COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 24/01376 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P2H7

du 11 Mars 2025

M. I 25/00234

N° de minute 25/00438

affaire : [U] [K]

c/ S.C.I. [Adresse 12], S.A.S. SPIRIT IMMOBILIER, sise [Adresse 4]

Grosse délivrée

à M^e Ollivier CARLES DE CAUDEMBERG

Expédition délivrée

à M^e Dany ZOHAR

EXPERTISE(3)

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE ONZE MARS À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 11 Juillet 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

M. [U] [K]

[Adresse 5],

[Adresse 14]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Ollivier CARLES DE CAUDEMBERG, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

S.C.I. [Adresse 12]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Dany ZOHAR, avocat au barreau de NICE

S.A.S. SPIRIT IMMOBILIER, sise [Adresse 4]

Pris en son établissement secondaire, Le Communica

[Adresse 7]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Dany ZOHAR, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 24 Janvier 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2025

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes du commissaire de justice du 11 juillet 2024, Monsieur [U] [K] a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, la SCI [Adresse 12] et la SAS SPIRIT IMMOBILIER sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de :

— voir ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière,

— de les condamner in solidum à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses écritures déposées à l’audience du 24 janvier 2025 et visées par le greffe, Monsieur [U] [K], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Il fait valoir qu’il a acquis d’une villa avec son épouse auprès de la SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE [Adresse 15] par acte authentique du 21 juillet 2021, qu’il en est désormais le seul propriétaire après divorce et liquidation du régime matrimonial par acte notarié du 13 mars 2024 ,que le maître d’ouvrage et prometteur est la SAS SPIRIT IMMOBILIER et que le procès-verbal de livraison du 12 juillet 2023 fait état de diverses réserves, qui n’ont pas été levées à ce jour . Il soutient que la superficie réelle du terrain ne correspond pas à celle contractuellement prévus, qu’il a mis la SAS SPIRIT IMMOBILIER en demeure de lui délivrer la superficie réelle de son terrain ainsi que de lever les réserves visées dans le procès-verbal de livraison par courriers RAR des 11 août 2023, 21 décembre 2023 et 29 avril 2024, en vain et qu’une expertise judiciaire est en conséquence nécessaire. Il s’oppose à la mise hors de cause de la SAS SPIRIT IMMOBILIER, en faisant état de sa qualité de promoteur immobilier mais aussi d’associée et gérante de la SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE [Adresse 15] et du fait qu’elle a signé le procès-verbal de livraison de la villa et expose que les contestations soulevées en défense pour s’opposer à l’expertise sont infondées.

La SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE TOUR et la SAS SPIRIT IMMOBILIER représenté par le conseil sollicitent dans leurs écritures déposées à l’audience de voir :

— juger que la SAS SPIRIT IMMOBILIER n’est que la gérante de la SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE [Adresse 15], maître de l’ouvrage ;

— mettre purement et simplement hors de cause la SAS SPIRIT IMMOBILIER ;

— juger que le vendeur d’un immeuble à construire n’est pas tenu de la garantie de parfait achèvement ;

— rejeter l’intégralité des demandes de Monsieur [U] [K] ;

à titre subsidiaire :-Juger que le maître de l’ouvrage, la SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE [Adresse 15], formule les protestations et réserves d’usage sur la mesure sollicitée ;

— juger qu’une mission classique sera confiée à l’expert judiciaire qui sera désigné ;

— écarter la demande de Monsieur [U] [K] au titre des frais engagés pour la défense de ses intérêts ;

— condamner Monsieur [U] [K] à verser à la SAS SPIRIT IMMOBILIER, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elles exposent que le permis de construire obtenu par la SAS SPIRIT IMMOBILIER a été transféré à la SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE [Adresse 15] de sorte que la première n’est pas intervenue dans la construction de l’ensemble immobilier dénommé « LES JARDINS DE SYBILLE », qu’elle n’est que la gérante de la SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE [Adresse 15], maître d’ouvrage et que l’acte de vente a été régularisé entre cette dernière et les époux [K] de sorte que sa mise hors de cause devrait être ordo car elle n’a pas la qualité de maître d’ouvrage ni d’intervenants à la construction . Elles ajoutent que les réserves émises à la livraison ont été levées, excepté le réglage d’une dalle sur plot sur la terrasse où une entreprise tierce a dû être mandatée en lieu et place de l’entreprise titulaire du lot étanchéité et le dessouchage d’un arbre sur le terrain qui s’avère impossible sans risque de déstabilisation. Elles soutiennent que les relevés effectués par leur géomètre confirment les surfaces indiquées dans l’acte de vente, que Monsieur [U] [K] n’a pas qualité pour se prévaloir de la garantie de parfait achèvement contrairement à la SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE [Adresse 15] en sa qualité de maître d’ouvrage et que le 26 juin 2024 Monsieur [K] a fait état de nouveaux désordres jamais invoqués jusque-là. La SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE [Adresse 15] formule à titre subsidiaire les protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise et sollicite qu’une mission classique soit confiée à l’expert judiciaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS ET DECISION

Sur la demande de mise hors de cause de la SAS SPIRIT IMMOBILIER

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats suivant acte notarié du 21 juillet 2021 la SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE [Adresse 15] a vendu aux épouses [K] dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement une villa située à Chateauneuf Villevieille Tour.

Il est établi que le 13 mars 2024 suivant acte notarié liquidation du régime matrimonial entre les époux [K] a été ordonné et qu’aux termes de cet acte Monsieur [K] s’est vu attribuer les biens immobiliers situés à [Localité 11].

La SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE TOUR et la SAS SPIRIT IMMOBILIER produisent un arrêté transférant un permis de construire en cours de validité délivré par la commune de Châteauneuf-Villevieille du 22 octobre 2019 mentionnant que le permis de construire concernant le terrain sis [Adresse 10] Châteauneuf Villevieille est transféré par la SAS SPIRIT IMMOBILIER à la SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE.

Toutefois, le procès-verbal de livraison de la villa litigieuse du 12 juillet 2023 a été établi et signé par la SAS SPIRIT IMMOBILIER. En outre, le nom de cette dernière apparaît en entête des courriers échangés avec Monsieur [U] [K], notamment celui en date du 4 janvier 2024, mais aussi sur les sites internet spécialisés qui la font apparaître en qualité de maître d’ouvrage. Enfin, les défenderesses n’ont pas communiqué les pièces contractuelles du marché portant sur la réalisation du programme immobilier litigieux, telles que le CCTP et le dossier de consultation des entreprises, bien que l’avocat de Monsieur [U] [K] leur en ait fait la demande par courriel en date du 16 janvier 2025.

En conséquence, au regard de ces éléments, la demande de mise hors de cause de la SAS SPIRIT IMMOBILIER, sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et notamment du procès-verbal de remise des clés du 12 juillet 2023 que des réserves ont été émises.

Par courriers du 11 août 2023 et 29 avril 2024, M.[K] a adressé un courrier à la SAS SPIRIT IMMOBILIER que la surface réelle du terrain était inférieure à celle visé dans l’acte de vente en alléguant d’un vice caché puis un second courrier du 21 décembre 2023, aux fins de levée des réserves.

Il produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 26 juin 2024 décrivant désordres notamment de larges reprises d’enduit sur l’acrotère sur l’exposition Sud, deux prises avec des fils en dépassement, un écoulement continu de la chasse d’eau , un percement trop grand et non comblé autour du conduit d’évacuation des toilettes, que les dalles de la terrasse bougent de manière significative , que la descente d’eaux pluviales du toit déverse ses eaux sous les dalles sur plots de la terrasse, et que le terrain en contrebas est inexploitable à ce jour, sans travaux de terrassement préalable .

Dès lors, la lecture de ces éléments conduit à considérer que la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties est justifiée. Elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Il y sera en conséquence fait droit.

Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de Monsieur [U] [K], qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, à ce stade de la procédure et en l’absence de responsabilité établie, il convient de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du nouveau code de procédure civile,

Rejetons la demande de mise hors de cause de la SAS SPIRIT IMMOBILIER ;

Donnons acte à la SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE [Adresse 15] et la SAS SPIRIT IMMOBILIER de leurs protestations et réserves ;

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder Madame [C] [V] épouse [L], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 8], demeurant :

[Adresse 6]

[Localité 1]

Mèl : [Courriel 9]

avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

* préciser la date d’ouverture du chantier, les dates auxquelles les travaux ont été exécutés et terminés, la prise de possession et le cas échéant, les dates des procès-verbaux de réception en mentionnant les réserves éventuellement émises ainsi que les notifications écrites de désordres révélés postérieurement à la réception ;

* vérifier la réalité des désordres allégués par Monsieur [U] [K] dans son assignation et les pièces versées aux débats telles que liste de réserves, procès-verbaux de constat ;

* dire si les désordres constatés sont imputables à des vices apparents ou cachés lors de la prise de possession ou lors des procès-verbaux de réception ; dans l’hypothèse où les vices auraient été cachés, préciser la date à laquelle ils se sont révélés ;

* rechercher les causes des désordres ; dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une mauvaise surveillance du chantier, d’un vice du sol, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ;

* préciser la nature des désordres en indiquant notamment si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement et le rendent impropre à sa destination ; dire si les éléments d’équipement défectueux font, ou non, indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

* fournir tous éléments nécessaires à l’apurement des comptes entre les parties ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que Monsieur [U] [K] devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 12 mai 2025 la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de forclusion ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le Greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au magistrat, en justifiant, la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire, après en avoir informé concomitamment les parties et en produisant les justificatifs ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à déposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l’ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

DISONS qu’avant la première réunion organisée par l’expert les parties devront lui communiquer dans les huit jours de la connaissance de la date de la réunion tous les documents se rapportant au litige et leurs pièces numérotées sous bordereau daté ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que pour l’exécution de sa mission l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge pour lui d’en mentionner l’origine, qu’il pourra recueillir toutes informations orales ou écrites des toutes personne en précisant dans son rapport, leurs nom, prénom, adresse, profession ainsi que, le cas échéant, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du Tribunal, (article 173 du Code de Procédure Civile) au plus tard le 12 novembre 2025 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observations ;

DISONS que passé le délai imparti, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les parties du surplus ;

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES