TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

DOSSIER : N° RG 25/03553 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FSN2

AFFAIRE : S.C.I. 4S C/ [R] [A]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. 4S, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier BERTRAND, de la SELARL LEXALIS AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [R] [A]

née le 25 Novembre 1999 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

non comparante ni représentée

***

Débats tenus à l’audience du 23 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 27 Avril 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2023, la SCI 4S (ci-après désignée « le bailleur ») a donné à bail à Madame [R] [A] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 517 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Des loyers demeurant impayés, la SCI 4S a fait signifier à Madame [R] [A], par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre des loyers et charges impayés, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Charente Maritime, le 29 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, la SCI 4S a fait assigner Madame [R] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins de voir :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 octobre 2025 ;

• Ordonner l’expulsion de Madame [R] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

• Condamner Madame [R] [A] au paiement des sommes suivantes :

○ Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail et des charges locatives, à compter du 29 octobre 2025 et jusqu’à libération complète et effective des lieux,

○ La somme de 3 861 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêté au mois de novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers sur la somme de 3 188 euros et à compter de la signification de l’assignation pour le surplus ;

○ La somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

En outre, le bailleur sollicite la condamnation de Madame [R] [A] aux dépens, comprenant les frais du commandement de payer et de l’assignation, ainsi qu’à la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir, et de maintenir et rappeler l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente-Maritime le 25 novembre 2025.

À l’audience du 23 février 2026, la SCI 4S était représentée par son conseil. Cette dernière maintient ses demandes et réactualise sa créance locative à la somme de 2 428 euros, arrêtée au 20 février 2026, déclarant avoir reçu un virement de la part de la locataire le 5 janvier 2026 d’un montant de 300 euros, le reste des virements étant effectués par la caisse aux allocations familiales.

Madame [R] [A] n’a pas comparu, bien que régulièrement citée à étude.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au greffe le 9 février 2026, avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en constatation de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation, si elle est motivée par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, conformément au même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives.

En l’espèce, la SCI 4S justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la CCAPEX le 29 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 novembre 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Charente-Maritime par voie électronique le 25 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 février 2026.

En conséquence, la demande de la SCI 4S aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Le bailleur justifie avoir signifié à Madame [R] [A], par acte de commissaire de justice le 28 août 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire. Or il ressort du décompte des loyers et des charges impayés que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conclu le 15 juin 2023 entre la SCI 4S et Madame [R] [A], à compter du 29 octobre 2025.

Sur la demande d’expulsion

Selon l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’une personne d’un lieu d’habitation ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

En l’espèce, Madame [R] [A] est devenue occupante sans droit ni titre du logement à compter du 29 octobre 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [A] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [R] [A]

En application de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 octobre 2025, de sorte que Madame [R] [A] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [R] [A] à son paiement à compter du 29 octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il convient de préciser qu’une partie de ces indemnités d’occupation est incluse dans l’arriéré locatif présent dans le décompte des sommes fourni par la SCI 4S, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers.

Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et à l’article 1728 du Code civil, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve, selon l’article 1353 du Code civil.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail, du commandement de payer ainsi que du décompte de créance actualisé au 20 février 2026, portant le solde de l’arriéré locatif à la somme de 2 428 euros, compte tenu du virement de 300 euros et du chèque de 2 000 euros versé par Madame [R] [A] au mois de janvier 2026, que la SCI 4S rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et des charges impayés.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [R] [A] à payer à la SCI 4S la somme de 2 428 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2025, date du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI 4S

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI 4S ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par la SCI 4S.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [R] [A], partie perdante, sera condamnée aux dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [R] [A], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI 4S une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros.

Il sera rappelé que les intérêts au taux légal prévus à l’article 1231-7 du Code civil courent à compter du prononcé du jugement, et sont applicables aux sommes dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ces dernières étant des condamnations au sens de ce même article.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— DECLARE recevable la demande de la SCI 4S aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 15 juin 2023 entre la SCI 4S d’une part, et Madame [R] [A] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5], 17 000 LA ROCHELLE, sont réunies à la date du 29 octobre 2025 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter du 29 octobre 2025 ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [R] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [R] [A] à compter du 29 octobre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE Madame [R] [A] à payer à la SCI 4S la somme de 2 428 euros (DEUX MILLE QUATRE CENT VINGT HUIT EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2025, date du commandement de payer ;

— CONDAMNE Madame [R] [A] à payer à la SCI 4S l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2026, et jusqu’à complète libération des lieux;

— REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SCI 4S ;

— CONDAMNE Madame [R] [A] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 août 2025 et le coût de l’assignation du 24 novembre 2025 ;

— CONDAMNE Madame [R] [A] à payer à la SCI 4S la somme de 400 euros (QUATRE CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

— ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER