QGXO

du 14 Février 2025

N° de minute 25/

affaire : Syndic. de copro. [Localité 13], sis [Adresse 8]

c/ S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Localité 13], [U] [W] [K] épouse [B], S.A.S. REGIE IMMOBILIERE JF PICADO

Grosse délivrée

à M^e Léa AIM

à M^e Bastien CAIRE

Expédition délivrée

à M^e Nino PARRAVICINI

à M^e Stéphane GIANQUINTO

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE QUATORZE FÉVRIER À 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 22 Janvier 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 14], sis [Adresse 8]

Représenté par son syndic en exercice NARDI JEAN JAURES

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Léa AIM, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 14]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Bastien CAIRE, avocat au barreau de NICE

Mme [U] [W] [K] épouse [B]

[Adresse 7]

[Adresse 10] DE MAMAN

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Nino PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE

S.A.S. REGIE IMMOBILIERE JF PICADO

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 06 Février 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 14 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

La Sci [Localité 13] est copropriétaire d’un lot situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé à [Adresse 12] qu’elle a donné à bail commercial à Madame [U] [W] [K] épouse [B] et ce, par l’intermédiaire de la Sasu Régie immobilière JF Picado.

Après autorisation présidentielle et suivant exploits de commissaire de justice délivrés le 22 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] a fait assigner la Sci [Localité 13], l’agence Régie immobilière JF-Picado et Madame [U] [W] [K] épouse [B] devant le juge des référés statuant en référé à heure indiquée par application des dispositions de l’article 485 du code de procédure civile, en demandant, sur le fondement des dispositions de l’article “809" du code de procédure civile de :

— condamner Madame [U] [B] sous astreinte de retirer de toute urgence l’ensemble des installations constatées par Maître [M] [Y], commissaire de justice, le 17 janvier 2025, dont notamment la hotte aspirante et la grille installée en façade extérieure de l’immeuble sans autorisation,

— cesser immédiatement toute activité de restauration,

— cesser toutes nuisances olfactives et libérer les parties commune de l’immeuble,

— condamner à titre provisionnel et solidaire, sous astreinte, la Sci [Localité 13] et l’agence Régie immobilière JF-Picado d’avoir à justifier de toutes les démarches juridiques et procédurales en vue de la résiliation du bail de Madame [B],

— condamner à titre provisionnel Madame [U] [B] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice subi par la copropriété du fait de la multiplication des actes en infraction totale avec le règlement de copropriété,

— condamner solidairement la Sci [Localité 13], l’agence Régie immobilière JF-Picado et Madame [U] [B] à lui payer une somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au remboursement de l’ensemble des dépens.

Par écritures déposées à l’audience du 6 février 2025 et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] conclut au débouté des parties adverses de l’ensemble des demandes dirigées à son encontre et demande de déclarer d’une part l’ensemble des formulations de Madame [B] dans son dispositif commençant pas “dire et juger” irrecevables et de déclarer que cette dernière reconnaît noir sur blanc ne pas respecter ni le bail ni le règlement de copropriété en reconnaissant exercer une activité de restauration. Pour le surplus, il réitère ses demandes initiales.

Dans ses conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, Madame [U] [W] [K] épouse [B] demande au juge des référés de :

— juger que rien dans le règlement de copropriété ne s’oppose à l’activité exercée par elle d’une activité de “snacking” qui est une variante de restauration,

— juger que le bail qui lui a été consenti lui permet d’exercer l’activité contestée,

— juger que le bailleur a lui-même ( par l’intermédiaire du cabinet Picado) mis à l’ordre du jour de la copropriété une résolution visant à lui permettre d’utiliser le conduit de cheminée de l’immeuble,

— juger que le syndicat des copropriétaires qui se plaint de nuisances olfactives a refusé ces travaux de manière totalement abusive,

— juger qu’elle a sollicité la société Alp’cheminée pour la mise en place d’une cheminée puis pour la mise en place d’un système interne de filtration avec rejet en façade ( sur la devanture et non sur les parties communes),

— juger que toute proposition a été refusée la dernière suivant assemblée générale du 26 juillet 2024,

— juger que la Sci [Localité 13] n’a rien entrepris pour contester cet abus de majorité,

— juger que pour réduire les prétendus désagréments ( au demeurant contestés) elle a fait installer un système de purification de l’air totalement conforme aux normes en vigueur et dont la grille de rejet (de l’air chaud purifié) se situe au niveau du cadre du rideau métallique de fermeture de l’établissement, à savoir en partie privative et non sur la façade),

— juger que les installations litigieuses se trouvent en partie privative et ne constituent en aucun cas un danger pour la copropriété,

— juger que les prétendues odeurs dont la démonstration n’est pas rapportée de manière objective sont contestées,

— juger qu’en l’absence d’évidence de l’illicéité et de la consistance du trouble invoqué et de la nécessité d’interprétation des obligations contractuelles mises à la charge de chacun un débat doit s’instaurer devant un juge du fond,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— débouter la Sci [Localité 13] de l’ensemble de ses demandes,

En conséquence, se déclarer incompétent,

Subsidiairement,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

Reconventionnellement,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts pour procédure abusive et sur le fondement des articles 1240 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile indépendamment de l’application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile dont il pourra faire application,

— juger qu’en vertu de l’article 1719 du code civil, la présence et la conformité d’une installation de purification de l’air incombe au bailleur qui est tenu de délivrer le local en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué,

— juger que pour transférer cette charge au locataire, une stipulation expresse du contrat de bail doit indiquer que le dispositif d’extraction sera réalisé par le preneur, et ce dernier doit avoir été informé des difficultés techniques attachées à la conduite de tels travaux,

— juger qu’elle n’a été informée de rien,

— juger que le bailleur n’a pas attiré son attention sur l’existence de difficultés de raccordement à la cheminée et sur l’opposition abusive des copropriétaires à l’installation d’une activité de restauration dans l’immeuble,

— juger que le propriétaire n’a pas saisi les tribunaux à l’issue de l’assemblée générale du 26 juillet 2024,

— juger qu’en l’état de ces éléments, l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer les biens conformes à l’usage auquel ils sont destinés ce qui n’est pas le cas,

— juger que le bailleur ne peut s’en affranchir par une clause du bail en mettant à la charge du locataire des obligations qui lui incombent normalement et qu’elle est bien fondée à faire état de l’exception d’inexécution pour se libérer de son obligation de payer le prix de la location jusqu’à la délivrance des lieux loués par le bailleur,

En conséquence, suspendre les loyers en attendant l’installation d’une extraction,

— débouter la Sci [Localité 13] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner sous astreinte, la Sci [Localité 13] à réaliser les travaux de mise en place d’un système d’extraction permettant sans contestation le fonctionnement de la cuisine conformément à la destination du bail,

— condamner la Sci [Localité 13] à lui payer à titre provisionnel une somme de 10 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts pour procédure abusive et sur le fondement des articles 1240 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires “Le [Localité 13]” à lui payer la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci [Localité 13] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par écritures déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, la Sci [Localité 13] conclut à titre principal, au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 14] et à titre subsidiaire, la condamnation de Madame [U] [W] [K] épouse [B] et la Sasu Régie immobilière JF-Picado d’avoir à la relever et garantir de toute condamnation très éventuellement prononcée à son encontre.

A titre reconventionnel, elle demande au juge des référés de :

— condamner sous astreinte, Madame [U] [W] [K] épouse [B] d’avoir à déposer le système d’extraction installé sans autorisation au sein du local donné à bail et à procéder à la remise en état des lieux loués en leur état antérieur à cette installation illégale,

— condamner Madame [U] [W] [K] épouse [B] à lui verser la somme provisionnelle de 5000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur les préjudices subis,

Enfin, elle demande en tout état de cause,

— débouter la Sasu Régie immobilière JF-Picado et Madame [U] [W] [K] épouse [B] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, la Sasu J-F Picado présente les demandes :

— rejeter les demandes formées à son encontre en les jugeant infondées,

— rejeter les demandes formées à l’encontre de la société [Localité 13], en les jugeant infondées,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] à lui payer la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci [Localité 13] à lui payer la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant au paiement des entiers dépens distraits au profit de Maître Stéphane Gianquinto qui en a fait l’avance sous sa due affirmation de droit.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constatations” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de faire cesser les nuisances olfactives :

En l’espèce, l’article 3 du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 14] dispose que “il ne pourra jamais être exercé dans l’immeuble des commerces insalubres immoraux, pouvant par le bruit, l’odeur ou les émanations, nuire aux propriétaires ou aux voisins”. Or, il ressort des procès-verbaux de commissaire de justice en date des 12 juin 3 juillet et 12 juillet 2024 ainsi que du 31 janvier 2025, mais également des attestations précises et concordantes de Madame [S] [F], de Madame [O] [D] et de Monsieur [A] [R] que les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] subissent des nuisances olfactives récurrentes en provenance du commerce exploité par Madame [U] [W] [K] épouse [B].

Cette émission de nuisances olfactives en contravention des dispositions du règlement intérieur de la copropriété constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant sous astreinte et selon les modalités définies dans le présent dispositif, à Madame [U] [W] [K] épouse [B], de cesser immédiatement les nuisances olfactives dont elle est à l’origine

Sur la demande de remise en état des lieux :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] demande de voir ordonner sous astreinte, à Madame [U] [W] [K] épouse [B] de retirer de toute urgence l’ensemble des installations constatées article Maître [M] [Y], commissaire de justice, le 17 janvier 2025, dont notamment la hotte aspirante et la grille installée en façade extérieure de l’immeuble sans autorisation.

De son côté, la Sci [Localité 13] de voir ordonner sous astreinte, à Madame [U] [W] [K] épouse [B] d’avoir à déposer le système d’extraction installé sans autorisation au sein du local donné à bail et à procéder à la remise en état des lieux loués en leur état antérieur.

Il ressort de la lecture du bail liant la Sci [Localité 13] et Madame [U] [W] [K] épouse [B] et en particulier du paragraphe 3 intitulé “ destination des lieux loués” que ceux-ci “seront destinés exclusivement aux activités de snacking à l’exclusion de toute autre utilisation”.

Or il ressort des procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date des 17 et 31 janvier 2025 que les lieux loués abritent en réalité un restaurant éthiopien avec l’installation d’une table de cuisson , d’une hotte aspirante et d’un conduit d’extracteur d’air qui débouche en façade. Ces équipements démontrent en eux-mêmes que contrairement à ce que soutient Madame [U] [W] [K] épouse [B] qui ne conteste pas avoir personnellement procédé à ces installations que l’activité de restauration qu’elle exerce dans les locaux loués contrevient aux dispositions du bail. La Sci [Localité 13] est donc légitime à réclamer la remise des lieux en leur état antérieur.

Par ailleurs, il n’est pas sérieusement contestable que Madame [U] [W] [K] épouse [B] a installé le conduit d’évacuation en façade sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14].

L’installation de matériels relatifs à une activité de cuisine dans un local qui n’est destiné qu’à une activité de snacking, matériels qui au surplus, ont nécessité la mise en place en façade d’une grille d’évacuation sans autorisation préalable de la copropriété, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. En conséquence, il convient d’ordonner à Madame [U] [W] [K] épouse [B], sous astreinte et selon les modalités définies dans le présent dispositif, de retirer tout appareil de cuisson, la hotte aspirante, le conduit d’évacuation et la grille installée en façade.

