COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [K] [U], [N] [U] c/ [P] [I], S.C.P. DOMENGE PUJOL [Localité 9] [I] & Associes

MINUTE N° 25/

Du 15 Septembre 2025

3ème Chambre civile

N° RG 22/04678 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OPOC

Grosse délivrée à

M^e Clément DIAZ

M^e Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du quinze Septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Corinne GILIS, Vice-Présidente,

Assesseur : Dominique SEUVE, Magistrat honoraire

Greffier : Louisa KACIOUI, Greffier présente uniquement aux débats

Les rapporteurs ont rendu compte des plaidoiriesaux débats et ont délibéré

Président : Corinne GILIS,

Assesseur : Cécile SANJUAN PUCHOL

Assesseur : Dominique SEUVE, Magistrat honoraire

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Mai 2025 le prononcé du jugement a été fixé au 15 Septembre 2025 par mise à disposition au Greffe de la Juridiction,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2025, signé par Madame GILIS, Présidente et Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [K] [U]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par M^e Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [N] [U]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

Monsieur [P] [I]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.C.P. DOMENGE PUJOL [Localité 9] [I] & Associes

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

*************

EXPOSE DU LITIGE

[K] [U] et [N] [W] [C] épouse [U] ont acquis un immeuble situé [Adresse 5] composé de 9 appartements et d’un local commercial.

L’ensemble immobilier a été mis en copropriété pour une revente par lots et l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été établi par Maître [P] [I], notaire, le 10 décembre 2018.

Plusieurs ventes de lots ainsi ont été réalisées et Maître [P] [I] a procédé aux déclarations de plus-value sur les cessions immobilières.

[K] [U] et [N] [W] [C] épouse [U] déplorent que ces déclarations de plus-value étaient erronées, faute pour le notaire d’avoir pris en compte le montant des travaux qu’ils avaient fait réaliser avant la vente, et le règlement d’indemnités d’éviction, venant en déduction des revenus fonciers.

C’est dans ce contexte que par actes de commissaires de justice signifiés en date du 10 octobre 2022, [K] [U] et [N] [W] [C] épouse [U] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice Maître [P] [I] et la SCP Domenge-Pujol-Thuret-[I] & Associés aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum :

– à leur payer une somme de 180 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice qui leur a été causé par les fautes commises dans le cadre de la mission qui leur avait été confiée, à parfaire au regard de la déclaration fiscale à réaliser sur le lot immobilier numéro 7,

– à leur payer des intérêts au taux légal depuis le 10 février 2021, date de la mise en demeure,

– au paiement d’une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 23 avril 2025, [K] [U] et [N] [W] [C] épouse [U] demandent à la juridiction la condamnation in solidum de Maître [P] [I] et de la SCP Domenge-Pujol-Thuret-[I] & Associés à leur payer in solidum :

– la somme de 115 337 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice qui leur a été causé par les fautes commises dans le cadre de la mission qui leur avait été confiée, à parfaire au regard de la déclaration fiscale réalisée sur le lot immobilier numéro 7,

– à leur payer des intérêts au taux légal depuis le 10 février 2021, date de la mise en demeure,

– ordonner l’anatocisme,

– débouter Maître [P] [I] et la SCP Domenge-Pujol-Thuret-[I] & Associés de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

– les condamner in solidum au paiement d’une somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Maître [P] [I] et la SCP Domenge-Pujol-Thuret-[I] & Associés demandent au tribunal :

– de juger que Maître [P] [I] n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité quasi délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, seul applicable,

– juger que [K] [U] et [N] [W] [C] épouse [U] ne justifient pas du dommage allégué,

– débouter [K] [U] et [N] [W] [C] épouse [U] de toutes leurs demandes, et conclusions,

– condamner [K] [U] et [N] [W] [C] épouse [U] à payer une somme de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens distraits au profit de la SCP Berliner-Dutertre,

– écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs conclusions comme le permettent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2024 avec effet de la clôture reporté au 2 mai 2025. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 20 mai 2025 et mise en délibéré au 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la faute du notaire

En droit, par sa qualité d’officier public, le notaire est tenu d’assurer l’efficacité et la sécurité des actes qu’il instrumente et il lui appartient d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de ceux-ci.

La preuve du conseil donné incombe au notaire et celle-ci peut résulter de toutes circonstances ou de toute pièce établissant l’exécution de son obligation.

L’étendue du devoir de conseil auquel le notaire est tenu doit s’analyser au regard de la mission qui lui était confiée.

Toutefois, la responsabilité du notaire ne peut être engagée que dans l’hypothèse d’une défaillance de sa part dans les investigations et contrôles imposés par son devoir d’efficacité.

Notamment, le notaire n’est pas tenu d’opérer des vérifications découlant d’un acte ou d’une situation qu’il ignore ou lorsque les éléments portés à sa connaissance ne peuvent le faire douter de la véracité de l’exactitude et de la clarté d’une situation.

Enfin, il doit être rappelé que la responsabilité civile a pour fonction de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit.

En l’espèce, [K] [U] et [N] [W] [C] épouse [U] critiquent le notaire, Maître [P] [I] , pour avoir procédé à des déclarations de plus-value erronées applicables aux cessions immobilières qu’ils ont réalisées le 26 décembre 2018, le 27 décembre 2018, le 28 décembre 2018 et le 12 juillet 2019.

Ils lui reprochent en effet de ne pas avoir pris en compte les travaux réalisés par eux dans les lots revendus et d’indemnités d’éviction versées, ce qui a eu des conséquences sur l’imposition au titre des plus-values, qui aurait du être moindre.

Il faut néanmoins constater que sur l’ensemble de l’opération immobilière, la question des travaux de rénovation des lots et des conditions de leur commercialisation ne pouvait pas relever d’une préoccupation directe du notaire, puisqu’il résulte explicitement d’un protocole d’accord conclu le 18 mai 2017 entre [K] [U] et [N] [H] épouse [U] avec la société [8] que cette dernière s’était engagée à leur place à commercialiser ou à faire commercialiser à ses frais exclusifs les 9 appartements et le local commercial de l’immeuble sis [Adresse 4], et au titre de ses obligations: “enfin et de la même manière, toute organisation de la cession par suite de travaux projetés ou réalisés sera à la charge de la société [8], tant dans les prestataires qu’elle commettra que dans les études qui seront effectuées, ainsi qu’elle s’y oblige ne disposant pas de mandat express du propriétaire en ce sens et s’engage à ne réaliser aucun travaux avant que la totalité des lots ne soit vendue”.

C’est en présence de ce protocole d’accord et de l’avenant du 28 novembre 2017 qu’il faut comprendre que la société [8] s’était engagée à commercialiser les lots à ses frais et à trouver des acquéreurs, faisant son affaire de la réhabilitation des baux en cours et des travaux à réaliser après les ventes.

D’ailleurs, [K] [U] et [N] [W] [C] épouse [U] ne justifient pas avoir lors des ventes reçues par Maître [P] [I] déclaré avoir fait réaliser des travaux de construction ou de rénovation depuis moins de 10 ans dans les lots cédés, ni d’avoir du payer des indemnités. Il résulte au contraire de leurs propres pièces qu’ils n’ont informé Maître [P] [I] de ce qu’il y aurait eu des travaux de construction ou de structure à déduire de la plus-value réalisée outre 2 indemnités d’éviction, que le 22 octobre 2019, soit très postérieurement aux cessions intervenues ( pièce n°15).

Dès lors, en présence du contrat liant les demandeurs à la société [8] et faute de toute déclaration de leur part au moment des cessions, et plus encore, ceux-ci ayant eux-mêmes déclaré dans les actes reçus en décembre 2018 et en juillet 2019 n’avoir réalisé au fait réaliser aucun gros travaux de construction et/ou de rénovation depuis moins de 10 ans, il convient d’observer que s’il aurait pu relever de la mission de Maître [P] [I] d’attirer l’attention des vendeurs sur une éventuelle erreur manifeste concernant la plus-value à corriger en raison de travaux ou d’indemnités versées, aucun élément n’était en sa possession- telle que la production de factures ou autre élément comptable- qui aurait pu un tant soit peu éveiller un soupçon.

Sur ce point, il y a lieu de souligner que même le diagnostic technique général établi au mois de mai 2018, soit juste avant la mise en copropriété de l’immeuble, ne révélait aucun travaux de rénovation et/ou de reconstruction récent, mais au contraire, établissait qu’il n’y en avait pas, étant souvent cochés “travaux à étudier” et “travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble”.

Et encore peut-on relever à la lecture des actes de vente, notamment l’acte de vente à [A] [O] et [V] [X] que les prêts souscrits par les acquéreurs finançaient à la fois le prix d’achat, mais aussi les travaux de rénovation de l’appartement, qualifiés de “gros travaux” dans l’acte (page 6).

C’est dès lors à tort que la responsabilité de Maître [P] [I] et de la SCP Domenge-Pujol-Thuret-[I] & Associés est recherchée.

Sur les demandes accessoires

Succombant en leurs prétentions, [K] [U] et [N] [W] [C] épouse [U], seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît, en outre, pas inéquitable de les condamner à payer à Maître [P] [I]

et à la SCP Domenge-Pujol-Thuret-[I] & Associés la somme de 1000 € à chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire prévue à l’article 515 du code de procédure civile n’est pas incompatible avec l’affaire et ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

Déboute [K] [U] et [N] [W] [C] épouse [U] de l’intégralité de leurs demandes,

Condamne [K] [U] et [N] [W] [C] épouse [U] aux dépens distraits au profit de la SCP Berliner-Dutertre,

Condamne [K] [U] et [N] [W] [C] épouse [U] à payer à Maître [P] [I] et à la SCP Domenge-Pujol-Thuret-[I] & Associés la somme de 1000 € à chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que le jugement est exécutoire de droit par provision,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

En foi de quoi la présidente assigne la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE