TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 4]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00346

N° Portalis DBY2-W-B7J-H2YW

JUGEMENT du

05 Août 2025

Minute n° 25/00751

[P] [F], [W] [F]

[P] [F]

C/

S.C.I. [X]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Cyrille GUILLOU

Copie conforme

M^e Christophe BUFFET

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 05 Août 2025,

après débats à l’audience du 28 Avril 2025, présidée par Jean-Yves ÉGAL, Premier Vice-Président au tribunal judiciaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves ÉGAL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe,

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [P] [F]

née le 20 juin 1986 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

agissant tant es-nom qu’es-qualité de représentante légale de ses enfants mineurs

[W] et [C] [F]

représentés par Maître Cyrille GUILLOU de la SELARL BOIZARD – GUILLOU SELARL, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDERESSE

La S.C.I. LES GRANGES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Thibaut BOURSIER, substituant Maître Christophe BUFFET (SCP ACR AVOCATS), avocats au barreau d’ANGERS,

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 15 novembre 2015 à effet au 1er décembre 2015, Mme [P] [F] (la locataire) a pris à bail d’habitation une maison individuelle appartenant à la SCI Les Granges (le bailleur), sise [Adresse 3] à Écouflant (49000), moyennant un loyer mensuel de 750 euros.

Dans les suites, Mme [P] [F] a avisé la SCI Les Granges de la survenance de désordres dans le logement en lien avec des infiltrations d’eau.

La SCI Les Granges a fait assigner en référé la société chargée de la construction de l’immeuble, la société Tradi Bati 49, devant le Président du Tribunal judiciaire d’Angers aux fins de voir ordonner une expertise.

Par ordonnance du 12 décembre 2019, le Président du Tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé a ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. [J] [M].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 16 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, Mme [P] [F] a fait assigner la SCI Les Granges devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers auquel elle a demandé de :

— condamner la SCI Les Granges à lui payer, à charge pour elle de procéder aux travaux listés par l’expert judiciaire, les sommes suivantes :

* 38.678,02 euros toutes taxes comprises (TTC) pour la remise en état de l’intérieur de l’immeuble ;

* 20.585,15 euros TTC pour la remise en état des extérieurs de l’immeuble et notamment les réseaux d’évacuation des eaux ;

* 1.518 euros TTC pour la remise en état de la cuisine aménagée ;

— ordonner que l’ensemble de ces sommes soient réactualisées en fonction de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE du 1er janvier 2022 au jour du jugement à intervenir ;

— subsidiairement, condamner sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard un mois après la signification du jugement à intervenir la SCI Les Granges à faire réaliser les travaux listés par l’expert judiciaire pour assurer la remise en état de l’immeuble, tant intérieurement qu’extérieurement en effectuant les travaux suivants :

• peinture, revêtements muraux, faïence et sols ;

• fournitures carrelage faïence ;

• plomberie ;

• plâtrerie, isolation, menuiseries intérieures ;

• électricité ;

• terrassement et raccordement aux réseaux d’eaux pluviales ;

• réfection des évacuations de l’immeuble ;

• dépose et repose de la cuisine aménagée ;

— condamner en tout état de cause la SCI Les Granges à lui payer les dépenses qu’elle a été contrainte de réaliser pour aménager un tant soit peu l’immeuble, soit 116 euros et 152,57 euros ;

— condamner la SCI Les Granges à lui payer une somme de 4.500 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— condamner la SCI Les Granges à lui payer une somme de 16.000 euros au titre du préjudice économique lié à la surconsommation électrique ;

— condamner la SCI Les Granges à lui payer une somme de 16.000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner la SCI Les Granges à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire.

Cette procédure a été enregistrée par le greffe sous le numéro RG 11 24-25, puis réenrôlée sous le numéro RG 25-346 suivant avis de réenrôlement établi par le greffe le 19 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers du 6 février 2024 à laquelle elle a été renvoyée à une audience ultérieure.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, la SCI Les Granges a fait délivrer à Mme [P] [F] un congé avec offre de vente à effet au 30 septembre 2024.

Mme [P] [F] a réalisé un signalement auprès de l’agence régionale de santé ([Localité 6]) aux fins de faire évaluer les risques que peut présenter le logement pour la santé et la sécurité de ses occupants.

Une visite technique a été organisée à la date du 3 juillet 2024.

Le rapport d’évaluation de la salubrité de l’habitation a été établi le 4 octobre 2024; il conclut à l’insalubrité du logement.

Par arrêté du 27 janvier 2025 relatif au traitement de l’insalubrité du logement occupé par Mme [P] [F], le Préfet de Maine-et-Loire a enjoint à la SCI Les Granges de réaliser, dans un délai de six mois à compter de la notification de cet arrêté, les mesures suivantes :

— prendre toutes dispositions nécessaires afin d’assurer la ventilation générale et permanente du logement dans le respect des prescriptions réglementaires en matière d’aération des logements ;

— rechercher les causes d’infiltration d’eau et y remédier par des moyens efficaces et durables ;

— rechercher les causes d’humidité et y remédier par des moyens efficaces et durables ;

— traiter les problèmes d’humidité et les moisissures avec les précautions de nettoyage applicables ;

— remettre en état les murs et les sols après avoir traité les infiltrations et l’humidité ;

— réparer ou changer les ouvrants ne pouvant plus fermer ;

— mettre en sécurité l’installation électrique du logement et fournir une attestation de mise en sécurité remplie par le professionnel qui a effectué les travaux, ou une attestation de mise en sécurité visée par un organisme agréé type Consuel, ou un diagnostic de l’état de l’installation électrique, concluant à l’absence de risque ou d’anomalie.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers du 28 avril 2025.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions reçues du greffe le 28 avril 2025, Mme [P] [F] demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

— débouter la SCI Les Granges de toutes ses demandes, fins et conclusions, notamment relativement à la prescription ;

— débouter la SCI Les Granges de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail ;

— débouter la SCI Les Granges de sa demande de condamnation en paiement de 40 mensualités de loyer ;

— subsidiairement, compenser ces loyers avec les dommages-intérêts qui lui seront alloués ;

— prononcer la nullité du congé pour vente délivré par la SCI Les Granges en raison de sa date erronée qui réduit grandement le délai de préavis et en raison de l’absence de toute précision sur la consistance du bien vendu ;

— subsidiairement, débouter la SCI Les Granges de sa demande de validation du congé, ce congé étant délivré quelques jours après l’assignation introductive d’instance avec mauvaise foi ;

— condamner la SCI Les Granges à lui payer les dépenses qu’elle a été contrainte de réaliser soit 504 euros de recherche de fuite et 286 euros de constat d’huissier ;

— condamner la SCI Les Granges à lui payer une somme de 4.500 euros au titre de la perte de chance d’éviter des affections respiratoires ;

— condamner la SCI Les Granges à lui payer une somme de 16.000 euros et subsidiairement 8.000 euros au titre du préjudice économique lié à la surconsommation électrique sauf mémoire ;

— condamner la SCI Les Granges à lui payer une somme de 24.000 euros et subsidiairement 12.000 euros au titre du préjudice moral sauf mémoire ;

— condamner la SCI Les Granges à lui payer une somme de 21.600 euros au titre du trouble de jouissance subi sauf mémoire ;

— ordonner que l’ensemble des sommes ci-dessus soit assorties d’intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner la capitalisation des intérêts sur l’ensemble de ces sommes dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la SCI Les Granges à lui payer une somme de 5.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La requérante fait état de l’arrêté d’insalubrité pris par l’autorité administrative concernant son logement.

Elle réclame la condamnation de la SCI Les Granges à lui payer les sommes chiffrées par l’expert dans son rapport pour les travaux nécessaires pour remédier à l’état d’insalubrité de l’immeuble, sollicitant qu’elle se charge elle-même de faire réaliser ces travaux. Mme [P] [F] demande à titre subsidiaire que la SCI Les Granges soit condamnée sous astreinte à faire réaliser les travaux tels que préconisés par l’expert dans son rapport.

Mme [P] [F] soutient avoir subi divers préjudices résultant du manquement de la SCI Les Granges à son obligation d’assurer la salubrité du logement loué.

Elle invoque un préjudice résultant de la perte de chance de ne pas avoir été exposé à une humidité trop importante, arguant des problèmes de santé rencontrés par ses deux enfants mineurs du fait des problèmes d’humidité dans le logement.

Elle fait également état d’un préjudice matériel lié à la surconsommation électrique due selon elle à l’environnement très humide du logement.

Mme [P] [F] invoque en outre un préjudice moral compte tenu des conséquences de l’état d’insalubrité du logement sur sa situation et celle de sa famille, et ce dans un contexte selon elle d’inaction de la part du bailleur qui avait parfaitement connaissance de l’état du logement.

Mme [P] [F] argue également d’un préjudice financier lié aux dépenses de relogement qu’elle est contrainte d’exposer durant le temps des travaux.

Elle se prévaut par ailleurs du trouble de jouissance qu’elle a subi en raison de l’occupation d’un logement indécent, insalubre et dangereux.

Mme [P] [F] soutient que son action est parfaitement recevable, estimant que la question de la prescription ne se pose plus dans la mesure où l’état d’insalubrité de l’immeuble a été décrété.

Mme [P] [F] considère que le congé pour vente délivré par le bailleur lui est inopposable.

La requérante estime que la demande de résiliation du bail formulée par le bailleur au titre de loyers impayés est mal-fondée dès lors que ce dernier a lui-même manqué à son obligation de mettre à disposition un logement décent.

Par conclusions du 14 janvier 2025, la SCI Les Granges demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

— dire irrecevables et subsidiairement mal fondées les demandes présentées par Mme [P] [F] ;

— condamner Mme [P] [F] à lui payer les loyers dus sur une période de trois ans antérieurement aux présentes écritures, soit la somme de 12.600 euros ;

— prononcer la résiliation du bail consenti à Mme [P] [F], pour défaut de paiement des loyers et dire qu’elle et tous biens et occupants de son chef devront avoir quitté les lieux loués dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et qu’à défaut de ce faire il pourra être recouru à la force publique pour expulser elle et tous biens et occupants de son chef ;

— condamner Mme [P] [F] à payer, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges découlant du bail résilié ;

— dire bon et valable le congé signifié à Mme [P] [F] à effet au 30 septembre 2024, dire qu’elle et tous biens et occupants de son chef devront avoir quitté les lieux loués dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et qu’à défaut de ce faire il pourra être recouru à la force publique pour expulser elle et tous biens et occupants de son chef ;

— condamner Mme [P] [F] à payer, à compter de ce terme du bail, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges découlant du bail résilié ;

— condamner Mme [P] [F] aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Les Granges soutient que l’action de la locataire est irrecevable pour cause de prescription, dès lors que les désordres sont apparus selon les dires de l’intéressée en 2016 et que celle-ci n’a introduit son action qu’en 2024, alors que le délai de prescription applicable en la matière est de trois ans. La SCI Les Granges considère qu’aucune cause interruptive de prescription ne peut en l’occurrence être caractérisée.

La SCI Les Granges ajoute que la locataire est irrecevable à réclamer l’exécution des travaux, faute d’intérêt et de qualité à agir, au motif qu’elle n’a pas réglé ses loyers depuis 2017, ce qui constitue selon le bailleur une cause de résiliation du bail, et qu’un congé pour vendre à effet au 30 septembre 2024 lui a été délivré.

La SCI Les Granges ajoute que Mme [P] [F] est irrecevable à réclamer la condamnation de la société au paiement des sommes chiffrées par l’expert au titre des travaux et à faire réaliser elle-même les travaux dès lors qu’elle n’a pas la qualité de maître de l’ouvrage.

La SCI Les Granges estime être seule habilitée pour décider de la réalisation des travaux en question.

La SCI Les Granges considère que les sommes réclamées par la locataire au titre des travaux de remise en état sont injustifiées dans la mesure où celles-ci ne peuvent être retenues dans les rapports entre la locataire et le bailleur puisqu’elles ont été déterminées par rapport aux règles de la garantie décennale et de la responsabilité des constructions régissant les rapports entre le bailleur, le maître de l’ouvrage et les entreprises.

La SCI Les Granges considère également que les sommes réclamées par la locataire en réparation des divers préjudices qu’elle affirme avoir subis sont injustifiées. Elle ajoute que la locataire ne peut être indemnisée plusieurs fois au titre d’un même préjudice.

La SCI Les Granges considère que la preuve du caractère indécent du logement n’est pas rapportée.

Elle affirme par ailleurs que le congé pour vente est parfaitement valable.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 5 août 2025, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de l’action

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son alinéa premier : “Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.”

En l’espèce, il convient de constater qu’aux termes de ses dernières conclusions, la requérante n’a pas maintenu sa demande de condamnation du bailleur à lui payer le montant des travaux ou à faire réaliser les travaux de remise en état listés, compte tenu de l’arrêté d’insalubrité pris le 28 janvier 2025 par le préfet de Maine-et-[Localité 8] dans les suites du rapport de l'[Localité 6] en date du 4 octobre 2024.

Dans ces conditions, il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes et prétentions qui ne sont pas reprises dans le dispositif des conclusions de Mme [P] [F] et ne figurent dans le corps de celles-ci que pour “mémoire” selon la requérante.

S’agissant des demandes d’indemnisation formulées par Mme [P] [F], il convient de retenir que celles relatives aux préjudices subis dans les trois années précédant l’assignation du 11 janvier 2024 ne sont entachées d’aucune prescription dès lors que les troubles se poursuivent et que la locataire a subi une aggravation des désordres conduisant à une situation d’insalubrité et d’indécence du logement dont elle n’a été en mesure de connaître l’origine et de déterminer les responsabilités seulement, d’une part par la prise de connaissance du rapport d’expertise en considération de l’intervention volontaire aux opérations d’expertise actée par l’expert qui permet de constater une situation d’indécence du logement au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixant les caractéristiques du logement décent, d’autre part à raison du dépôt du rapport de l'[Localité 6] le 4 octobre 2024 caractérisant l’insalubrité du logement.

En revanche, par application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisées, les demandes d’indemnisation formulées par Mme [P] [F] au titre des préjudices subis antérieurement au 11 janvier 2021 sont irrecevables comme prescrites.

Il convient à cet égard de préciser que la prescription de l’action en paiement des loyers impayés sur l’ensemble de la période couvre les préjudices subis par la locataire pendant la période atteinte par la prescription.

II. Sur la responsabilité du bailleur

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précitée énonce : “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 7] et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques du logement décent, notamment en son article 2 lequel précise que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes pour garantir la sécurité physique et la santé des locataires :

“1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 7] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 7] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.”

En l’espèce, Me [T] [U], mandaté par Mme [P] [F] aux fins de faire constater les désordres, a relevé dans son procès-verbal de constat dressé le 3 juillet 2019 la présence d’humidité dans toutes les pièces de la maison, le mauvais état du carrelage dans l’entrée et le séjour, ainsi que des problèmes de décollement des plinthes et cloisons dans l’entrée, le séjour, la chambre et la salle d’eau.

Bien que dressé dans des conditions non-contradictoire, ce procès-verbal de constat est corroboré par les conclusions de l’expert judiciaire, M. [J] [M], qui, aux termes de son rapport du 16 septembre 2022, a confirmé les désordres préalablement relevés, retenant la présence d’humidité dans l’ensemble du logement, la dégradation des revêtements de sol ainsi que la défectuosité de l’installation électrique.

L’expert judiciaire a aussi précisé que l’humidité provient de deux sources distinctes, à savoir (page 21 du rapport) :

— “un apport d’eau très important sortant des gaines techniques EDF et France Télécom. Les eaux, en quantité, migrent sous la chape et l’isolant en sol. Elles provoquent des déformations qui soulèvent les complexes et occasionnent la cassure des revêtements carrelage. Cela engendre des désordres en sol dans les différentes pièces (cuisine, séjour salon, hall, placard, dégagement, cabinet de toilettes, chambre, etc)”,

— “une forte humidité qui provient de l’absence d’étanchéité du bac à douche. Ces infiltrations provoquent des remontées d’eau en pieds de cloisons des pièces cabinet de toilette, chambre et dégagement”.

Selon l’expert judiciaire, “les désaffleurements et décollements cumulés rendent les pièces RDC totalement impropres à leur destination” (page 21 du rapport).

Par ailleurs, l'[Localité 6] a confirmé dans son rapport du 4 octobre 2024 que “le logement est concerné par des problèmes d’humidité entrainant notamment la détérioration des supports”. Elle relève que “Cette situation contribue au développement de moisissures dont la dispersion est susceptible de porter atteinte à la santé des occupants notamment sur les aspects pulmonaires et allergiques”.

Dans ce même rapport, l'[Localité 6] précise les désordres constatés dans le logement, confirmant en ce sens les constatations effectuées par l’expert judiciaire, à savoir :

— “état dégradé des parois intérieures et de leurs revêtements”,

— “revêtements de sol cassés et détachés du sol”,

— “présence de moisissures supérieure à 3 m²”,

— “présence d’infiltrations d’eau”,

— “présence d’humidité dans le logement”,

— “insuffisance de la ventilation”,

— “installation électrique dangereuse”,

— “ouvrants sdifficiles à manipuler”,

— “assainissement à contrôler”.

En conclusion de son rapport, l'[Localité 6] relève que le logement “présente des caractéristiques et des désordres constituant un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité des personnes.” Elle en déduit que ce logement est insalubre au sens des dispositions du code de la santé publique applicables en la matière.

De l’ensemble de ces éléments, il résulte donc que le rapport de l'[Localité 6] caractérise bien une situation d’insalubrité du logement générant des risques pour la santé et la sécurité des occupants.

Le rapport d’expertise judiciaire permet quant à lui de constater que le logement subit des infiltrations d’eau, une humidité excessive et des risques électriques tenant à la mauvaise exécution des travaux d’aménagements.

Or il résulte de l’article 5 du décret précité du 30 janvier 2002 que le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, ce qui est le cas en l’espèce compte tenu de l’arrêté pris par le préfet de Maine-et-[Localité 8] le 28 janvier 2025 concernant le logement de Mme [P] [F], ne peut être considéré comme un logement décent.

Le logement loué à Mme [P] [F] violant les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret susvisé du 30 janvier 2002 sur les caractéristiques du logement décent, il convient donc de retenir que ce logement n’est pas de nature à préserver la santé et la sécurité physique de ses occupants, tant en raison de la présence d’humidité excessive qu’en raison de la dégradation de l’installation électrique et des conditions de circulation en résultant, celles-ci tenant notamment à l’état de détérioration du carrelage susceptible d’occasionner des blessures.

Dans ces conditions, il convient donc de retenir que la SCI Les Granges engage à l’égard de Mme [P] [F] sa responsabilité, faute d’avoir satisfait à l’obligation essentielle à laquelle elle est tenue en sa qualité de bailleur, de fournir à sa locataire un logement décent et salubre.

III. Sur les demandes indemnitaires

Par application de l’article 1231-1 du code civil, le contractant est tenu de réparer le préjudice causé à son co-contractant du fait de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, à condition toutefois que ce préjudice soit certain, direct, personnel et légitime.

A. Sur la demande au titre des risques pour la santé et la sécurité des habitants et la perte de chance de ne pas avoir été exposé à une humidité trop importante

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

En l’espèce, il est constant au regard des constatations préalablement effectuées que les locataires sont exposés depuis plusieurs années à une humidité dans le logement, causant la présence de moisissures de nature à générer des conséquences importantes sur leur santé physique, notamment des risques respiratoires et sanitaires ainsi que l’a relevé l'[Localité 6] dans son rapport du 4 octobre 2024.

Les dispositions susvisées mettant notamment à la charge du bailleur l’obligation de remettre au locataire un logement décent, celles-ci visent donc à indemniser les conséquences de ses manquements en termes de garantie des conditions de sécurité et de santé des locataires.

Si Mme [P] [F] sollicite la réparation d’un préjudice résultant des risques présentés par le logement pour sa santé et sa sécurité ainsi que celle de ses enfants et sa perte de chance de ne pas avoir été exposée à l’humidité, il convient de considérer qu’un tel préjudice ne peut, compte tenu de sa nature et de son étendue, être distingué du préjudice moral que l’intéressée invoque par ailleurs sur la base des mêmes éléments.

Mme [P] [F] ne pouvant prétendre à la double indemnisation d’un même préjudice, il convient en conséquence de la débouter de sa demande indemnitaire formulée au titre du préjudice résultant de sa perte de chance de ne pas avoir été exposée à l’humidité du logement.

B. Sur la demande au titre d’un préjudice moral

En l’espèce, il est établi au regard des constatations opérées dans le cadre de l’expertise judiciaire et des conclusions de l'[Localité 6] dans son rapport, que le logement en cause présente, en raison des problèmes d’humidité constatés, des risques importants pour la santé et la sécurité physique des locataires.

En effet, ces éléments ont mis en évidence l’existence de divers risques, notamment un risque de chute et de blessure résultant de l’état dégradé des revêtements de sol, un risque d’électrisation ou d’électrocution, de brûlure ou d’incendie du fait des anomalies de l’installation électrique ainsi qu’un risque d’affection allergique ou respiratoire en raison de la présence de moisissures et champignons.

De ces mêmes éléments, il résulte que les locataires sont exposés aux problèmes d’humidité du logement depuis plusieurs années sans que le bailleur n’ait pris les mesures nécessaires en vue de remédier aux désordres et ainsi préserver la santé et la sécurité physiques des intéressés, la SCI Les Granges ne justifiant de la mise en oeuvre d’aucuns travaux nécessaires à la reprise des désordres ni antérieurement à la procédure d’expertise ni depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 16 septembre 2022.

Si les demandes d’indemnisation formulées par Mme [P] [F] sont irrecevables comme prescrites concernant les préjudices subis plus de trois ans avant l’assignation du 11 janvier 2024, tel que cela a été préalablement relevé, il est acquis au regard du rapport d’expertise judiciaire et du rapport de l'[Localité 6] que l’intéressée est exposée aux risques précités depuis le mois de janvier 2021 ainsi que sa famille .

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer, au regard de la nature et de l’importance des risques constatés ainsi que de la durée d’exposition de la requérante à ces risques, que le préjudice moral subi par cette dernière est bien caractérisé, Mme [P] [F] ayant été contrainte d’occuper depuis plusieurs années un logement susceptible d’entraîner des conséquences graves pour sa santé et sa sécurité et celles des autres occupants.

La réalité du préjudice moral de Mme [P] [F] étant établie, il convient en conséquence de faire droit à sa demande d’indemnisation formulée au titre d’un préjudice moral, et ce à hauteur d’une somme de 6.000 euros à raison d’une durée de quatre années d’exposition au risque, soit depuis le mois de janvier 2021, sa demande étant prescrite pour les dommages subis antérieurement à cette date.

C. Sur la demande au titre d’un préjudice financier

En l’espèce, il est établi au regard des pièces produites par la requérante, notamment les justificatifs qu’elle verse ainsi que les conclusions de l’expert judiciaire, que les désordres d’humidité sont à l’origine d’une surconsommation électrique caractérisée au cours des périodes de chauffage du logement, et ce depuis plusieurs années.

À cet égard, les justificatifs produits permettent de chiffrer cette surconsommation à hauteur de 500 euros par an, soit une somme totale de 2.000 euros entre janvier 2021 et janvier 2025 compte tenu de la prescription des demandes d’indemnisation formulées par Mme [P] [F] pour les préjudices résultant des dommages subis plus de trois années avant l’assignation du 11 janvier 2024.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la réalité du préjudice financier invoqué par Mme [P] [F] à raison du coût engendré par la surconsommation électrique au sein du logement est caractérisée.

Il sera donc fait droit à la demande d’indemnisation formulée par l’intéressée à ce titre, et ce à hauteur d’une somme de 2.000 euros, sa demande étant prescrite pour la période antérieure au mois de janvier 2021.

D. Sur la demande au titre d’un trouble de jouissance

En l’espèce, il est acquis au regard des pièces versées aux débats, notamment le procès-verbal de constat non-contradictoire dressé par Me [U] le 3 juillet 2019, corroboré par le rapport d’expertise judiciaire et celui de l'[Localité 6], que des désordres sont présents dans l’ensemble des pièces de l’habitation, et ce depuis plusieurs années.

Compte tenu de la nature et de l’importance des désordres qui affectent l’ensemble du logement ainsi que de la durée d’exposition aux risques en résultant, il convient de considérer que le trouble de jouissance subi par Mme [P] [F] est bien caractérisé, celle-ci étant effectivement privée depuis plusieurs années de toute possibilité de jouir et d’utiliser les lieux dans des conditions normales et sécurisées.

En conséquence, il sera fait droit à la demande d’indemnisation formulée par la requérante à ce titre, et ce à hauteur d’une somme de 250 euros par mois sur la période allant du mois de janvier 2021 au mois de janvier 2025, date de l’arrêté d’insalubrité pris par le préfet de Maine-et-[Localité 8] concernant le logement en cause, soit une somme globale de 12.000 euros, la demande de Mme [P] [F] étant prescrite pour la période antérieure au mois de janvier 2021.

E. Sur la demande d’indemnisation des frais

En l’espèce, si le procès-verbal de constat de Me [U] en date du 3 juillet 2019 a certes été dressé dans des conditions non-contradictoires et à la seule initiative de la requérante, il convient cependant de relever, au regard de la nature de l’affaire et des circonstances de l’espèce, que ce constat a été rendu nécessaire pour établir la réalité et l’importance des désordres à l’origine du présent litige et dont il est établi, conformément aux constatations préalablement effectuées, que ceux-ci relèvent de la responsabilité de la SCI Les Granges.

Aussi, Mme [P] [F] produit la facture permettant de justifier du coût qu’elle a exposé pour faire procéder à ce constat d’huissier, soit une somme de 286 euros toutes taxes comprises (TTC).

Par ailleurs, Mme [P] [F] produit en pièce 12 un devis établi le 26 février 2016 au titre d’une recherche de fuite, pour un montant global de 504 euros TTC. Si la requérante ne produit aucune facture en lien avec ce devis, il ressort de la lecture de celui-ci que l’intervention a effectivement eu lieu à cette même date, soit le 26 février 2016, ce qui suffit en conséquence à justifier des frais exposés à ce titre par Mme [P] [F], en l’absence d’élément contraire produit aux débats.

En l’état de ces constatations, il y a donc lieu de faire droit à la demande d’indemnisation des frais exposés par Mme [P] [F] au titre de l’établissement du procès-verbal de constat et de la recherche de fuite.

La SCI Les Granges sera donc condamnée à payer à Mme [P] [F] une somme de 286 euros TTC au titre des frais exposés pour l’établissement du procès-verbal de constat le 3 juillet 2019 ainsi qu’à celle de 504 euros au titre des frais exposés pour la recherche de fuite en février 2016.

F. Sur la capitalisation des intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, Mme [P] [F] a sollicité la capitalisation des intérêts et aucun élément du dossier ne justifie d’écarter cette disposition qui sera dès lors appliquée.

IV Sur les demandes reconventionnelles

A. sur le congé pour vendre

En matière de baux d’habitation, le bailleur qui souhaite reprendre son logement, pour les causes spécifiques précisées à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (reprise pour vendre, pour occuper, ou pour un motif légitime et sérieux), doit délivrer un congé à son locataire au moins six mois avant l’arrivée du terme du contrat.

Il résulte des dispositions de l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989 susvisé que :

“II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.”

Il résulte de ces dispositions que l’offre de vente doit comporter très exactement la désignation des locaux dont le locataire a la jouissance et sur lesquels portera le droit de préemption en y incluant les accessoires du logement tels que cave, box et parking.

En l’espèce, il est acquis que la SCI Les Granges a, par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, fait délivrer à Mme [P] [F] un congé avec offre de vente.

Il est également établi que le bail litigieux, à effet au 1er décembre 2015 et tacitement reconduit, arrivait à expiration au 30 novembre 2024.

Si le congé mentionne comme date d’effet du congé le 30 septembre 2024 au lieu du 30 novembre 2024, la nullité de cet acte ne saurait être encourue à raison de cette seule erreur, étant entendu que la date du 30 novembre 2024 est bien mentionnée par ailleurs dans le congé comme terme du bail.

Une telle erreur ne peut avoir pour conséquence que le report de la prise d’effet du congé à la date du terme réel du contrat de bail, soit le 30 novembre 2024.

Par ailleurs, le contrat de bail mentionne l’existence de deux places de parking, soit des accessoires du logement devant figurer dans l’offre de vente, conformément aux dispositions légales susvisées ou en être expréssement exclus.

Or, il ressort de la lecture du congé que celui-ci ne fait nullement état des places de parking mentionnées au bail, pas plus qu’il n’en fait mention pour information afin de préciser si ces éléments sont ou non compris dans l’offre d’achat.

En outre, il convient de constater que le congé a été délivré le 8 mars 2024, soit dans les suites immédiates de l’assignation du 11 janvier 2024, manifestement dans l’objectif de faire échec à la procédure d’insalubrité puisque la SCI Les Granges conteste le principe de celle-ci à raison même dudit congé. Or, le juge des contentieux de la protection n’est pas le juge du contrôle de la régularité de cet arrêté que la SCI Les Granges ne démontre pas avoir contesté dans le cadre des voies de recours ouvertes en la matière.

De plus, le bailleur ne produit aucune pièce de nature à démontrer que l’immeuble a été réellement mis en vente depuis cette date.

En l’état de ces constatations, il y a donc lieu de déclarer nul le congé, tant à raison de l’absence de précision de l’offre qui, rend celle-ci équivoque et ne permet pas au locataire de se positionner, qu’en raison de l’absence de réalité démontrée du projet de vente qui tend à éluder les dispositions légales protectrice de la locataire, l’ensemble de ces éléments permettant d’établir le caractère frauduleux du congé.

B. Sur la résolution du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers

Par application de l’article 24, III et IV, de la loi du 6 juillet 1989 précitée, “III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise

un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.”

En l’espèce, la demande de la SCI Les Granges tendant au prononcé de la résiliation du bail litigieux pour défaut de paiement des loyers est irrecevable, faute pour l’intéressée de justifier de la notification au préfet de cette demande reconventionnelle, ainsi que l’exigent pourtant les dispositions susvisées de l’article 24, III et IV, de la loi du 6 juillet 1989.

La demande formulée par la SCI Les Granges aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer sera en conséquence déclarée irrecevable.

C. Sur la demande en paiement des loyers

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.”

Selon l’article 7, a), de cette même loi, “Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”.

L’article L. 521-2, I, dispose en son alinéa 2 : “Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.”

L’article 1217 du code civil prévoit en matière contractuelle la possibilité pour le contractant d’exciper de l’inexécution ou de l’exécution imparfaite par son cocontractant de son obligation, afin de refuser d’exécuter sa propre obligation. Le texte dispose à cet égard : “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut” notamment “refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation”.

L’article 1219 du même code précise : “Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.”

En l’espèce, la SCI Les Granges réclame le paiement de la somme de 315 euros par mois sur une période de 40 mois précédant ses écritures datées du 14 janvier 2025, soit une somme totale de 12.600 euros, correspondant au solde dû par la locataire au titre des loyers impayés après déduction du montant des APL à la date desdites écritures. Il ressort donc de ces éléments que le bailleur intègre dans son décompte des sommes réclamées, le montant des APL.

La demande reconventionnelle en paiement des loyers formulée par la SCI Les Granges dérivant du contrat de bail, il convient, par application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisées, de constater que le bailleur est irrecevable à réclamer le paiement des loyers antérieurs au mois de janvier 2022, soit ceux portant sur une période de plus de trois années à compter de ses dernières écritures du 14 janvier 2025.

Il s’en déduit que la demande reconventionnelle en paiement des loyers formulée par la SCI Les Granges est recevable pour la seule période allant du mois de janvier 2022 au mois de janvier 2025, soit une période de 36 mois et non de 40 mois ainsi qu’elle l’allègue.

En outre compte tenu de l’arrêté d’insalubrité pris par le préfet de Maine-et-Loire le 28 janvier 2025, il convient de retenir, par application des dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation susvisées, que les loyers ont cessé d’être dus par Mme [P] [F] à la SCI Les Granges à compter du mois de février 2025.

De plus, il résulte des constatations effectuées aux termes des précédents développements que l’état d’insalubrité du logement en cause est caractérisé en considération de la nature et de l’importance des désordres relevés, à l’origine de risques pour la santé et la sécurité physique des locataires, et que cette situation perdure depuis plusieurs années.

Le manquement du bailleur à son obligation de mettre à la disposition de la locataire un logement décent est également et par conséquent établi.

En outre, il ressort des circonstances de l’espèce que la SCI Les Granges n’a engagé aucune démarche visant à la reprise des désordres depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire en septembre 2022, et ce alors même que l’ensemble des désordres à l’origine de l’insalubrité du logement ont été constatés par l’expert judiciaire dès cette date et que ce dernier avait listé dans son rapport les travaux nécessaires pour y remédier.

De surcroît, il doit être relevé que l’expert judiciaire relevait dès septembre 2022 que l’immeuble était impropre à sa destination à raison des désordres affectant le carrelage et l’installation électrique notamment.

Ainsi au vu du manquement caractérisé du bailleur à l’une de ses obligations essentielles et de la gravité d’un tel manquement résultant de l’importance des désordres relevés, de la nature des risques encourus par les locataires et de la durée d’exposition aux risques expliquée notamment par l’inaction de la SCI Les Granges dans la mise en oeuvre des travaux de reprise nécessaires, il convient de retenir que Mme [P] [F] est parfaitement fondée à refuser d’exécuter sa propre obligation de paiement du reliquat des loyers, en application des dispositions des articles 1217 et 1219 du code civil susvisés.

En l’état de ces constatations, il y a donc lieu de débouter la SCI Les Granges de sa demande en paiement des loyers.

V. Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucune des parties n’a sollicité que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

Compte tenu des circonstances de l’espèce telles que préalablement décrites, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

VI. Sur les dépens et frais irrépétibles

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il apparaît équitable en l’espèce d’allouer à Mme [P] [F] à la charge de la SCI Les Granges une somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens. La SCI Les Granges sera en conséquence condamnée à payer à Mme [P] [F] une somme de 5.000,00 euros à ce titre.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de la SCI Les Granges.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant à juge unique en procédure orale, publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement, et en premier ressort :

DECLARE irrecevable comme prescrite l’action de Mme [P] [F] en indemnisation de ses préjudices pour la période antérieure au 11 janvier 2021 ;

DECLARE irrecevable comme prescrite l’action de la SCI Les Granges en paiement des loyers échus et impayés pour la période antérieure au 14 janvier 2022 ;

DECLARE nul, frauduleux et en conséquence privé d’effet le congé avec offre de vente délivré le 8 mars 2024 par la SCI Les Granges à Mme [P] [F] à effet au 30 novembre 2024 ;

DECLARE irrecevable la demande reconventionnelle de la SCI Les Granges en résolution du contrat de bail signé entre les parties le 15 novembre 2015 à effet au 1er décembre 2015 pour défaut de paiement des loyers, en raison de l’absence de dénonciation à la préfecture de Maine-et-Loire de cette demande reconventionnelle ;

DEBOUTE la SCI Les Granges de sa demande de condamnation au paiement des loyers par application combinée des dispositions des articles 1217 et 1219 du code civil relatifs à l’exception d’inexécution en matière contractuelle ;

CONDAMNE la SCI Les Granges à payer à Mme [P] [F] les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts :

— la somme de deux mille euros (2.000,00 euros) au titre du préjudice matériel,

— la somme de six mille euros (6.000,00 euros) au titre du préjudice moral,

— la somme de douze mille euros (12.000,00 euros) au titre du préjudice de jouissance,

— la somme de deux cent quatre-vingt-six euros (286,00 euros) au titre des frais de constat,

— la somme de cinq cent quatre euros (504,00 euros) au titre des frais de recherche de fuite ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et impayés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE la SCI Les Granges et Mme [P] [F] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SCI Les Granges à payer à Mme [P] [F] une somme de cinq mille euros (5.000,00 euros) sur le fondement des dispositions du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Les Granges aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier, Le Président,