S’agissant de la demande tendant à voir cesser toute activité de restauration :

Si comme il est rappelé plus haut le règlement de copropriété fait interdiction aux copropriétaires d’exercer dans l’immeuble des commerces insalubres immoraux, pouvant par le bruit, l’odeur ou les émanations, nuire aux propriétaires ou aux voisins, il ne ressort pas de la lecture de ce document avec l’évidence requise en matière de référé, que toute activité de restauration serait interdite au sein de la copropriété [Adresse 14]. Il convient de dire n’y avoir lieu à référé et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir dès qu’elles aviseront, devant le juge du fond.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] à l’encontre de la Sci [Localité 13] et de la Sas Régie immobilière J-F Picado :

La demande du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la Sas Régie immobilière J-F Picado se heurte à des contestations sérieuses tenant notamment au fait que cette société qui n’est que la mandataire de la bailleresse, n’a pas qualité pour solliciter en son nom, la résiliation du bail liant la Sci [Localité 13] et Madame [U] [W] [K] épouse [B].

Par ailleurs, la demande dirigée à l’encontre de la Sci [Localité 13] se heurte à des contestations sérieuses tenant notamment au fait que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] dispose elle-même d’une action oblique à l’encontre de Madame [U] [W] [K] épouse [B].

Il convient par conséquent de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir dès qu’elles aviseront, devant le juge du fond.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [W] [K] épouse [B] à l’encontre de la Sci [Localité 13] :

Ces demandes se heurtent à des contestations sérieuses tenant notamment à la consistance de l’obligation de délivrance de la bailleresse alors que les dispositions du bail liant les parties prévoient uniquement l’exercice d’une activité de snacking et non de restauration nécessitant l’utilisation d’une cuisine et par voie de conséquence, d’un système d’extraction d’air. Il convient par conséquent, de dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes et de renvoyer les parties à mieux se pouvoir dès qu’elles aviseront, devant le juge du fond.

Sur la demande de provision de la Sci [Localité 13] à l’encontre de Madame [W] [K] épouse [B] :

La Sci [Localité 13] qui ne justifie pas du préjudice qu’elle aurait subi de la part de sa locataire, sera déboutée de sa demande provisionnelle.

Sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] à l’encontre de Madame [H] épouse [B]

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 ci-dessus reproduit, il convient de condamner Madame [W] [K] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], une somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur son préjudice déboulant des nuisances olfactives ci-dessus décrites.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de Madame [W] [K] épouse [B] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] et à l’encontre de la Sci [Localité 13] :

La Sci [Localité 13] qui est défenderesse dans le cadre de la présente instance et n’est donc pas à l’initiative de celle-ci, ne peut être condamnée pour abus du droit à agir. Cette demande sera par conséquent, rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] et à la Sci [Localité 13], la somme de 2000 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [W] [K] épouse [B] qui succombe sera condamnée aux dépens avec distraction au profit de Maître Stéphane Gianquinto.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme il leur appartiendra, mais dès à présent, vu l’urgence et l’existence d’un trouble manifestement illicite;

ORDONNONS à Madame [U] [W] [K] épouse [B] de faire cesser immédiatement les nuisances olfactives dont elle est à l’origine et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance, cette astreinte courant sur une période de quatre mois,

ORDONNONS à Madame [U] [W] [K] épouse [B] de retirer tout appareil de cuisson, la hotte aspirante, le conduit d’évacuation et la grille installée en façade et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, cette astreinte courant sur une période de quatre mois,

DISONS n’y avoir lieu à référé et renvoyons les parties à mieux se pourvoir dès qu’elles aviseront, devant le juge du fond concernant les demandes suivantes :

— la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] de voir cesser toute activité de restauration,

— les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] à l’encontre de la Sci [Localité 13] et de la Sas Régie immobilière J-F Picado,

— les demandes reconventionnelles de Madame [W] [K] épouse [B] à l’encontre de la Sci [Localité 13],

CONDAMNONS Madame [W] [K] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] la somme provisionnelle de 2000 euros à valoir sur son préjudice,

DÉBOUTONS la Sci [Localité 13] de sa demande de provision à l’encontre de Madame [W] [K] épouse [B],

DÉBOUTONS Madame [W] [K] épouse [B] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à l’encontre de la Sci [Localité 13],

CONDAMNONS Madame [W] [K] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] et à la Sci [Localité 13] la somme de 2000 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La CONDAMNONS aux dépens avec distraction au profit de Maître Stéphane Gianquinto;

DÉBOUTONS les parties du surplus des demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS