COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

— 

RÉOUVERTURE DES DÉBATS

N° RG 24/00683 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PTTU

Du 11 Février 2025

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. LES HESPERIDES

c/ [P]

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e FOUQUES

à M^e ROVERE

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par , Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président,

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 27 Mars 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. LES HESPERIDES, sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice l’AGENCE DU PORT

[Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [B] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Julie ROVERE, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 11 Mars 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 Février 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [P] est propriétaire du lot n°2505 au sein de la copropriété de l’immeuble LES HESPERIDES sis [Adresse 3] à [Localité 5].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HESPERIDES a, par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, fait assigner Madame [B] [P] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  35 145,78 euros au titre de l’arriéré de charges courantes et d’appels de travaux, échu et impayé au 18 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter des présentes,

—  11 627,48 euros au titre des provisions sur charges, appels de travaux et du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice budgétaire 2024,

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens qui comprendront, outre le coût des présentes, celui de la signification de la décision à intervenir et celui, taxable du commandement de payer en date du 17 juin 2021.

À l’audience du 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HESPERIDES représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Il soutient que l’ensemble des charges des copropriétés ont été approuvées lors des assemblées générales, qu’aucune contestation de la partie adverse n’est intervenue, que ces assemblées sont définitives et que les comptes ne peuvent plus être remis en cause. Il ajoute que Mme [P] qualifie de factures les charges afférentes aux prestataires et soutient à tort qu’une prescription biennale s’applique et ce alors qu’elles constituent des charges de copropriété qui sont répercutées aux copropriétaires sur leur compte à l’instar des autres charges et que les repas et consommations au bar sont facturés personnellement et directement au propriétaire concerné sans être répercutés à l’ensemble de la copropriété. Il soutient que les charges sont justifiées au regard des états de dépense versés et que les provisions non échues, sont également dues, le prévisionnel de l’exercice 2024 ayant été approuvé au cours de l’assemblée générale devenue définitive du 9 juin 2022 et ajusté par la suite au cours de celle du 16 mai 2023. Il expose que sa demande de dommages et intérêts est également fondée puisque le syndicat s’est trouvé privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretient de l’immeuble.

Dans ses conclusions déposées à cette même audience, et visées par le greffe, Madame [B] [P] sollicite :

— le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires,

— à titre subsidiaire, d’ordonner au syndicat de détailler la créance et ainsi de distinguer, conformément aux dispositions en vigueur, les charges communes relevant de la copropriété et comprenant les charges de services non-individualisables, des charges de services individualisables,

— en conséquence de ramener à de plus justes proportions la demande de recouvrement en fixant la créance selon les modalités suivantes : en se limitant au charges générales et charges de service non-individualisables au sens de l’article 3 du Décret n°2016-1446 du 26 octobre 2016,

— de débouter le syndicat du surplus dès lors que la preuve d’une créance certaine et exigible n’est pas rapportée par la demanderesse,

— le condamner à lui payer 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’anxiété et de son préjudice moral,

— le condamner à lui payer la somme de 6000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose avoir hérité du bien immobilier dans le cadre de la succession de M. [M] [P] décédé le 13 décembre 2020 et que la valeur de ce bien dépassant la quotité disponible, elle sera contrainte de répartir son prix à l’issue de la vente qui est prévue courant du mois de janvier 2025. Elle expose que depuis son acquisition, M. [P] réglait des charges de copropriété excessives, comprenant notamment des charges dites de services représentant 85% des charges courantes, qu’aucun détail de la somme réclamée n’a été effectué dans la mise en demeure du 19 décembre 2023, que les services non-individualisables sont prévus par l’article 3 du Décret n°2016-1446 du 26 octobre 2016 et que tous les services n’entrant pas dans le champ de cet article sont donc individualisables. Elle ajoute que ces services individualisables ne peuvent faire l’objet d’une répartition au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que le règlement de copropriété permet d’apprécier la répartition et le contenu des charges de services collectifs, que le syndicat ne produit pas ce règlement et que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier la répartition opérée par celui-ci entre les charges générales et celles dites de services.

Elle soutient que les résidences pour séniors font l’objet d’abus majeurs, que les pièces versées ne permettent pas d’établir le caractère certain et exigible des sommes réclamées et qu’il est impossible de vérifier si le règlement de copropriété est en conformité avec les nouvelles dispositions légales de sorte que la différence entre les charges générales et charges de service ne peut être opérée et ce alors que la spécificité de la résidence de services nécessite de distinguer les charges communes de celles qui sont optionnelles. Elle soutient que les frais d’animation, de restauration et de bar sont répartis entre tous les copropriétaires à tort et que les sommes réclamées sont exorbitantes, les procès-verbaux des assemblées générales de 2022 et 2021 ne faisant aucune distinction entre les charges collectives, les charges individualisées et les charges générales. Elle ajoute subir un préjudice moral et d’anxiété lié à la présente procédure de recouvrement.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : "À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 » ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Selon le nouvel article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux résidents de l’immeuble de services spécifiques dont les catégories sont précisées par décret et qui, du fait qu’ils bénéficient par nature à l’ensemble de ses résidents, ne peuvent être individualisés.

Les services non individualisables sont fournis en exécution de conventions conclues avec des tiers. Les charges relatives à ces services sont réparties en application du premier alinéa de l’article 10. Les charges de fonctionnement constituent des dépenses courantes, au sens de l’article 14-1.

Les décisions relatives à la création ou à la suppression des services non individualisables sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26. La décision de suppression d’un service non individualisable ne peut intervenir qu’à la condition que l’assemblée générale ait eu connaissance au préalable d’un rapport portant sur l’utilité de ce service pour l’ensemble des résidents et sur les conséquences de la suppression de ce service sur l’équilibre financier de la copropriété.

Si l’équilibre financier d’un ou de plusieurs services mentionnés au présent article est gravement compromis ou si le déséquilibre financier d’un ou de plusieurs services compromet l’équilibre financier de la copropriété, et après que l’assemblée générale s’est prononcée, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ces services.

Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l’octroi de services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles ou par des établissements, des services ou des professionnels de santé relevant des quatrième et sixièmes parties du code de la santé publique.

Selon le nouvel article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété peut prévoir l’affectation de certaines parties communes à la fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques individualisables. Il précise la charge des dépenses d’entretien et de fonctionnement liées à ces parties communes et sa répartition.

Selon l’article 3 du décret du 26 octobre 2016 " Art. 39-2.-Les catégories de services non individualisables mentionnées à l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont :

“1° L’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ;”

“2°La mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et la surveillance des biens ;”

“3° Le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés.”

En l’espèce, il est justifié que Madame [B] [P] est propriétaire du lot n°2505 dépendant de l’immeuble LES HESPERIDES, dont elle a hérité suite au décès de son père.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale du 24 juin 2021, du 9 juin 2022 et du 16 mai 2023, que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2020/2021/2022 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023 et 2024.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale du 24 juin 2021 et du 9 juin 2022 que les comptes ont été approuvés sans distinction entre les charges générales et les charges de services, et que dans le procès-verbal d’assemblée générale du 16 mai 2023 une résolution relative à l’ajustement des charges de services 2023 a été votée.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Madame [B] [P] pour la période considérée, les états des dépenses de 2023 à 2023 ainsi qu’une mise en demeure du 19 décembre 2023 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 35205,95 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Selon le décompte versé en date du 18 décembre 2023, la somme de 34 637,83 euros (35145,78 – 24 – 24 – 164,98 – 294,97) déduction faite des frais de recouvrement demeure impayée et que les autres provisions non encore échues, devenues depuis exigibles portant sur l’année 2024 s’élèvent à la somme de 11 627,48 euros.

Bien que le syndicat des copropriétaires expose qu’en l’absence de contestations, les assembles générales sont devenus définitives, ce qui est exact, Madame [B] [P], ne démontrant pas avoir formé de contestation dans le délai de deux mois, il est cependant de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires et ce relativement à chaque quote-part de charges.

Or, force est de relever en l’espèce, que le syndicat des copropriétaires n’a pas produit, ainsi que le soulève à juste titre Mme [P], le règlement de copropriété et ce alors qu’il apparait au vu des éléments versés que la copropriété est une résidence de services et que d’importantes charges de services sont réclamées lors des appels de fonds.

Or, en l’absence de production du règlement de copropriété, la juridiction n’est pas en mesure de vérifier les dispositions qui ont été prévues s’agissant des services spécifiques individualisables et non individualisables et ce alors que le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux résidents de l’immeuble de services spécifiques dont les catégories sont précisées par décret et qui, du fait qu’ils bénéficient par nature à l’ensemble de ses résidents, ne peuvent être individualisés, ces charges relatives à ces services étant réparties en application du premier alinéa de l’article 10. Il peut également prévoir l’affectation de certaines parties communes à la fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques individualisables. Il précise la charge des dépenses d’entretien et de fonctionnement liées à ces parties communes et sa répartition.

En outre, les états de dépense versés comprennent notamment des frais de bar, d’animations, de fleurs et de matériels sans précision et ce alors que ces services n’apparaissent pas comme relevant de services non individualisables.

Dès lors, au vu des contestations soulevées par Mme [P] qui fait valoir que le calcul et la ventilation des charges de services réclamées, à savoir les charges non individualisables et non individualisables n’est pas justifié, les seuls états de dépense versés étant insuffisants pour vérifier la répartition des charges effectuées selon que la nature des services non individualisables ou individualisables, les éléments versés manquant de lisibilité, la réouverture de débats sera ordonnée et ce afin que le syndicat des copropriétaires verse le règlement de copropriété ainsi qu’un décompte ou tout autre élément permettant de ventiler les charges communes, comprenant les charges de services non individualisables et les charges de services individualisables.

Il sera sursis à statuer dans l’attente sur les demandes.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, avant-dire droit et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du 11 mars 2025 à 9h et ce afin que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HESPERIDES, verse le règlement de copropriété de l’immeuble ainsi qu’un décompte ou tout autre élément distinguant les charges communes, comprenant les charges de services non individualisables et les charges de services individualisables ;

SURSOIT à statuer dans l’attente sur les demandes ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT